Hej, ny på forumet och hoppas att jag kan få lite råd eller “så här hade jag gjort” gällande min fråga kring husrenovering i dessa väldigt osäkra tider.
Situationen är den att vi bor i en villa, byggd 1980 där vi ett bra tag har velat göra större renoveringar som att byta tak, fasad och renovera ett badrum. Dessutom lite annat småfix här och där. Jag räknar på att det kommer kanske gå loss på upp mot miljonen.
Huset är statistiskt värderat av vår bankkontakt till ca 5,7 MSEK i dagsläget och ligger i en kranskommun till Göteborg. Vi har två löner, 42+46 tkr/mån brutto och befintligt bolån(3,8 MSEK bundet till 1,20% till september 2023) gör att utrymme för att låna de pengar som behövs nog finns, även om skuldkvoten innebär en ökad amortering såklart.
Det jag klurar på är omvärldsfaktorerna. Med allt som sker just nu, är det läge att öka sina lån eller ska man spela safe och avvakta för att se om det lugnar ner sig? Ser ju en risk i att låna upp en massa pengar och få kraftigt ökade kostnader sen i september 2023 när lånen ska omförhandlas till en förmodligen högre ränta.
Ska sägas att inga av renoveringarna vi planerar är akuta eller MÅSTE göras, men lik väl vore det bra för huset. Både värdemässigt och trivselmässigt.
Det beror helt på hur mycket kapital ni har vid sidan av skulle jag säga. Men som du säger borde det ju höja värdet med ungefär motsvarande, även om priserna sjunker över lag.
Det jag inte gillar tanken på är scenariot att ni har 4,8M bolån, att huset går ner ungefär dit i värde, ni har inget kapital vid sidan av, och relationen krackelerar. Särskilt det sista är ju inget roligt samtalsämne men det är ju de facto den största risken när man äger hus. Långt större än räntor och inflation!
Timingmässigt lär det inte vara varken särskilt mycket bättre eller sämre jämfört med att låna upp beloppet 2023-2024. Boränteläget ser ut att bestå omkring 3-4% om inget oväntat händer.
Hej, tack för input. Vi har väl gemensamt ett par hundra tusen i kapital i form av cash, fonder och sparande på banken i dag. Men även två barn, två bilar(en med lån på). Stabila jobb. Gifta och en bra relation.
Det här är svårt skulle jag säga. Jag är personligen rätt risktålig men tycker ändå att upp emot sådär 2,5M i lån per person är lite i överkant för era löner i det nya ränteläget och kapitalet ni har vid sidan av. Banken tycker givetvis inte det och ni är ju kreditvärdiga för beloppet som du säger, om än med högre amortering!
Det är underskattat att investera i livskvalitet här och nu och bolån är ju trots allt en flytt av humankapital från framtiden till nu Så jag vill inte komma med några pekpinnar… Men jag tycker nog ändå du kan fundera igenom hur du skulle känna om ni lånade upp beloppet och började närma er 90-100% belåningsgrad på huset? För helt omöjligt är det inte. Det är inte omöjligt att räntorna letar sig upp till 5-6% heller på sikt.
Tack. Vettiga tankar. Jag värdesätter absolut att kunna sova gott om natten också.
En safe road kunna vara att vänta tills sept 2023 och se vad omförhandlingen av det befintliga lånet på 3,8 landar på i för ränta. Och sen efter det, när vi har lite mer på fötterna räkna på det igen.
Ja det låter vettigt! Om inte annat lär den längre räntebanan förhoppningsvis ha klarnat lite tills dess. Det lär ju vara mycket volatilt på den fronten det närmsta året.
Annars är ju en variant att binda bolånet länge på typ 10 år, om man är säker på sin bostad och familjesituation. Det går dock på runt 4% idag och visst kan räntan bli lägre än så de kommande 10 åren!
Det kan diskuteras i oändlighet Men ja; De senaste prognoserna indikerar att styrräntan ska toppa runt 2-2,5% och således resultera i 3,5-4,0%-iga boräntor fram till 2024. Huruvida de sedan sänks lika snabbt p.g.a lågkonjunkturen eller om energikrisen öch något annat oväntat får räntorna att ta ytterligare ett skutt är omöjligt att säga…
Jag äger inget hus men har gjort.
Jag hade avvaktat i nuläget. Möjligen gjort någon renovering men inte på miljonbelopp.
Varför riskera att hamna en sämre ekonomisk situation när man inte behöver?
Håller i stort med tidigare kommentarer, det blir små marginaler. Hur mycket sparar ni idag per månad? Skulle det bli något över till sparandet om räntan blir 4 % på nuvarande lån? Om den blir 4 % på 4,8 Mkr, inklusive amorteringen som då blir? Jag skulle tycka det var läskigt att inte ha några marginaler kvar och den räntan bör man nog ta höjd för.
Såklart en bra poäng. Jag ser ju dock värde i att göra det också. Förutom de rent estetiska och “kul att ha ett topprenoverat hem”-aspekten så skulle ju renoveringarna öka värdet på huset, eventuellt sänka vissa löpande kostnader i form av t.ex. en förbättrad energiprestanda osv.
Sparandet är väl i normala fall hela barnbidraget till barnen i fonder samt runt 1000-lappen vardera per månad för mig och frun, också det in på fonder.
Japp, marginalerna blir mindre och som jag skrev så sätter jag också värde i att kunna sova gott om natten, även vid 4% ränta.
Inga solceller innan takbytet, bara det är antagligen skäl nog att inte vänta. Likaså gissar jag att ny fasad kommer vara mer välisolerad, här och nu.
Med sådana löner, akassa och lite buffert borde ni klara er många år på bara en lön även med höjda räntor tänker jag. Åtminstone om man beviljas amorteringsfrihet vid ev arbetslöshet eller sjukdom.
Om planen är att bo kvar länge så är det bara att köra, lugnt och välgenomtänkt med själva renovering.
Då skulle en räntehöjning på 1,5 procentenhet fimpa hela sparandet med nuvarande 3,8 Mkr i bolån, om jag tolkar dig rätt? Det låter i så fall som att renoveringen i princip kräver att ni drar in på vissa utgifter för att det ska gå runt. Det känns som att det kommer bli tufft, tyvärr.
Jag hade nog valt att skynda långsamt och spara ihop till en stor del av renoveringen. Vi tog ca 10 år på oss att renovera eftersom vi gjorde en del själva och sparade ihop pengar till flera av projekten. Slutligen tog vi lån för det största projektet men då satt vi i ett bättre läge ekonomiskt än vi gjort tidigare.
Jag hade även gjort en prioritering av projekten:
Vad MÅSTE göras för att inte huset ska fara illa? (Vårt tak läckte så det var ju ett typiskt måste.)
Vad skulle påverka vår livskvalitet drastiskt med ny/förbättrad funktionalitet?
(I vårt fall omgörning av kök eftersom det före renovering varken fanns diskmaskin eller avställningsytor.)
Övrigt man vill göra men som mest påverkar estetik eller viktiga saker som inte är bråttom.
Sedan hade jag betat av projekten enligt prio-ordning.
Jag tycker att riskperspektivet är viktigast, framförallt när barn är inblandade. Och då får man ställa sig lite frågor. Vad är rimliga worst-case scenarion i osäkra tider, enligt dig själv? Boränta på 4% eller mer? Fortsatt värdeminskning, som äter upp det egna kapitalet i bostaden?
Om familjens ekonomi klarar av det skulle jag ta ett steg längre och titta på vad bortfall på en lön skulle innebära pga t ex sjukdom, eller skilsmässa. Jag förstår att ni har en bra relation, men alla relationer är bra tills att dom inte är bra längre. Vad är beredskapsplanen för en skilsmässa utan kapital i huset?
Det finns mäklarargument för att tak och fasad inte bidrar nämnvärt till en byggnads värdering då det har med hus grundläggande funktion att göra (om man inte köpte huset med ett ordentligt risigt tak). Men visst byter ni fasad från snabbväxande bauhaus-virke till lärk eller liknande lär värdet öka. Detta får gärna mäklare i forumet bekräfta. Jag förutsätter inget projekt är akut, som du skriver.
Jag själv lever i hus med fru och barn, och har inte alltid levt efter detta själv fullt ut. Det är svårt för mig att ställa om från att kunna använda bostaden som “bankomat” till olika renoveringar etc till att ha ett asketiskt perspektiv där lån enbart går till absolut nödvändiga projekt.
Jag bor också i ett hus byggt 1980 och flyttade in 2013. De första åren gjorde vi främst enklare och billigare renoveringsåtgärder. Sedan ”tömde jag sparkontot” och bytte ut alla fönster och dörrar i huset.
Nu under pandemitiden har vi fortsatt med kök, badrum och toalett. Dessa saker har kostat en del men ändå inte några enorma belopp. Jag tror att köket slutade på 80 tkr, badrummet 150 tkr och toaletten 60 tkr. Vi har också målat om fasaden och fixat med en takrengöring. Dessa saker var inte farligt dyra. Jag har finansierat allt med en kombination av lönekontot och tagit lite sparande till köket.
Saker som återstår att göra är takomläggning, ett mer komplett stambyte och byta elstammar. Det kan också behövas omdränering men den punkten är mer oklar. Lite invändigt fixande behövs också men det är inte något dyrare.
Jag skulle göra en lista över sakerna som behöver göras, planera för när i tiden de ska åtgärdas och göra upp en ekonomisk plan för det. Det som står här i tråden framstår för mig som svepande och lite slarvigt. Självklart kostar renoveringar mycket om man gör precis allt på en gång men det behöver man ju inte heller. Varje år som du lever med ”det gamla” innebär att ”den årliga avskrivningen” för det blir lägre. Det är alltså en ren ekonomisk vinst att vänta.
I vårt fall hade vi kök och badrum i (mer eller mindre) originalskick. De funkade men var inte riktigt bra. När vi nu renoverat har funktionaliteten ökat markant.
Fasad och tak är vettigt att lägga ut externt, ta in flera offerter.
Badrum borde ni kunna göra själv och spara ett par hundra tusen, kolla youtube och säkert vatten så gäller försäkringen också. Vi grävde ur källaren 9ton jord och gjorde ett 12kvm badrum med bad, dusch och tvättstuga, gick på 110k med ny avloppstamm etc, jämfört med hantverken som skulle ha 560k.
Så jag vill inte komma med några pekpinnar… Men jag tycker nog ändå du kan fundera igenom hur du skulle känna om ni lånade upp beloppet och började närma er 90-100% belåningsgrad på huset? För helt omöjligt är det inte. Det är inte omöjligt att räntorna letar sig upp till 5-6% heller på sikt.
Men ja; De senaste prognoserna indikerar att styrräntan ska toppa runt 2-2,5% och således resultera i 3,5-4,0%-iga boräntor fram till 2024. Huruvida de sedan sänks lika snabbt p.g.a lågkonjunkturen eller om energikrisen öch något annat oväntat får räntorna att ta ytterligare ett skutt är omöjligt att säga…