Jag och min sambo har nyligen köpt ett eftersatt hus i ett ganska attraktivt område.
Priset landade på 4.350 milj.
Vi har räknat med renoveringar för ca. 1.5 milj.
För att finansiera detta har vi hos banken ansökt om byggnadskreditiv, vilket är möjligt ett efter renovering är gjord omvandla och baka in i det befintliga bolånet.
Kravet är att vi har en förhandsvärdering på vad bostaden är värd efter renoveringarna är gjorda (samt att ekonomin i övrigt går ihop såklart).
Räntan på byggnadskreditivet är 6.99%. Vi kommer att betala ränta vart eftersom vi betalar fakturor eller byggnadsmaterial (dvs. vi betalar ingen ränta så länge vi inte betalar några fakturor med krediten).
Förhandvärderingen efter att huset renoverats enligt våra planer landar på runt 6.5 milj, vilket gör oss och banken nöjda, då vi själva kommer att ha lagt ner 5.850 milj efter renoveringarna.
Vi har räknat med att renovera i ca. 1-2 år innan vi gör en ny värdering av bostaden och omvandlar kreditivet till ett bolån (till en förhoppningsvis en lägre ränta än idag).
Tillsammans har vi ca. 1.1 milj i sparande. Eftersom mycket av sparandet är mitt eget och även viss del privat pensionsspar vill jag jag helst inte sälja av för mycket.
Jag har även räknat med få utdelningar som motsvarar runt 4-5% av totala innehavet som ska finansiera årliga regelbundna utlomandsresor.
Så till min fråga, låter detta rimligt, är det ett vettigt uplägg eller hade ni gjort något annorlunda?
Vi är idag i tidiga 30 års åldern och räknar inte med att få barn under de närmsta året/åren.
Våra löner tillsammans är idag på runt 95 000 kr brutto.
Hur säker är siffran 1.5 miljoner? Ofta blir ju kostnaderna större än vad man har räknat med. Gör ni en del av renoveringen själva?
Hur stora är era lån? Andra lån än bolån? Hur säkra är era inkomster?
Värdering av hus är nog ganska svårt framförallt innan de är färdigbyggda. När jag sålde hus en gång var skillnaden i värdering på huset 1 miljon mellan olika mäklare.
Fixar ni att leva i ett renoveringsstök i 1-2 år?
Om er relation spricker hur ser då en vettig lösning ut? Vad händer om någon av er skulle förolyckas? Tråkiga saker att fundera kring men det kan ändå vara bra att ha en plan.
Behöver inte vara så… Finns dom som gillar att renovera å fixa… Par som lever me sina projekt… När dom är klara så köper dom ett nytt projekt…
Är man inte den som gillar renoveringar så ska man inte ge sig på de heller… Renovering är så mycke mer än måla å tapesera…
Vi har bestämt att renovera enbart på bottenplan i ett första steg. Så tanken är att hålla de andra två våningarna “intakta” om vi känner att vi vissa helger bara vill koppla av och inte renovera. Eftersom köket är på bottenplan kommer vi flytta upp köket till andra plan (provisoriskt) under tiden vi renoverar.
Vi kommer att göra så mycket som möjligt själva, alternativt förbereda för att hantverkare ska behöva göra så lite som möjligt.
I dagsläget kommer vi tex. att leja ut dräneringen och förstärkning av källarväggar (som har börjat kalva).
Vi har båda två tecknat livförsäkring på halva husets värde var. Har båda två CSN lån som kostar totalt 1500 kr/mån totalt, i övrigt inget annat lån.
Det jag var ute efter som kanske inte riktigt framgick var om det istället skulle vara bättre tex. att sälja av den del av portföljen som inte utgör pensionsdelen och betala så mycket som möjligt av renoveringarna med pengarna och istället spara undan månadsvis för att bygga upp portföljen igen.
Bolånet påverkas iom. när de mesta är klart och vi får det värderat kommer antagligen lånegraden sjunka vilket möjliggör förhandling om en lägre ränta.
Tycker räntan på byggkreditivet var riktigt dålig. Vi har alltid fått samma som vanliga boräntorna när vi byggde husen.
Sen håller jag med någon ovan om att renoveringen är för lång i tiden. Så jäkla kul är det inte. Är det inte bättre att köra på lite så ni snabbare kan lägga om byggkreditivet till ett vanligt bolån?
Har ni tagit in offert för jobbet med köket, källaren och dräneringen? Kan vara bra att ha något konkret att räkna på.
Sen skulle jag räknat lite extra kring livförsäkringen, så att ena parten kan stå för hela det ekonomiska ansvaret och klara av att till exempel bli arbetslös eller sjukskriven. Speciellt viktigt under renoveringen, då det är svårt att sälja ett hus som är mitt i en renovering.
Jag har dålig koll på vad som är mest fördelaktigt kring lån eller uttag, men jag gissar att det kommer gå på mer än 1.5 miljoner, om ni har en normalstor villa. Speciellt om det hittas fel eller skador kring väggarna i källaren.
Har tagit in offert vad gäller tak/skorsten, dränering och förstärkning väggar kostar. Sen har vi grovt räknat på resterande delar vad gäller kök/badrum/vvs material och el.
Vad jag sett lite snabbt så ligger räntorna högre för byggnadskreditivet, handelsbanken har effektiv ränta 9% och swedbank ungefär samma. Men absolut, det är en ränta och den går förhandla.
Grattis till huset! Vi har haft två stora renoveringsprojekt av er typ samt renoverat flera fritidshus, det medför en levnadsstil som ni behöver vara ok med båda två (vi är fortf gifta ). Vi har gjort allt utom el själva. Men för oss har det varit ett sätt att leva och vi älskar verkligen planeringen/utförandefasen, men alltid varit noga att avgränsa en åtgärd åt gången så det inte är kaos överallt. Renovera kök görs gärna maj/juni när man kan fixa utekök mha grillen och trädgårdsslang. Samma sak med dusch/draper ute på skyddad plats på tomten…
Nu är vi pensionärer och har sagt att nu har vi renoverat färdigt men hjälper gärna sönerna som har ärvt livsstilen. Det räcker med att titta på Arga snickaren och liknande program för att känna oss mätta. Ni har säkert sett dem men de ger en fin omsikt HUR man inte ska göra!
En fundering jag har är runt kreditivet, vad händer om ni har faktura ni vill reglera men värdesäkningen totalt på orten/marknaden är tuff och bankens värdering därefter och det räcker inte den värdestegring på huset som tänkt? Hur gör man då?
). Vi har gjort allt utom el själva. Men för oss har det varit ett sätt att leva och vi älskar verkligen planeringen/utförandefasen, men alltid varit noga att avgränsa en åtgärd åt gången så det inte är kaos överallt. Renovera kök görs gärna maj/juni när man kan fixa utekök mha grillen och trädgårdsslang. Samma sak med dusch/draper ute på skyddad plats på tomten…