Hej
Som rubriken lyder så ska vi renovera i huset. Större renoveringar. Två badrum, kök, värmepump med mera.
Vad kan vara mest fördelaktigt?
Ta lån, blancolån. Högre månadskostnad då jag betalar ränta och amortering.
Ta av eget sparkade och/eller ta kostnaderna löpande och där med inte spara som det är tänkt. Alla pengar in i renoveringen.
Hjälp mottages för att fundera ut vad som är mest fördelaktigt.
God jul!
Vad har du för kalkylränta på ditt kapital och vilken ränta får du betala för lånet?
Skillnaden i den frågan ger svaret. Det luriga är att kunna sätta parametrarna…det är skitsvårt.
Har du några värdepapper? Vad har du för tidshorisont på de pengarna?
Annat sparkapital?
Har du en tillräcklig buffert?
Har du andra lån?
Ränta på andra lån vs. bolån?
Renoveringsbudget?
Jag och min fru har alltid haft som mål att renovera för löpande pengar och istället avstått sparandet under perioder. Detta har dock varit under perioder när vi haft högre räntor än idag. Bottenlånen låg nog som högst på 6.5%.
Första huset vi renoverade har vi sålt och gjorde en bra vinst och med alla sparade kvitton blev det inte mycket skattande heller. Med dessa pengar byte vi huset i stan mot en gård på landet. Vi hade aldrig haft råd med gården om det inte varit för första huset.
När jag ser tillbaka på våra val tycker jag att vi gjort rätt. Det känns tryggt inför framtiden att äga fastigheten med lite lån, vi har en belångsgrad på under 50%. Det märks också att de sista åren att vi får väldigt låga kostnader och har nu börjat spara betydligt större summor. I våras slutade vi även att amortera och ökade vårt sparande ännu mer.
För dej så kanske det beror på vad du ska använda dina sparade pengar till? Vi ser vår fastighet som vårt pensionssparande, när barnen flyttat ut kommer huset vara alldeles för stort och kommer därför att bytas till något mindre om kanske 15 år.
Edit: se till att alltid göra en budget för projekten du drar igång.
Vad man ska göra är att utgå efter vad husen är värderade till i ditt område.
Inte säkert man får igen vissa placeringar som ex en bergvärmepump som har stora investeringskostnader.
Läget och efterfrågan styr hur mycket du ska satsa om du är ute efter bottenlån och en bra affär.
Här kan man vara smart, jag som ägt två hus samtidigt köpte allt på en gång, dvs dubbeluppsättning golv, fönster osv uppdelat på olika fakturor men ändå grupperade för att skilja nybygge o en renovering åt, som en husgrund är osannolikt jag använde till renoveringen.
Tar man sedan en titt på skatteverkets handläggare, så är dom inte kunniga på mängberäkning dvs dom vet inte om det går åt 1 eller 2 kilometer virke, 500 eller 1000 kvm isolering om köket har 7 eller 15 meter bänkskiva med skåp osv.
Vad jag nu ser är att jag bor i en bostadsrätt, den har en avgift på 4000 kr plus parkering, har inga lån, men eftersom jag alltid bott i hus så förstår jag att jag bor billigare i ett nybyggt hus, man har ingen fastighetsskatt första 15 åren samt ingen parkeringskostnad o låga energikostnader, tar jag sedan upplägg som att ett eget företag kan hyra plats hemma så är bästa och ekonomiska lösningen att jag flyttar och bygger ett nytt hus.
Där jag inte gör skillnad på om tomten kostar 1 eller 1,5 milj utan gör bedömning på läget, läget o åter läget, det avgör hur mycket jag vågar satsa på det nya huset o vara säker på att jag får igen allt plus lite till om jag skulle vilja sälja.
Hej
Tack för era klocka kommentarer.
Vad vi bedömer så har vi hittat ett hus med potential 
(renoveringsprojekt)
Vi köpte huset för 3,7miljoner hus i området som är i bättre skick kan gå för strax över 5 miljoner. Vilket ger oss ett ganska gott utrymme till renoveringar tänker vi.
Mycket kommer vi göra själva och kan hålla nere kostnaderna. Men jag gör bedömningen att det är bättre att låna för att renovera och låta våra sparade pengar vara på börsen/bankkonto för att ha ifall det blir något akut.
Jag räknar med att vi har en ränta på privatlånet/blancolånet är på ca 5-6%
Och de pengar vi har på börsen räknar jag med en avkastning på 7-8%
Då i min värld så borde det vara mer lönsamt att ta lånet och låta pennan ligga kvar på börsen som ”säkerhet”. Tillsammans med lite pengar på ett vanligt bankkonto också.
Är vi helt ute och cyklar då?
Finns inga garantier.
De som hade pengar på börsen i juli 2000 var med om IT kraschen och senare finanskrashen och de fick vänta 13 år 10 månader på att komma till ett +/- 0 resultat.
(Gällde för SPP Aktiefond Global A)
Hej!
Har ni nyss köpt huset? Annars är det ju bättre att låna på huset till en förmodligen bättre ränta. Vi resonerar som er, ha pengarna på börsen och förhoppningsvis ha en avkastning på 7-8% långsiktigt. Men då lånar vi till en bunden ränta på 1.22% då vi har utrymme för det på huset.
Ett alternativ är ju att ta ett blancolån, renovera och sedan värdera upp huset och baka in blancolånet i huslånet, har för mig att det inte går att värdera upp huset på en gång heller, utan det måste gå en tid.
Det du måste jämföra med är att dina 6% (trolig effektiv ränta) är garanterade, men 7-8% på börsen är det inte. 7-8% är ett snitt över lång tid. Vi kan hamna i en situation där börsen går neråt år efter år i fem års tid.
Om du inte har hundratusentals kronor kontant (utanför börsen) så är garanterade 6% mycket bättre än börsens “i snitt” 7-8%. Således tycker jag absolut att du bör betala renoveringarna kontant, givet att du fortfarande har en viss buffer (för att klara arbetslöshet osv.)
Nu verkar ni ju redan ha köpt huset men för min del låter detta som ett upplägg med alltför snåla marginaler för att vara en bra affär. Kök, flera badrum, bara där är man uppe i närmare en miljon.
Ska man köpa ett renoveringsobjekt så bör man ha pengar till renoveringen. Om man ska ta blancolån bör marginalerna vara så stora investeringarna ökar värdet på huset väsentligt mer än själva byggkostnaden. I ert fall skulle jag bedöma att det ser alltför tight ut och ni riskerar att inte få igen investeringen.
Hade med andra ord inte tagit lånet utan i så fall använt egna pengar alternativt renoverat allteftersom jag haft pengar.
Finansieringen spelar ingen roll enligt Miller-Modigliani-teoremet. Men avkastningen på sparande är väl i förväntan högre än låneräntan. Låna!
Personligen känner jag mig friare utan lån, så jag hade prioriterat att inte hade haft lån, men i långa perioder stiger börsen mer än vad räntorna gör så då är min hållning inte optimal för alla.
Diversifiering handlar om att sprida risker.
Ni kanske delar upp sparpengar pluss lånepengar på både börsen och bostadsrenoveringen.
Varför satsa allt på ett kort?
Om det är större renovering som det låter som skulle jag nog lånat. Vi renoverade vårt hus mha upplägg av byggnadskreditiv. Dvs banken värderar efter det är klart och höjer bolånet för att värdet går upp. Man behöver ha en del kontakt med banken före och efter men för oss hade det inte gått utan, för stor summa för att ta som blancolån. Det bestäms då i förväg hur stort lånet får bli. Sen är det ju inte säkert offerten blir som slutresultatet… Och då kan det va bra att ha sparpengar att skjuta till.
Blancolån skulle jag inte ta med pengar kvar på börsen. Betänk att överavkastningen gentemot ett blancolån med den räntan är 1-3% beroende på hur ni räknar. För denna ganska låga skillnad i avkastning tar ni mycket risk. Kan visa sig vara ett kanonval, kan också bli rätt dåligt (stor dipp på börsen direkt efter lånet).
Vänd på det. Du har ett hus utan renoveringsbehov. Skulle du idag ta ett blancolån för att investera på börsen? Den som svarar ja har sannolikt mycket hög risktolerans.
Samtidigt är det ju viktigt att ta hänsyn till hur mycket pengar det handlar om för er. Om det är belopp ni sparar ihop/amorterat av inom 1-2 år så visst. Min taktik hade nog även då varit att betala och sen spara ihop till nytt sparande på börsen men jag är lite old school
Omvärdering av huset efter renovering är ju intressant men ändrat egentligen inget. Får ni utrymme till att ta bolån är det ju lättare att motivera lån för investering då räntan i regel är väsentligt lägre
Man kan ställa det mot att köpa ett ”färdigt” hus i området som kostar enligt uppgift 5 miljoner. Med tanke på att TS sannolikt behöver ta lån på minst 1 miljon, förmodligen mer för att renovera upp huset (kök, badrum x 2, värmepump mm) och har köpt för 3,7 så gör blancolånet det hela till en sämre affär. Det är också en del risk involverat eftersom man inte kan vara säker på vad man får för huset efter renoveringarna.
Huset kan inte heller omvärderas av banken förrän efter 5 år om man inte byggt ut huset, vilket gör att man är fast med blancolånet i fem år. Det blir helt klart en onödigt dyr lösning.
På den tiden när taxeringsvärdet hade fullt genomslag på fastighetsskatten var upptaxering inget positivt.
Nåja, jag är väl en gammal stofil.