Hejsan!
Vi är spelulanter på ett hus. Vi säger att vi vinner budgivningen och slutpriset kommer landa på 1 995 000.
Vi kommer lägga 15% kontantinsats. Dvs ca 300k.
Det som är i behov att göras är badrummet invöndigt samt nytt tak. Efter att ha pratat med besiktningsmannen så är prio badrummet. Taket har några år kvar om man har lite översikt och kan byta någon enstaka panna om det vill sig.
Nu till min fråga. Då vi kommer behöva renovera badrummet så undrar jag ifall det är lämpligt att ta ett blancolån på det(ca 150k) för att sedan baka in det i bolånet. Men kommer vi kunna göra det? Och kan man värdera om bostaden så tätt inpå att vi köpt huset.
När kontantinsatsen är lagd från våran del så kommer vi ha en budget kvar på ca70-80k som i detta fall ligger investerat på börsen. Så för att ha någon form av säkerhet ekonomiskt vill vi inte röra den till denna renovering. Låter våran plan rimlig eller skulle ni gjort på något annat sätt?
Vi har i nuläget 45k netto in varje månad då min sambotillfälligt under något år jobbar 75% för att våran ettåring inte ska behöva gå heldagar på förskolan.
Man kan väl inte få huset omvärderat hur ofta som helst. Så även om allt går jättebra och inget akut händer kommer ni vara mer än maxbelånade och dessutom delvis med blancoräntor, en rätt liten buffert och ett tak som har renoveringsbehov, under åtminstone några år. Och ni lever på en reducerad inkomst och har ett barn som tar resurser.
Är det kanske inte smart att bo kvar som ni gör tills det finns mer sparpengar, inkomst och behov? Jag tänker att barn har mer glädje av hus när de är gamla nog att springa runt och leka självständigt.
Hmm, jag kanske skulle nog lagt mina pengar på taket istället för på börsen. Inga husförsäkringar täcker (mig veterligen) åsidosatt tak-underhåll/reparationer, som leder till vattenskador ovanifrån
Jag skulle inte lita allt för mycket på en mäklares utlåtelser ang takets kondition.
Jag gissar att mycket av takets yttre kondition går att avgöra genom okulär besiktning, därav faller gissningsvis ansvaret på Dig som köpare (undersökningsplikten). Möjligen kan du försöka stämma din säljare men Du tar en risk att Du förlorar eftersom Du kanske enl tingsrätten borde sett att det fanns brister i tegelpannornas beskaffenhet
Som jag skrev är vi endast spelulanter än så länge och vi har inte köpt huset ännu. När jag skrev att taket och badrummet behöver renoveras så vill jag poentera att både tak och badrum fortfarande är brukbart. Men vid en besiktning så har de fått tvåor. Dvs att man bör ha i åtanke att åtgärda dessa då den rekommenderade livslängden är passerad. Taket är inte i dåligt skick. Men äldre. Och från att vi flyttar in så kommer vi givetvis att börja jobba vidare på en mer hållbar buffert.
Min egentliga fråga och tanke var väl egentligen om ni satt i våran sits, hur ni skulle lägga upp det. Om vi leker med tanken att vi skulle köpa huset.
Min tanke med blancolån var att efter en eventuell renovering värdera om huset och baka in blancoskulden i bolånet. Ca 100-150k. Vilket inte gör sån jätteskillnad i räntekostnader per månad med bolån på 3,6%. Ca 500kr mer med bolån på 1,85m mot 1,7m.
För att på sidan av jobba upp en mer stabil buffert samt sikta på att byta tak kommande 4-5 åren.
Jag tycker ni ska göra som ni vill😅 Men ni kommer de första åren inte kunna ”baka in” era blancolån då ni ligger för högt i belåning. Jag personligen hade inte lånat in blanco för att renovera ett badrum; badrum är dyrt som det är. Ingen anledning att göra det dyrare imo.
Varför trycker besiktningsmannen så mycket på att renovera badrum? Bortsett rostiga gjutjärnsrör som läcker så finns det ingen panik. Även om ens preferens är att ha ett fräscht badrum.
Om rören är ok kommer ni kunna förlänga livslängden med flera år med lite målning.
Jag flyttade till hus för ett tiotal år sedan. Huset är halvgammalt och inga betydande renoveringar var gjorda när vi flyttade in. Jag skulle aldrig någonsin ta några lån alls för att renovera, undantaget om det uppstått en akut situation med vattenläcka. Jag pratar alltså inte specifikt om blancolån utan lån i allmänhet.
Det har tagit några år för mig att förbättra ekonomin så mycket att det blivit realistiskt att genomföra olika åtgärder. Jag har alltså en helt annan ekonomi idag jämfört med när jag köpte huset. En hel del grejer har vi gjort nu. Taket står näst i tur. Huset fyller 50 år till när det blir gjort.
Jag har alltså i huvudsak finansierat renoveringar med lönekontot. Vid något tillfälle har jag sålt av fonder men då har det handlat om en kortsiktig åtgärd. Hålet har fyllts igen snabbt.
Tack för ditt svar! Varför kommer det ta flera år att baka in privatlånet i bolånet? Om huset får en ny värdering på säg 2,2m från 2m (vilket jag tror är fullt rimligt i just det området där jag bor) så hamnar bolånet på 77% av bostadens värde? Dvs att det finns utrymme för att öka på bolånet?
Eller är jag helt ute och cyklar?
Detta är mitt första husköp så jag har absolut inte 100% koll på hur allting funkar. Därför ev kommer med ”dumma” frågor ibland
En badrumsrenovering kommer tyvärr inte leda till ett högre amorteringsgrundande värde. Vet att t.ex byte till bergvärme från direktverkande el kan vara en sån åtgärd som höjer värdet. Men på din beskrivning låter det inte dom att det är det du ämnar göra.
Renovering höjer inte värdet i bankens ögon. Det behövs nåt mer konkret som tillbyggnad eller byte av värmesystem t.ex. Men sen är det mesta som vanligt en förhandlingsfråga; berättar mer hur det ser ut för de flesta.
Tack för input! Jag förstår och det är väl det bästa givetvis. Det är klart att man kan spara ihop till renoveringar och betala med sparade pengar. Men om de finns möjlighet att låna upp på boendet så vore det bra i vårat fall då den buffert vi sitter på i nuläget kan vara bra att ha vid något riktigt akut. Samt att vi vill lägga krut på att spara till nytt tak då det har en dyrare prislapp. Och att jag inte ser några problem med att betala några hundralappar extra i månaden.
Från det ena till rotmos, hur gör folk som köper ”renoveringsobjekt” till en billig peng för att sedan blåsa ut i princip allt och renovera ich/eller tilochmed bygga ut? Ett sådant projekt kan väl inte många ha råd att finansiera med sparade pengar?
Då badrummet behöver göras om så kanske det har påverkat slutpriset på huset. Om inte så kanske det inte är ett bra köp. Har ni jämfört med andra hus i närheten ? Blancolån är rätt dyrt med dagens ränta och med hus så kommer utgifterna springa iväg.
Man bör ha sparade pengar för att köpa renoveringsobjekt. Just för att det normalt krävs kan rabatten på sådana objekt bli ganska stor. Det är alltså inget klipp att köpa sådana objekt om man inte dels har möjlighet att finansiera åtgärder billigt och gärna även möjlighet att få till åtgärderna under marknadspris.
Jag var själv på visningar av flera hus där inredning rasat in. Där var man alltså akut tvungen att renovera direkt. I mitt eget fall var allting i funktionellt skick. Det var alltså möjligt att avvakta 5-10 år med åtgärder. Det var också det som min kalkyl byggde på.
Att ha beredskap för att i ett akut läge ta lån (även blancolån) är väl rimligt. Saker kan hända med hus och allt går inte att planera för. Att däremot ha det som en medveten plan vid köpet framstår för mig inte som riktigt friskt.
Om det nyligen har varit budgivning och högsta budet är 2MSEK så är det en väldigt bra indikator på att huset är värt just 2 MSEK. Utgå inte från att det på något magiskt sätt skulle vara värt mer.
Nej funkar inte riktigt så amorteringsgrundande värdet kommer vara samma. Efter 5 år kan man omvärdera det värdet. Även om kanske marknadspriset är högre pga ni har renoverat badrum. Amorteringsgrundande värdet ändras bara om man typ blåser ut hela huset och gör om allt. Alternativt gör en tillbyggnad eller liknande.
Tack för alla åsikter och råd!
För att förtydliga så är det ett fint hus i bra skick i övrigt. Nytt kök, fräscha ytskikt överlag samt ny bervärmepump installerad i år -24.
Tegelfasad och i ett populärt område. Där de flesta hus har gått för runt 2,5 m nu under ”bostadsdippen” med höga räntor och skakigt överlag. Beroende på hur mkt pengar som är nedlagda på husen såklart.
Det är egentligen bara taket och badrummen som är äldre.
Men efter att ha läst och tagit in vad alla skriver så landar det nog ändå i att spara ihop till renoveringarna och ta en sak i taget inom en 5-6 årsperiod.
Om det nu blir så att vi köper det.
Fortsätt gärna att brainstorma och fyll på med mer kommentarer och tankar. Detta blir vårat flrsta hus så jag suger åt mig av alla tips och råd som jag kan
Ni kan göra en värdering på blivande hus efter renoveringen och ta ett byggkreditiv på det. Kan själv inte detaljerna kring det, har bara andrahandserfarenhet från bekanta. 150k låter spontant som högt för blanco men kan nog få vettigt renoveringslån om ni slänger in badrum, tak, solceller, elbilladdare i projektet.
Något av en fälla med att renovera och låna upp värdeökningen är att ni står utan pengar dagen ni säljer och ska betala vinstskatt. Det är trots allt vinsten som ni lånar och spenderar.
Man kan ju fortfarande låna, men kanske mer rimligt att budgetera så att man både kan köpa huset, renovera och ha en buffert med de pengar man har sparat och kan låna på huset. Och för att göra ett sånt projekt lönsamt ska nog huset vara billigt, inte bara marknadsmässigt prissatt.
Man kanske inte måste budgetera för alla tänkbara renoveringar som kan ske kommande 15 åren heller. Men om både badrum och tak, som har risk att orsaka fuktskador, har passerat bäst-före-datum är det nog klokt att renovera dessa rätt snart, eller åtminstone ha utrymme med marginal att renovera på kort varsel om det skulle upptäckas problem.
är endast för desperados.