Finns det någon teoretisk anledning till att bostäder bör öka i värde?

Finns det någon teoretisk anledning till att bostäder borde få upp i värde (eller antar du några dolda parametrar i detta fall)? Det känns som att många gör detta antagande, men jag har svårt att se varför detta skulle vara någon allmän sanning (vilket i och för sig kanske inte är vad dessa personer oftast menar).

Om vi tar exemplet skog så kan jag till exempel förstå, rent teoretiskt, varför värdet på denna är mycket mindre när man precis har planterat den jämfört med när det är dags att avverka den. Men om vi exempelvis antar en konstant mängd människor (lika många som dör som föds), bör inte då ens bostad, om något, gå ner i värde eftersom den slits allt eftersom?

Jag har inga problem med att man i olika, specifika fall skulle kunna göra antagandet att en bostads värde kommer gå upp (exempelvis om man har tillgång till hemlig information att ett stort företag kommer att flytta till den aktuella staden).

Så, vad säger folk? Bör inte en bostad i det mest simpla exemplet gå ner i värde? Finns det folk här som menar att bostäder i något slags grundtillstånd borde gå upp i värde? I sådana fall, vilken modell och grundparametrar antar ni?

Jag räknar med en befolkningstillväxt och en ökande urbanisering kring våra större städer på ca 30-50 års sikt framöver.
Dessutom så ökar genomsnittsmänniskans disponibla inkomst med ökad effektivisering i all världens produktion (av såväl tjänster som produkter).

Men med det sagt tror jag även att vi har en växande bostadsbubbla i åtminstonde Sverige. Bostadspriserna har i förhållande till realinkomsterna ökat. Frågan är bara när och hur stor korrigeringen blir. Den gissar jag sker på kortare sikt än vad befolkningstillväxten och urbaniseringen fortsätter.

Att en bostad minskar i värde i ditt exempel köper jag inte heller fullt ut. Så länge den underhålls så minskar husets värde mycket långsamt. Medans markens värde är konstant. Byggs huset sakta ut och uppdateras borde även värdet kunna stiga.

Så att planera sin egen ekonomi under åtminstonde min livstid innebär (enligt mina spekulationer) en viss långsiktig ökning av bostadspriserna kring och i större städer. Men med en eller flera prisras (korrigeringar) på kortare sikt.

Kan rekommendera alla att se dessa tre (korta videos):

The Case For Renting A Home (två delar)

Renting vs. Buying a Home: The 5% Rule

Kan även rekommendera hans andra videos och podd, sjukt hög kvalité och många ämnen är något som Jan bör föra över till svenska förhållanden på sin plattform.

Naturligtvis skiljer sig förhållandena till viss del åt mellan länder/regioner, men med det sagt så tar han bland annat upp att snittökningen globalt historiskt har varit 3% per år.

Om vi fokuserar mer på svenska förhållanden så har stjärnorna stått helt rätt för ökade bostadspriser de senaste 25-30 åren i form av slopad fastighetsskatt, bibehållet ränteavdrag i kombination med nollränta, ROT-avdrag för renoveringar etc etc. samtidigt som vi inte haft en ordentlig korrektion på hela den tiden, senaste korrigeringen bottnade runt 96-97. Vi har alltså tagit ut de där 3% i förskott för en lång tid framöver. Jag skulle därför inte våga räkna på någon reell avkastning på en ägd bostad i ett perspektiv på 20-30 år.

Med allt det sagt så finns sällan villan i rätt bostadsområde nära skolan du vill att dina barn ska gå på tillgänglig för uthyrning. Du är alltså tvungen att köpa för att uppnå detta, vilket är helt okej. Men försök inte lura mig att bostaden som sådan är en investering ur ekonomisk synvinkel, det är rena vanvettsaffären. Så hyr innan detta behov uppstår, annars kanske du sitter inlåst i din ”investering” när det är dags för familjebildningen.

3 gillningar

Utan tvekan. Därför måste bostadsmarknaden på lång sikt i Sverige gå kräftgång eller krasha en eller flera gånger. Problemet är att jag inte kan veta när detta sker.

Det är ekonomiskt rena vanvettsaffären om man tittar på tillgångslaget “boende” som något som ska ge avkastning.

Här skiljer våra sätt att se på saken helt och hållet. Jag upplever att jag måste köpa i tillgångslaget bostad för att kunna köpa hus när det är dags för familjebildning. Alltså äga en tillgång som korrellerar till 100% med bostadsmarknaden. Alltså att ta en stor alternativkostnad för att hantera den irrationella marknaden. Samtidigt se till att marginalen är stor nog att kunna ta en ev. förlust och ändå byta upp mig.

Min åsikt är att marknaden (och då framförallt bostadsmarknaden) kan vara irrationell långt mycket längre än jag någonsin kan ha råd. Alltså är det inte omöjligt att bostäder gör prisrally i 10 år till.

Jag delar er uppfattning och har under alla åren INTE hittat någon grundanledning till att bostäder ska gå upp i värde. För att parafrasera på Oscar Björklund på LYSA - det finns ingen “naturlig” avkastning på bostäder som det finns på aktier, räntor eller skog (hans exempel var guld som inte heller har någon sådan). Det gäller naturligtvis ett boende man själv bor i - inte t.ex. en hyres- eller kommersiell fastighet.

Tittar man historiskt, i olika länder, olika tidsperioder, även långa dataserier som den berömda gatan i Amsterdam så ser man att den återkommande drivaren av pris är inflation och ökning av inkomst. Det vill säga att i Sverige borde fastighetspriserna öka mer ca 0.5 - 2.0 % per år.

Det förutsätter dock en effektiv marknad vilket vi i Sverige inte direkt har. Vi har väldigt mycket regleringar, vi bygger (eller byggde, har inte kollat upp det på sistone) snett i förhållande till behovet (t.ex. dyrt och stort istället för billigt och litet) och vi bygger BRF istället för hyresrätt. Vi har dessutom regleringar som gör att man inte kan hyra ut en BRF hur som helst och så vidare. Det gör att marknaden blir ineffektiv och det kan driva upp priser.

Vi hade ett intressant samtal på Patreon (finns inspelat) om det här för ett tag sedan med en prognoschef. Hans analys var att vi i Sverige inte kommer få se stora prisuppgångar mer, att en bostadsbubbla bottnar ut någonstans på maximalt -20 % för sedan kommer staten kasta stimulanser på det (ökade ränteavdrag, slopade amorteringskrav, lägre skatt, andra incitament) på grund av att då är det inte ett problem för privatpersonen, eller ens banken, utan ett samhällsproblem. Var ganska mycket tankespjärn.

Så jag personligen ser ju boende som en konsumtion. Köp ett dyrt boende precis som man köper en bil, båt eller teknikprylar. Men med tanke på transaktionskostnader, årligt underhåll, skatter, räntor etc så tror jag att man ska ha som mål att komma ut plus minus noll på ett boende. Då har man gjort det bra.

Ja, det var mina tankar en juldag som den här. :slightly_smiling_face:

3 gillningar

Så du väljer att exponera dig för en tillgång du själv inte ens tror på, som i backspegeln har sämre cagr än börsen trots mängder av stimulerande åtgärder (ofta av engångskaraktär, svårt att avskaffa fastighetsskatten två gånger) och där framtida uppgångar fundamentalt inte kan fortsätta i samma takt om korrektionen drar ut på tiden? Du behöver vara contrarian för att gå vinnande ur detta, inte hoppa på samma tåg som alla andra. Utnyttja att du besitter högre analys-skills än rekommendationer från släktingar, för det är ungefär där genomsnittspersonen du budar emot i en bostadsaffär ligger.

Detta är en mycket vanlig invändning när man försöker resonera med omgivningen kring detta IRL, att staten inte kommer “tillåta” en krasch eftersom det skulle påverka så många. Sverige är på många vis landet annorlunda, men finns det något historiskt exempel där någon stat lyckats med detta, och hur gick de i sådana fall tillväga? För kan inte tänka mig att andra länder som genomgått en bostadskrasch varit helt lugna med detta och bara struntat i att rädda bostadsmarknaden för att de typ inte orkade bry sig.

Bra invändning. Jag vet inte.

Men jag tänker att det borde fungera till viss del. Eller har jag otur när jag tänker?

Det kan ju vara så att de politiker och myndigheter som skulle kunna påverka ett sådant förlopp gjort djuplodande analyser av utländska bostadskrascher och utvecklat ett framgångsrecept för detta, de kanske lagt så mycket tid på detta att de inte haft resurser över till att öka på byggande etc. som skulle gjort att denna bubbla inte blev uppblåst från början… men skulle inte hålla det för speciellt sannolikt :sweat_smile:

Allvarligt talat får du gärna ställa den motfrågan till prognoschefen du pratade med om tillfälle uppstår, vore väldigt intressant att höra svaret.

Med detta tankesätt låter det som en bättre investering att köpa en bostad och hyra ut till någon annan, än att köpa för att själv bo i istället för hyresrätt. Det håller jag inte med om, givet att man ska ha någonstans att bo oavsett och inte skaffar större bostad än om haft hyresrätt (eller dyrare ur andra aspekter). Om man gör en mental bokföring och betalar hyra till sig själv, motsvarande vad man hade fått betala för hyresrätten, så får man ju en naturlig avkastning.

Sverige är på väg att gå mot mer fri hyressättning. Det i kombination med begränsad byggnation av nya bostäder i centrala lägen tror jag kommer leda till fortsatt ökat intresse och pris för bostäder i storstadsregionerna. Dock kan inte lånenivåerna öka så mycket mer vilket talar för en lägre prisökningstakt än det senaste decenniet.

1 gillning

Det är ju en bättre affär att äga den egna bostaden, under förutsättning att du har tillräckligt hög belåning på den. Det finns heller ingen hyresvärd som får kalkylen att gå ihop utan att belåna fastigheterna. Äger du ditt eget boende eller fastigheter för uthyrning utan belåning blir alternativkostnaden enorm.

Det är många som inte är inne på aktiemarknaden över huvud taget, utöver det man är “påtvingad” för pensionen. Jag har kollegor som ser aktiemarkmaden som allt för riskabel och krånglig att lägga pengar på. Men de har bostad/hus. Så jämfört med bank konto och andra ränte placeringar är det inte så dåligt. Om man kör 60/40 portfölj kan man ju köra bostad + 100% aktier istället (svårt att omfördela dock, om man inte belånar efter en eventuell börsnedgång)

1 gillning

@janbolmeson
Det byggs fortfarande rätt mycket och kommer sannolikt göras så i några år till.

Enligt min källa på bygglovsenheten i staden jag bor i (medelstor stad nära Stockholm) så är det rekordår i år för ansökningar om nybyggnation och tillbyggnation, 2017 var förra rekordåret. Gissar att det är rätt likvärdigt i landets övriga större städer.

Att vänta på en korrektion i bostadsmarknaden innan man går in, vilket kanske inte tråden handlar om, blir väl ungefär samma som att vänta på att aktiemarknaden ska krascha om man sitter på mycket pengar. Förutom att bostadsmarknaden kanske är än mer irrationell, då folk köper på känsla.

Sen håller jag med om att det inte är en ekonomisk investering, men det är en känslomässig investering för ens familj och ens eget liv att faktiskt kunna bo på ett ställe man trivs. Sen har inte alla råd att bo överallt, men livet är inte rättvist.

Förövrigt köpte (och kanske köper än?) väl Riksbanken bolåneobligationer under Coronakrisen så det är väl delvis statens problem just nu?

1 gillning

Exakt, det är dumt. Eller som någon läsare kommenterade på bloggen: "kan den j-a bostadsbubblan inte komma snart så att jag kan köpa mitt boende… är ju ingen framgångsstrategi. Det är därför jag brukar rekommendera synen “konsumtion” på boende. Man konsumerar för att man behöver eller för att man vill uppfylla på viss önskningar. Det är viktigare än att försöka tajma affären.

Jag har för mig det, men är inte helt säker faktiskt. Upplever fortfarande intresse för svenska bolånepapper. T.ex. har ju inte Hypoteket eller Stabelo problem som säljer dessa papper till privata och halvstatliga aktörer.

Det känns som att det som vi i det här fallet borde jämföra med är typ guld eller räntepapper, det vill säga någonting som ska bevara värdet. Om en bostad har gått upp i ett lands valuta lika mycket som inflationen har tagit så skulle jag inte vilja säga att någon värdeökning har ägt rum i över huvud taget.

Jag tycker inte att det är något konstigt att man argumenterar för att bostadsmarknaden kommer att gå upp i en viss specifik situation. Dock anser jag att den som påstår detta har bevisbördan precis som någon som påstår att en viss aktie kommer att slå index har bevisbördan. Just nu (och rätt långt tillbaka) så känns det som att människor som har rätt dålig koll på ekonomi i största allmänhet utgår från att en bostad är en investering, där det vore galet att belåna en aktieportfölj men inte att belåna ett hus. Här skulle jag vilja se att grundinställningen var att man kommer att tappa värde på en bostad över tid.

Att medelsvensson utgår från att bostadspriserna ska gå upp är väl bara ett resultat av människor ser mönster i den data de tittar på.
De tittar helt enkelt på den tid sen de gjorde sin första bostadsaffär. Då har ju priserna gått upp nästintill kontinuerligt för en majoritet av bostadsägarna?

I så fall blir “känslan” för dessa människor att “det kommer gå upp”. Objektivt är det ju sant, tills den tidpunkt det inte är det längre. Är det möjligt att ändra på hur någon känner? Någon som dessutom inte är intresserad av att ta in mer relevant kunskap eller data kring varför de känner på ett visst sätt?

Är detta möjligt att uppnå?

1 gillning

Jag håller helt och hållet med dig. Men det som du skriver är ju att säga att kejsaren är naken. Det brukar sällan vara uppskattat.

Betänk också att när vi pratar om att belåna sin portfölj så pratar vi ofta i grader om 0 - 50 %. Att gå över 50 % belåning skulle de flesta anse vara galet. Men att belåna ett boende, då är det ju inget konstigt att belåna sig 500 - 800 % på kontantinsatsen. :man_facepalming:

1 gillning

Jag tror det ja, om man har rätt approach och är villig att diskutera med personen under en längre tid. Men ja, detta är en separat diskussion, och jag har egentligen inga större problem med att folk tänker såhär. Bara jag samtidigt kan känna att jag har rätt så :smiley:

Fastigheten (marken) borde väl vara värdebevarande medan byggnaden tappar i värde över tid (kräver renoveringar). Därför ska man sky tomträtt som pesten. Ser man på bostadsrätter är det nästan ingen skillnad på pris om de har tomträtt eller inte. Många har ingen koll på vad de köper.

1 gillning

Jag håller till stor del med, många inser inte att de använder hävstång när de lånar till en bostad. Med gällande lagar finns det dock stora skillnader mellan lån på aktier och bostad. Bostadslånet kan t.ex. inte sägas upp för att värdet på bostaden gått ner. Så om man ska använda belåning borde det vara mycket bättre att ta bostadslån än att ha aktierna som säkerhet.

1 gillning