Det här är en fråga som brukar komma upp från tid till annan. Jag har därför valt att bryta ut den från den långa konversationen här. @DagWardaeus medgrundare till Hypoteket, så ett mer kvalificerat svar lär vi inte få.
Läs gärna hela Dags svar där han svarar även på andra frågor.
Saknar dock svaret på min fråga:
Finns det någon reglering kring räntan på lånedelen som överstiger 85% eller 100% av säkerheten, helt enkelt finns det något hinder för banken att behandla den delen som ett blancolån och egentligen sätta vilken ränta som helst.
Detta kommer vara väldigt relevant om priserna sjunker 20% och många befinner sig i den sitsen.
Jag tycker ändå vi har fått svar att bostadslånet inte kan sägas upp bara för att säkerheten (bostaden) har minskat i marknadsvärde. Det vill säga du kommer ha kvar ditt lån med bostaden som säkerhet.
Dock får vi ge @Guldfeber delvis rätt. Poängen med att ha ett bolån är att räntan är lägre än ett blancolån. Annars kan man få en ränta på flera tiotals procent vid ny bindningstid (40% verkar vara något max) och då har man ju ingen nytta av att det är ett bolån jämfört med blanco. Det man verkar kunna säga är att bolån står under översyn av Finansinspektionen som inte skulle tillåta en bolånegivare att sätta vilken ränta som helst (inte ok med ockerränta). Hur hög den räntan maximalt kan tänkas bli finns det nog ingen som har svar på.
Det som var intressant av svaren är att om bolånemarknaden sjunker 20% och man lånat 85% så har man inte längre någon förhandlingsposition. Då är man fast hos den lånegivare man har och det kan ju bli tråkigt om man har en taskig bolånegivare som inte bryr sig så mycket om sitt rykte.
Låt oss pinga @DagWardaeus och se om han kan tänka sig att svara. Jag ska vara helt ärlig och säga att jag inte riktigt förstår från som @Guldfeber funderar på.
Ska försöka förtydliga då.
Du köper en bostad för 10.000.000, lånar 8.500.000. Månaden efter att du flyttat in sjunker bostadens värde med 20% till 8.000.000. Du har alltså då bara en säkerhet på 8.000.000 för ett lån på 8.500.000. Vad händer med de sista 500.000, kan banken välja att behandla den delen som ett lån utan säkerhet (blanco) och sätta räntan därefter? Samt går gränsen vid >100% eller >85% belåningsgrad för detta?
Jag anser att den frågan är besvarad genom detta:
Så det finns inget som säger att banken inte skulle kunna sätta en högre ränta om bostadens värde sjunker under bolånet (motsvarande blancolån för den översta delen). Det finns dock inget som säger att de ska, måste eller kommer göra det.
Jag förstår inte fokuset på just 85% belåningsgrad.85% är FIs krav för nya bolån. Bankerna har ju historiskt lånat ut till betydligt högre belåningsgrader innan det kravet kom. Så jag ser inte varför bankerna skulle bry sig om den gränsen för existerande bolånekunder.
Idag ökar räntan redan vid över ~60% belåningsgrad. Så om bostadsmarknaden går ner så riskerar man höjd ränta redan vid denna belåningsgrad? (relativt marknadsräntan).
Under åren i bank råkade jag ut för överbelånade fastigheter ett antal gånger, speciellt under 90-talskrisen. Vad gjorde vi då? Svar: Ingenting så länge kunden betalade sina räntor och amorteringar.
Skuldebrevet hänvisar till de allmänna lånevillkoren, och där finns inga procentsatser angivna hur högt fastigheten kan belånas. (Däremot kan lånet sägas upp om du missköter fastigheten, så den på grund av detta minskar i värde.)
Banken kan därmed inte heller gå in och höja räntan på en specifik del av lånet, med hänvisning till att värdet på bostaden har minskat.
Men visst finns det en uppenbar risk för att din eventuella ränterabatt ryker när bindningstiden har gått ut. Det är väl egentligen inte orimligt, eftersom säkerheten de facto har försämrats.
Och ja, givetvis försämras dina möjligheter att byta bank om säkerheten har minskat i värde. Konstigt vore väl det annars.
Kommer banken att passa på att chockhöja räntan över listpriset? Knappast om det är en seriös bank. Banken har ett intresse av att tjäna pengar långsiktigt. Utnyttjar man situationen när kunden är i underläge, så får man inte behålla hen när marknaden vänder.
Det är sant allt det som du skriver men det finns massor av exempel på motsatsen från finansbranschen. Så ja, kanske i det här konkreta exemplet men i stort springer ju banker generellt rundor kring den lilla spararen.
Lite ord topic. Såg någon siffra i förbigående att de största bankerna i världen de senaste åren betalat 200 miljarder i böter men tjänat över 1 000 miljarder. Lite typ som cost of doing business.
Visst finns det stora avarter, men även exempel på motsatsen.
Under finanskrisen i början och mitten av 90-talet fanns det kopiösa mängder av löntagare med överbelånade villor och framför allt överbelånade bostadsrätter. Åtminstone är min minnesbild att bankerna “satt still i båten”. Klarade man av sina betalningar så löpte lånen på. Bostadsrätter där jag bor, som man för 25 år sedan kunde köpa för 5000 kr är idag värda 1.5 miljoner eller mer.
För dem som inte kunde betala sina räntor blev det desto mera synd om. Man fick flytta, ansöka om skuldsanering och fick aldrig vara med om uppgången.
Hej! Ursäkta att svaret dröjt. Jag har egentligen inget enkelt svar på det. Som du är inne på så kan man försvara en högre ränta på ett lån utan säkerhet, och om en bank lägger upp ett blanco-lån på del över 85% så lär de ta med all säkerhet en högre ränta på denna del. Det finns dock en lagstiftning kring ockerränta så där finns begränsningar i hur hög ränta man får sätta även på ett blancolån (Tror dock inte det finns någon fast gräns utan det är i regel en bedömning i varje fall).
Samtidigt tror jag (inte helt säker) att lagstiftarna försöker förskjuta definitionen av bolån (i lagtexten) från att definieras som ett lån med säkerhet i bostad till att vara mer syftesbaserad, dvs. ett bolån är ett lån som tas i syfte att finansiera en bostad. Detta kan ju vara för att de vill att sådana eventuella lån som blir blancolån ur bankens synvinkel, också ska inkluderas i definitionen bolån (ur lagens synvinkel) och därför falla in under bolånetaksbegränsningen. Detta skulle ju vara ett sätt för dem att jobba för att motverka överskuldsättning i samhället vilket ju är huvudsyftet med bolånetaket. Dock har jag inte fått detta bekräftat och eftersom vi inte jobbar med så höga belåningsgrader har jag inte hunnit gräva djupare i det, därför jag säger tror som du hör 
Hoppas att mitt svar i alla fall kunde ge dig lite svar och ha en trevlig helg!
Med vänlig hälsning,
Dag på Hypoteket
En fråga som relaterar till ämnet; min erfarenhet är att jag som låntagare ”bevisar” värdet på fastigheten för banken genom en värdering utförd av mäklare. Finns det omständigheter där banken på eget bevåg utför en ny värdering av min fastighet (om man bortser från ett scenario där jag försöker öka mitt lånebelopp)?
Problemet är just om man inte kan betala räntan.
På 80 talet var det rätt vanligt med 10-15% bolåneränta … när räntan 1992 gick upp ytterligare till 20-30% så knäcktes såklart många.
Se tex här
Efter tvångsförsäljning satt folk sedan kvar med skulden (lånet - intäkten) och fick betala av det i många år därefter. Inte som i USA där man bara lämnar in nycklarna så skrivs lånet av (om än att man får en usel credit rating).
Så den enkla sanningen att ”så länge man bara betalar räntan” är kanske inte helt lätt att uppfyllda.
Hur mycket behöver räntan gå upp idag för att sätta folk på pottkanten? Från 1% till 2-3% räcker nog tyvärr för att knäcka en del med dyra och högbelånade bostäder i storstäder.
För en ung person låter räntor på 10-15 procent nästan osannolikt. Men när räntan var tvåsiffrig på 80- och 90-talen var inflationen väldigt hög. Löneökningar på närmare 10 procent per år var inget ovanligt.
Med facit i hand blev ett villaköp på 80-talet ett klipp. Efter ett par tuffa år gjorde löneökningarna att de flesta kunde leva gott trots de höga räntorna.
I sina bolånekalkyler räknar bankerna med att låntagarna skall klara sex procent om jag minns rätt. Marginalerna ser därför bra ut.
Räntor som överstiger sex procent lär dröja. Då lär inflationen och därmed löneökningarna också ta fart. Jag tror inte att de flesta som äger sitt boende behöver ligga sömnlösa om natten.