Jag har en fråga kring hur det fungerar då bostadslånet överstiger marknadsvärdet.
Låt oss till exempel anta att jag har köpt ett hus för fyra miljoner 2020 och tog i samband med det lån på 85% av värdet (3,4 m) och har amorterat av 200 000 så lånet är nu 3,2 miljoner. Nu har marknadsvärdet sjunkit till 3 miljoner så om jag skulle gå till en annan bank så får jag max 2,55 miljoner i lån.
Om jag förstår reglerna rätt så är mina nuvarande bank tvungna att fortsätta ge mig bolån men till vilken ränta? Finns det någon övre gräns? Min förhandlingsposition är ju rätt svag om jag inte kan få fram 650 k så att jag hamnar under gränsen för bolån i andra banker.
Finns det förresten ett svenskt ord för under water? I både amerikansk och UK Engelska så är det rätt vanligt begrepp men jag kunde inte komma på motsvarande ord på svenska vilket givetvis kan bero på att jag är utlandssvensk sedan 2004.
Att banken är ”skyldig” att ge dig lån låter konstigt men det ligger i bankens intresse att behålla bolånet och låta allt köpa på som vanligt. För banken kommer ju ”jobbigheter” först när du inte kan betala räntan.
Du skulle rimligen inte kunna byta bank och vara hänvisad till listräntan.
Jag grävde lite till och hittade en bra tråd på rikatillsammans från 2021 (1)
Sammanfattningen är att banken har väldigt små möjligheter till ett margin call om värdet på din säkerhet hamnar under värdet på ditt lån även om det inte verkar finnas några konkreta rättsfall. Det är också lite oklart om margin calls på bolån faktiskt skedded på 90-talet. På företagslån så skedde det definitivt men bolån är eventuellt annorlunda.
Fast om banken äger risken så är ju frågan hur ett prisfall påverkar banken. Låt oss anta att banken använder din säkerhet för att emittera säkerställda bostadsobligationer (2)
För säkerställda bostadsobligationer gäller:
“För att säkerhetsmassan ska hålla tillräckligt hög kvalitet så får enbart bolån motsvarande högst 80 procent av bostadens marknadsvärde ingå.”
Så i praktiken så innebär det att när lånet överstiger 80% av marknadsvärdet så måste banken finansiera lånet mot eget kapital, lån mot banken eller insättningar från allmänheten. Rimligen så borde kapitalkostnaden öka rejält jämfört med en kund som kan ingå i en säkerhetsmassa.
Eventuellt så kan man komma till en punkt när banken inte längre har råd att bära kostnaderna och fortfarande vara solid utan drabbas av en bankrun. Sannolikt inte ett problem för de systemviktiga aktörerna där Svenska staten i praktiken är garant men definitivt en risk för mindre spelare.
Om jag skulle ha bolån i Sverige idag så skulle jag nog gärna använda en systemviktig bank för att minimera risken att banken går i konkurs och jag måste hitta en ny bank.
Bolånet du tecknar har en löptid som normalt är >30 år.
Stor del av kritiken tidigare mot exempelvis Hypoteket var deras korta löptider som kunde ge problem som du pratar om men detta har de ändrat för några år sedan.
Det är inte förrens löptiden på bolånet är slut som man ska betala kvarvarande summa på lånet.
Om banken påväg att gå under tror jag det vore osannolikt att staten inte tar hand över banken innan bolånerna åker på en smäll.
Om verktygen ovan inte är tillräckliga för att hantera ett institut får staten ingripa genom att göra ett kapitaltillskott eller tillfälligt överta ägandet av ett institut. Detta kräver dock att institutets aktie- och fordringsägare har burit förluster motsvarande 8 procent av balansomslutningen, att en systemkris föreligger och att villkoren för stödet är förenliga med EU:s regelverk för statsstöd. Detta verktyg kallas för det statliga stabiliseringsverktyget och kräver beslut av regeringen
Det är väl det just detta som är skillnaden i jämförelse med vad som händer under sub-prime i USA. Där tvingar banken till försäljning redan om de misstänker att värdet på säkerheten kan understiga lånets storlek för att hålla sig själva skadefria.
Det var ju det som fullkomligt exploderade då i någon form av kedjereaktion. Värdet sjönk lite. Några hamnade under gränsen. Bankerna tvingade fram försäljning av bostaden → större utbud av bostäder → priset går ner. Fler hamnar under gränsen, och bankerna blev skraja och började sälja av alla som låg nära gränsen → ännu större utbud av bostäder → ännu lägre värde av bostäder. Repeat. Repeat. Repeat. En självförstärkande spiral.
På det sättet är det betydligt mer stabilt med svenska modellen. Här kan väl banken i princip enbart säga upp lånet / därmed tvinga fram försäljning i de fall där låntagaren inte betalar räntan.
Eventuella ökade kostnader för banken i sin upplåning kommer de så klart täcka genom att skicka denna kostnad vidare till låntagaren. Dvs räntan kan nog blir rätt saftig. Någon övre rimlighetsgräns är väl vad blancolån ligger på, dvs helt enkelt lån där säkerheten är obefintlig. Och miljonlån till de räntesatserna lär ju onekligen orsaka svårigheter att betala räntan.
Osäkerheten som jag ser det ligger väl egentligen i om det kan tänkas regleras eller införa praxis för hur mycket ockerränta de får ta ut i de fall att lånets storlek överstiger det bedömda värdet på bostaden.
Sedan har vi ju insättningsgaranti i Sverige, så risken för bank run där den stora massan av privatkunder ska ha ut sina pengar är väldigt låg. Bank run händer ju när man tror att det finns risk att pengarna försvinner, så man tar ut dem. Men med insättningsgaranti är ju de flesta rätt säkra.
Det finns ett räntetak för krediter till konsumenter som är referensräntan 3,5% + 40 procentenheter = 43,5%, men det kanske inte hjälper så många bolånetagare…
Det enda lagen säger så långt jag vet är:
För ocker döms också den som vid kreditgivning i näringsverksamhet […] bereder sig ränta eller annan ekonomisk förmån, som står i uppenbart missförhållande till motprestationen.
Rimligtvis så borde en ränta på 40% stå i “missförhållande till prestationen” för ett lån på säg 1 miljon med en säkerhet på 500 000 kr om personen har en stabil inkomst, men det är upp till en domstol att bedöma.
Kanske landar runt nivån på säkerställda företagslån som vad jag förstår lånas ut med eget kapital eller insättningar? Någonstans runt ~10%?
Ping @nestor som kanske kan svara med sina 40+ år av erfarenhet i bank.
Jag är helt säker på att banken inte får säga upp lånet för att lånet är “under water” så länge lånet är tecknat / förlängt efter 2014. Då kom ny lagstiftning som skulle skydda mot just det.
Men vilken ränta de får sätta, det är jag osäker på.
Vem tror du skulle våga vara kund i en bank där det fanns en risk att du som låntagare skulle få en ränta runt 10 procent i nuvarande ränteläge?
Dessutom vore det ren ekonomisk idioti av banken att göra så. Med en överbelåning av fastigheten skulle en chockhöjning av räntan innebära en signifikant höjning av förlustrisken. Och tro mig, banker avskyr att förlora pengar.
Däremot löper du en uppenbar risk att förlora din eventuella ränterabatt, vilket kan vara illa nog.
Det gäller ju bara om övriga banker ger en bättre ränta med samma förutsättningar. Genomsnittsräntan för 1 års bindningstid hos Bluestep bank som ger ut bolån till folk med sämre kreditvärdighet ligger på 8,75% just nu, inte så långt ifrån 10%, men jag vet inte om ett sådant lån är likvärdigt.
Den ”sämre kreditvärdigheten” som du hänvisar till är teoretisk. Det är inte ”folk med sämre inkomster” som är den främsta gruppen som använder Bluestep bank. Åtminstone är det så jag har tolkat den information jag fått från en insiderkälla.
Det finns en stor grupp människor i Sverige som har (rent faktiskt) god kreditvärdighet i form av höga inkomster. Däremot har de ”otypiska förhållanden” i form av att t.ex. jobba som stafettläkare i eget företag. De drar alltså in multum men har inte fast anställning i vanlig mening. Jag skulle kunna tänka mig att personer som jobbar utomlands kan vara en annan liknande kategori.
Alla Bluesteps kunder hör förstås inte till exakt denna grupp men det verkar vara den här gruppen som stått för den affärsmässiga logiken i att gå ifrån blancolån (som Bluestep sysslade med tidigare) för att istället slå sig in på marknaden för bolån.
Några betydande risker tar Bluestep inte i sin utlåning men de lånar ut till grupper för vilka utlåningen kräver mer av manuell handpåläggning och bedömning av olika typer av underlag. De har inte en ”fabrik”, som andra banker, där processen till stor del automatiserats och kretsar kring ett underlag från UC.
Som Jessex skriver ovan, så kan du inte jämföra Bluestep med en “rikig bank,”. Bluestep vänder sig till kunder där "betalningsanmärkningar är inga problem ".
Jag jobbade själv med denna problematik för ganska exakt 30 år sedan. Mängder med överbelånade bostadsrätter och gott om överbelånade villor. Att chockhöja låneräntan med fem procent var inte på tal. Kreditförlusterna var höga nog ändå och skulle ha ökat dramatiskt med en sådan åtgärd.
Jag kan givetvis inte garantera att någon udda tjänsteman på något udda kontor beter sig felaktigt, men i princip kan alla låntagare sova gott om natten, åtminstone vad som gäller detta. Sluta att skrämma upp folk!
Bluestep har ett banktillstånd så per definition gör de dem till en bank.
Sedan så riktar de in sig mot subprime men det finns ju ett stort antal olika definitioner av subprime (LTV, ITL, fast tjänst, betalningsanmärkningar etc) så det finns sannolikt en stor variation av bland Bluesteps kunder.
Bra information i tråden är att om LTV är högre än 80% så räknar Swedish Bankers ditt bolån som junk och det kan inte ingå i säkerhetspool för en säkerställd obligation. Ligger man högre än 80% så ökar alltså bankens finansieringskostnad.
Banken har inte laglig möjlighet till ett margin call men kan däremot höja räntan. Definitivt till listräntan och eventuellt upp till Bluestepnivån som utgör någon slags tak eftersom man kan välja att gå dit iställer för att stanna hos banken.
En annan intressant iaktagelse är att systemviktiga banker kommer räddas av staten. Icke systemviktiga är lite mer oklara så att använda en systemviktig bank ger lite extra trygghet.
Min erfarenhet är att banktjänstemän är normalfördelade som de flesta andra inom empati. Jag kan plocka fram exempel från närstående både från 90-talets Sverige och 2008 i USA och Nederländerna där personer har hanteras rätt illa av banktjänstemän så i slutänandan så handlar det om riskaptit. Nedsidan om man har riktig otur är rätt stor där man kan bli av med både firman, huset och ofta äktenskapet.