Vad händer egentligen om bostadslånet överstiger bostadens värde p.g.a. bostadsprisfall?

Vardags- och privatekonomi Bostad, bolån, boende, el och liknande
1

Under 1990-talskrisen kunde de personer vars bostad föll i värde så mycket att lånen översteg värdet, få ett skarpt brev från banken. Amortera ner ditt lån så det inte överstiger bostadens värde, eller så tvångsförsäljer vi din bostad.

Banken ville skydda sig mot fortsatta prisfall mot bostäder, bankerna var oroliga att själva få dålig balansräkning.

Detta kan inte längre hända pga ändringar i konsumentkreditlagen,som sedan runt 2010 innehåller följande formulering:

Kreditgivaren har rätt till betalning av en bostadskredit i förtid på grund av försämrad säkerhet endast om säkerheten har avsevärt försämrats till följd av någon annan orsak än en allmän prisnedgång på den relevanta marknaden.

Man sitter alltså säkert så länge man klarar sina inbetalningar till banken?

Jämför man med aktiebelåning, innebär det att staten har förbjudit bankerna att göra margin call på din bostad.

Tryggt för de boende, men inte utan moral hazard.

In economics, moral hazard occurs when an entity has an incentive to increase its exposure to risk because it does not bear the full costs of that risk.

Allt klart så långt? :slight_smile:

I exakt vilken sits man hamnar i som bolånekund om detta inträffar?

För det första antar jag att man blir helt iskall på bolånemarknaden, man kommer inte att kunna byta bank.

Men vad händer med den banken man är hos, kan de “fula tillbaka” genom att när din bindningstid går ut sätta en “individuell ränta” som “speglar risken”? Dvs försöka bli av med dig genom att “erbjuda” en jättehög ränta?

Eller är man som kund säkrad att få som sämst deras listränta?

Vad händer egentligen med räntan, jag har inte lyckats få reda på detta, bankernas bolånehandläggare vet inte heller enligt min erfarenhet.

Det skulle också vara intressant att diskutera vilka andra aspekter och problem som uppstår om detta skulle hända.

Man hamnar ju även över maxbelåningstaket på 85%, kommer FI att kräva förhöjda amorteringar?

Jag är intresserad dels för egen del, men även för att förstå och kunna förutsäga vad som händer på makronivå i Sverige om detta inträffar.

Så vad händer egentligen om bostadslånet överstiger bostadens värde? Försämras kreditscoren även om man klarar alla inbetalningar i tid?

Och vad händer med bankernas balansräkningar, om kunderna inte behöver amortera bort den osäkrade delen av lånet? Står de säkra och förlorarna är de som köpt deras säkerställda obligationer?

Eller riskerar vi att banker går omkull? Vad händer då med bolånetagarna och deras “säkra sits”? Överförs den utan försämring till en annan bank?

Kan det vara så illa att ingen vet, och att vi skapat ett solskenssystem?

17 gillningar
2

Igår diskuterades det lite snabbt i en annan tråd huruvida man kan bli vräkt för att värdet på bostaden gått ned för mycket här:

Tycker dock det här förtjänar sin egen tråd. Du har ju massor av andra spännande frågeställningar också och det bara berördes lite kort igår.
Så tycker den här tråden ska fortsätta, ville bara dela det som sades igår for reference.

3

Jag har ägt en bostadsrätt vars värde under en period understeg lånebeloppet. Från bankens sida hände ingenting, det rullade på precis som vanligt. Däremot så var det ju stressande mentalt och jag drog ner kraftigt på mina utlägg och amorterade mycket för att komma på rätt köl igen. Som tur var så hände detta innan det blev så kraftiga ökningar på fastighetspriserna så det gick att amortera under 1-2 år och komma ur den situationen. Men skulle detta hända i dagens läge där lånen är mycket större förhållande till inkomsterna så blir det såklart mycket svårare för de som drabbas att komma ur den situationen.

4

Hade du en bunden ränta under hela perioden eller tog räntetiden slut medan bostaden var värd “för lite”?

5

jag tror att jag hade rörlig ränta. De kontaktade mig en gång om året för att stämma av läget, men de tog aldrig upp bostadens värde under de diskussionerna.

6

Tror detta varit uppe ett flertal gånger i detta forum. Även om reglerna kanske inte är desamma som på Gubbos tid ovan så tror jag inte heller att det händer något så länge du fortsätter att betala dina räntor. Ingen har ju något intresse av en tvångsförsäljning, så varför skulle det egentligen? Med de nya reglerna kan bankerna inte ens tvångssälja även om de skulle vilja.

Amorteringsgrundande värdet uppdateras ju max vart femte år och där skulle man nog kunna åka på tvångsamortering igen om man uppdaterar det efter ett prisfall och hamnar över 50/70% belåning igen och man låg under innan. Men oklart om banken kommer (får?) uppdatera amorteringsgrundande värdet utan att du gör det själv. Det kanske de inte riktigt har några rutiner för iaf… Men det låter ju ganska sunt att amortera om lånet > värdet… Men jag tolkar ändringen i konsumentkreditlagen som att banken kan inte tvinga dig utöver vad amorteringskravet säger, om värdefallet beror på en allmän nedgång.

Intressant som Gubbo säger ovan att banken aldrig diskuterade bostadens värde. Kanske att de skulle agera annorlunda om det var mångas bostadsvärden som låg mycket under lånets värde, men jag tror bankerna har dålig koll på bostäders värde. De får ju ett värde när du köper bostaden eller gör en omvärdering. Men det blir snabbt trubbigt om det ska uppdateras med något automatiskt system. Lite som taxeringsvärden, det vet ju alla hur bra de lirar med verkliga värden… Det är bara känslan jag fått de gånger jag pratat med bolånebanken. Så om de inte verkligen måste (dvs att du slutar betala räntan) så kommer de inte bemöda sig att värdera om din bostad.

Så, jag gissar att ingenting händer bara för att du har mer lån än värde på bostaden. Men du har ju fortfarande förlorat pengar som realiseras den dagen du säljer bostaden.

7

Mycket intressant trådstart som jag kommer följa.

3 gillningar
8

Jag var med på 90-talet. Var har du fått uppgifterna om dessa brev? Sanningen är precis tvärtom. Bankerna var djävulskt glada över att kunderna skötte sina bolån. En begäran om utökad amortering skulle ha inneburit att många kunder hade behövt sälja sina bostäder. Detta hade inneburit ytterligare prisfall och ytterligare problem för bankerna.

I skuldebrevet finns inga juridiska kopplingar till en värdering, så banken kan inte bete sig hur som helst.
Missköter man gravt sin fastighet kan banken däremot säga upp lånet

3 gillningar
9

Låt mig fortsätta att svara på dina frågor. Banken har emitterat bostadsobligationer. Den är som vilken låntagare som helst. Räcker inte säkerheterna så kommer den ändå att krävas på hela låneskulden när obligationslånet förfaller. Aktörerna på kommer internationella kapitalmarknaden vill givetvis inte förlora pengar.

Vid problem kommer Staten att rädda de systemviktiga bankerna. Problem kan däremot uppstå med att vissa nystartade aktörer inte kan refinansiera sig när bindningstiden för deras obligationer går ut. Tack och lov så har de oftast en belåningsgrad på runt 60 procent, så andra kreditgivare kommer säkerligen att ta över dessa.

Svenska Staten har en urstark balansräkning och vi har överlevt finanskriser både på nittiotalet och senare. Tag det lugnt!

1 gillning
10

Ett sista svar. Givetvis har du ett underläge om du skall förhandla räntor om din fastighet är överbelånad. Samtidigt vet både du och banken att “efter regn kommer solsken”. Är banken för gniden kommer du så småningom att byta bank och aldrig komma tillbaka. Detta komma att avhålla dem från att plåga dig allt för mycket.

11

Så som jag har förstått det är att lån tecknade efter 2014 så har inte banken rätt att göra någonting så länge man sköter sina räntebetalningar och amorteringar. Det vill säga att långivaren kan inte säga upp lånet sålänge som kunden uppfyller sitt åtagande. Däremot kan det bli problem vid en “rullning” av lånet, dvs om 30-års perioden tar slut eller man ska byta långivare.

@DagWardaeus du som är medgrundare till Hypoteket, du får gärna bekräfta.

Så här skriver Konsumenternas (här och här):

En långivare har bara rätt att säga upp ditt lån i vissa situationer. Dessa situationer handlar i huvudsak om att

  • Du är försenad med betalningarna på lånet
  • Värdet på säkerheten (huset, lägenheten, tomten) har sjunkit
  • Det står klart att du undandrar dig att betala skulden
  • Långivaren har synnerliga skäl.

Med kompletteringen:

Om du har ställt en säkerhet för lånet, och värdet på säkerheten har försämrats avsevärt har långivaren rätt att säga upp lånet. Men det gäller bara om säkerheten har försämrats av någon annan anledning än en allmän prisnedgång på den relevanta marknaden.

När du lämnat en säkerhet för lånet handlar det ofta om att du pantsatt din bostad för ett bolån. Att huset eller lägenheten gått ner kraftigt i värde kan exempelvis vara på grund av en brand, onormal förslitning, vanvård eller en naturhändelse. Ett ytterligare exempel är att en bostadsrättslägenhet gått ner i värde för att bostadsrättsföreningen misskötts eller gått i konkurs. En allmän prisnedgång är alltså inte ett godtagbart skäl för att säga upp bolånet.

Min fetstil ovan.

2 gillningar
12

Ett ytterst klargörande inlägg😊.

Jag bevakade bankens intreen på ett antal exekutiva auktioner på 90-talet. Jag kan försäkra frågeställaren om att det i intet fall berodde på banken sagt upp lånen på grund av en prisnedgång.

I samtliga fall utom ett berodde det på att räntorna inte hade betalt I tid. I ett fall berodde det på att huset lämnats åt sitt öde, när låntagaren återvände till hemlandet utan att göra rätt för sig. Tyvärr hade han inte tappat ur vattnet, så när vintern kom och det blev minusgrader frös vattnet. Parketten blev som ett böljade hav. Inget högt pris på den auktionen…

5 gillningar
13

Så med andra ord, det händer ingenting förutom att man hamnar i ett något svårare läge om man vill förhandla ner räntan eller vill ta mera lån så länge man betalar ränta+amortering.

Den enda risken med att kraftigt belåna sin bostad blir då att man inte kan betala den månatliga kostnaden, så en höjd ränta är då den enda egentliga risken?

14

Ja, och den risken får man inte bortse ifrån. Arbetslöshet, skilsmässa och sjukdom är ingen bra combo i sådana fall.

8 gillningar
15

Nestor skrev:

"Jag var med på 90-talet. Var har du fått uppgifterna om dessa brev? Sanningen är precis tvärtom. Bankerna var djävulskt glada över att kunderna skötte sina bolån. En begäran om utökad amortering skulle ha inneburit att många kunder hade behövt sälja sina bostäder. Detta hade inneburit ytterligare prisfall och ytterligare problem för bankerna.

*I skuldebrevet finns inga juridiska kopplingar till en värdering, så banken kan inte bete sig hur som helst. *
Missköter man gravt sin fastighet kan banken däremot säga upp lånet

Låt mig fortsätta att svara på dina frågor. Banken har emitterat bostadsobligationer. Den är som vilken låntagare som helst. Räcker inte säkerheterna så kommer den ändå att krävas på hela låneskulden när obligationslånet förfaller. Aktörerna på kommer internationella kapitalmarknaden vill givetvis inte förlora pengar.

Vid problem kommer Staten att rädda de systemviktiga bankerna. Problem kan däremot uppstå med att vissa nystartade aktörer inte kan refinansiera sig när bindningstiden för deras obligationer går ut. Tack och lov så har de oftast en belåningsgrad på runt 60 procent, så andra kreditgivare kommer säkerligen att ta över dessa.

Svenska Staten har en urstark balansräkning och vi har överlevt finanskriser både på nittiotalet och senare. Tag det lugnt!

*Ett sista svar. Givetvis har du ett underläge om du skall förhandla räntor om din fastighet är överbelånad. Samtidigt vet både du och banken att “efter regn kommer solsken”. Är banken för gniden kommer du så småningom att byta bank och aldrig komma tillbaka. Detta komma att avhålla dem från att plåga dig allt för mycket.

Ett ytterst klargörande inlägg😊.

Jag bevakade bankens intreen på ett antal exekutiva auktioner på 90-talet. Jag kan försäkra frågeställaren om att det i intet fall berodde på banken sagt upp lånen på grund av en prisnedgång.

I samtliga fall utom ett berodde det på att räntorna inte hade betalt I tid. I ett fall berodde det på att huset lämnats åt sitt öde, när låntagaren återvände till hemlandet utan att göra rätt för sig. Tyvärr hade han inte tappat ur vattnet, så när vintern kom och det blev minusgrader frös vattnet. Parketten blev som ett böljade hav. Inget högt pris på den auktionen…"*

@Nestor Tack för att du vittnar om dina upplevelser från 90-talskrisen!

De brev jag skrev om, “från banken”, kan vara felaktiga minnen / skrönor. Det kan vara så att jag blandar ihop hur man behandlade små och medelstora företag.

När en bank går in och tvingar fram försäljningar så kan man ju säga att de “fryser” sin situation, de riskerar inte att förlora ytterligare pengar även om priserna fortsätter falla. Däremot så blir det ju lätt en negativ spiral, om banker går in och kräver tvångsförsäljningar, med allt mer fallande bostadspriser.

Vi kan låta det vara öppet om det förekom på 1990-talet, du kan ha rätt i att det inte förekom. Däremot kan vi vara helt säkra på att konsumentkreditlagen skrevs om, där man lade till undantaget med allmänna prisfall. Något konstigt att ändra utan anledning kan jag tycka, men nu står det som det gör i alla fall.

Kvar står frågan vad som skulle hända idag om lånen överstiger fastighetsvärdet. Jag vet inte om banken kommer att visa någon större förbarmelse för en överbelånad kund. Banken kommer vilja ha ersättning för sin risk, och ser nog gärna att kunden försvinner.

Vi kan nog konstatera att man inte kommer kunna byta bank.

Men vad händer med räntan, vilken ränta får man när bindningstiden går ut? Listränta? Listränta + risktillägg på några procent på beloppet som saknar säkerhet?

Jag tycker att vi byggt in moral hazard i systemet med bostadslån. Det triggar låntagare att låna så mycket som möjligt, och sedan hoppas de att i värsta fall kunna bo kvar så att de över tid “tjänar” på sitt boende.

Tänk er om man kunde köpa aktier på belåning utan risk för margin call, det skulle bli helt galet!

16

Så länge hus och bostadsrätter köps av individer för att bo i är jämförelsen inte helt riktig enligt mig. Men så fort det börjar handlas i spekulations-syfte, såsom det görs i storbrittanien exv, blir jämförelsen mer riktig. Jag vet inte om hus köpes i spekulationssyfte i Sverige dvs ingen bor där, men brf-systemet vi har bör göra det ivf svårare för den här typen av spekulationer.

Är detta reglerat i lag förresten, någon som vet? Om ej så bör det bli reglerat illa kvickt.

1 gillning
17

Att sälja fastigheter på exekutiv auktion är något som banken absolut vill undvika. Det är en ytterst kostsam procedur som dessutom tar tid. Det är inte så att man fryser sin situation, tvärt om. Tar det 6 månader att få fastigheten såld och prisnedgången fortsätter, så drabbar detta banken hårt. Försäljningspriserna på exekutiva auktioner brukar dessutom bli lägre än om de säljs på den öppna marknaden.

Det finns inget facit på hur bankerna reagerar vid en överbelåning. Den badwill som skulle drabba den bank som försöker höja räntan kraftigt tror jag dock har en avhållande effekt. Dessutom: Höjer man räntan kraftigt får ju kunden svårigheter att betala, och då har banken ökat sin kreditrisk. Och tro mig, det finns inget en bank avskyr mer än att förlora pengar. Det förekom till och med fall på 90-talet då banken sänkte räntan för vissa låntagare bara för att de skulle överleva, så att banken slapp att realisera en förlust.

2 gillningar
18

Situationen när ingen av parterna har råd att lösa ut den andres del av bostaden vid skilsmässa är nog den vanligaste orsaken till “tvångsförsäljning”.
Kedjan Arbetslöshet → Relationsproblem → Skilsmässa → bostadsförsäljning är något som fler borde fundera över inför en lågkonjunktur där priserna faller och belåningsgraden är hög.

3 gillningar
19

Ja, en lågkonjunktur testar nog precis som nyfödda barn eller en pandemi ett förhållande, kanske ännu hårdare. Det mesta är lätt i medgång.

20

Jag tycker många tar i med storleken och buden på sitt boende i spekulationssyfte.

Men jag kan därtill berätta om vad som hänt i min bekantskapskrets senaste året.

  1. Person bor i hyresrätt dem tycker om, men oroas att den inte hänger med när bostadspriserna rusar. Personen köper en bostadsrätt och hyr ut.

  2. Fall där man förutom att äga en fin villa väljer att istället för en sommarstuga, så köper man en BRF i Stockholm. Dels lockar prisuppgång, och dels kan den komma till nytta vid jobb och besök där och till barn i framtiden.

Så nog köps det på spekulation.

men också

  1. Säljer sin BRF och flyttar till hyresbostad pga rädd för förestående boprisfall, vill ej förlora uppbyggt kapital som skall användas till husköp framöver.