I ett nytt tredje stycke införs ett undantag från denna regel, om säkerheten utgörs av panträtt i fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt eller liknande rätt eller motsvarande rätt i byggnad på ofri grund. För rätt till förtidsbetalning i dessa fall krävs att säkerheten har försämrats avsevärt till följd av någon annan orsak än en allmän prisnedgång på den relevanta marknaden. Uttrycken ”allmän prisnedgång” och ”relevant marknad” har inte preciserats i lagtexten.
samt
Enligt vad som uttalas i remissen innebär det nu behandlade förslaget om inskränkningar i rätten till förtidsbetalning inte någon egentlig skillnad för kreditgivarna eller kreditmarknaden jämfört med vad som i praktiken gäller i dag; kreditgivarna har nämligen hittills inte använt den möjlighet till förtida betalning som förslaget avser att begränsa.
Det ligger, sägs det vidare, normalt inte i kreditgivarnas intresse att säga upp en konsuments bostadskredit vid en allmän prisnedgång, om konsumenten fullgör sina skyldigheter. Det sagda för tanken till att endast realiserade kreditförluster och inte redan en nedgång i ställda säkerheters värde skulle ha betydelse vid beräkningen av kapitaltäckningsgraden. Frågan bör belysas ytterligare i det fortsatta lagstiftningsarbetet.
Dvs de hävdar att bankerna inte tvångsförsålt bostäder när lånen överstiger säkerhetens värde. Jag accepterar att detta motsätter vad jag skrivit tidigare, men jag reserverar mig samtidigt för att så faktiskt ändå kan han hänt.
Jag har även tidigare tagit upp bankernas balansräkning, och detta behandlas alltså även här.
Det sagda för tanken till att endast realiserade kreditförluster och inte redan en nedgång i
ställda säkerheters värde skulle ha betydelse vid beräkningen av kapitaltäckningsgraden. Frågan bör belysas ytterligare i det fortsatta lagstiftningsarbetet.
Dvs så länge banken inte tvångsförsäljer och realiserar sin kreditförlust, påverkas inte bankens balansräkning, dvs kapitaltäckningsgraden, av bostadsprisnedgången? Frågan är om detta är en förhoppning, och vad kommer bankens finansiärer tycka? Frågan om någon belyst detta ytterligare?
Håller helt med. Det är därför jag brukar tipsa om att en av de bästa försäkringarna / investeringarna man kan göra för att skydda sig mot en eventuell bostadsbubbla är att investera i sin relation.
Synpunkter på bestämmelsen om förtidsinlösen av kreditavtal när säkerhetens värde försämras
Slutligen uppmanar Riksbanken regeringen att utreda om bestämmelsen i 33 § fjärde punkten konsumentkreditlagen bör tas bort helt eller i vart fall för fastighetskrediter.
Bestämmelsen innebär att kreditgivare har rätt att avtala om förtidsinlösen av krediter om säkerheten avsevärt försämras i värde. Det finns två skäl till varför denna möjlighet skulle kunna vara mindre lämplig avseende fastighetskrediter.
Enligt Riksbankens mening innebär god kreditgivningssed avseende fastighetskrediter att fokus i kreditprövningen läggs på återbetalningsförmåga och inte på säkerhetens värde. Bestämmelsen i 33 § fjärde punkten kan dock ge kreditgivaren incitament att fokusera på säkerhetens värde och inte på konsumentens återbetalningsförmåga vid kreditavtalets ingående.
Till detta kommer att om priserna generellt sett faller på bostadsmarknaden innebär det att kreditgivare kan komma att begära förtidsinlösen av ett stort antal lån. I en sådan situation är det troligt att många fastighetsägare tvingas att snabbt sälja sina fastigheter.
Detta skulle ytterligare späda på den negativa prisutvecklingen på bostadsmarknaden, vilket skulle kunna leda till att ytterligare lån sägs upp och att fler fastighetsägaretvingas sälja. Möjligheten att säga upp kreditavtal på grund av att säkerheten har minskat i värde skulle med andra ord kunna leda till en negativ prisspiral på bostadsmarknaden. En sådan prisspiral kan förvärra situationen för såväl låntagare som kreditgivare samt innebära en betydande risk för den finansiella stabiliteten.
Kommentar från användare på annat forum kring detta, tar upp vad som kan komma hända i praktiken:
Banken får inte sätta ändra den nya räntan godtyckligt för enskilda låntagare vid utgången av räntebindningsperiod. Det skulle sätta bestämmelsen om att lån inte får sägas upp pga minskad säkerhet pga allmän prisnedgång helt ur spel. Banken skulle då kunna “röka ut” folk helt godtyckligt genom att sätta en jättehög ränta för vissa.
Konsumentkreditlagen har tydliga regler för hur räntan får ändras.
Banken kan inte heller ändra delar av lånet till något annat (dvs någon form av “blancolån”). Det kräver ju en uppsägning av den aktuella krediten i förtid.
Konsumentkrediglagen 17 §
Det som möjligen finns att pröva rättsligt är för det första hur " allmän prisnedgång på den relevanta marknaden" skall beräknas. Minskad säkerhet p g a en sådan försämrad säkerhet ger inte banken rätt att säga upp lånet.
Det andra som finns att pröva mer exakt är “undantaget från undantaget” där banken ändå får säga upp lånet p g a försämrad säkerhet p g a allmän prisnedgång om den finns synnerliga skäl. Där anges i förarbetena att “synnerliga skäl” kan vara om banken inte kan finansiera sin egen upplåning till en rimlig kostnad.
Konsumentkreditlagen 33§
I praktiken så kommer något förstås att gå sönder i systemet när bankerna måste fortsätta att ha pengar utlånade långsiktigt med undermålig säkerhet. Deras finansieringskostnader kommer få bli så höga att “undantaget från undantaget” blir aktuellt.
Politikerna kan inte ändra på verkligheten genom att bara stifta en lag som den aktuella. Det man borde gjort från början om man menat allvar hade varit att ålägga bankerna radikalt högre kapitaltäckningskrav. Då hade lånespiralen inte kunnat nå dagens nivåer och priserna hade inte haft så stor fallhöjd men det är så dags nu.
Skrönor blir inte bättre bara för att de återberättas av Claes Hemberg. Han är född 1968 och började på Avanza 1998, och tro mig på den tiden hade Avanza inga bolån.
Oftast är är det så, att man inte får hela bilden när sådana här historier kommer ut.
O ja visst förekommer det och är vanligt att folk köper bostadsrätter och fastigheter i spekulation. Här i Stockholm - Uppsala är det ett vanligt sätt att gambla med sina pengar skulle jag säga. Vanligt är att teckna sig för en nyproduktion och sälja när den börjar närma sig inflyttningsklar. Om priset gått ned hyr man ut den ett tag. Andrahandshyrorna är skyhöga. Kolla exempelvis på hur många ettor som nu är till salu på Trunstavägen Knivsta (10 min med tåg till Arlanda). Tror de flesta köptes i spekulation av grannarna i Knivsta för 700-800 tkr/st och har hållits uthyrda för 7-10tkr (men hyran är egentligen ca 1-2 tkr) men pandemin gjorde det lite svårare att hitta studenter o långpendlare o trogna Arlandaresenärer att hyra ut till. Nu vill alla ha ut 1-1,1 mkr på sin investering och utbudet är stort…
Hej Jan!
Precis det stämmer bra som du skriver, en allmän prisnedgång kommer inte resultera i att långivaren kan tvinga dig att återbetala lånet.
Du som kund har ju ett starkt skydd som gör att långivaren inte kan tvinga dig att återbetala om du inte åsidosätter dina åtaganden ganska grovt. Det räcker inte heller med en eller ett par månaders försening på betalningen heller utan det ska ha gått ganska långt. Sen är det så att det sällan är bäst att gå hårt mot hårt, utan det är mycket bättre för alla inblandade att man försöker hitta en avbetalningsplan som möjliggör att kunden kan ha kvar lånet och “reparera” sin ekonomi. Det är i regel främst om det finns misstankar att en kund med uppsåt försöker undandra sig att betala skulden eller räntor som det behöver finnas ett sätt för långivaren att skydda sig och återkräva lånet.
Ett annat alternativ är väl att helt enkelt gå ifrån teckningen på nyproduktionen, om priserna skulle falla? Hur stor % av totala priset brukar de ta betalt för “optionen”? För den är väl inte bindande?
Var försiktig med vad du skriver, Sverige har uppenbarligen intressanta lagar kring förtal, där man kan bli dömd trots man skriver något som är sant.
När Avanza började med bolån är irrelevant, detta handlar ju om att han återberättar något som en vän har upplevt. Inte något de gjort på Avanza. Han skriver dessutom " Detta är en sann berättelse"
Dessutom om du tittar noga ser du att texten är skriven av Henrik Senestad, även om den gjordes på Hembergs blogg.
Jag ser det som ett bevis för att margin calls vad gäller bostäder inträffade under 90-talskrisen. Sedan kan det mycket väl vara så att de var väldigt ovanliga. Och nu är ju som sagt lagen ändrad.
Väldigt synd att vi inte kommer åt de 7 kommentarer som finns till texten, men ändå stort tack till @bspastikern som hittade en sparad version.
Man kan definitivt göra sig skyldig till förtal även om det som sägs är sant i andra länder än Sverige, ex Sydkorea. Annars kan man ju jaga och förstöra livet för någon som för längesen sonat sitt straff. Den svenska lagstiftningen är rätt. Förtal kan vara mycket allvarligt, som i fallet Benny Fredriksson exempelvis.
Ja du. Har du själv eller någon i din omgivning råkat ut för ett sådant brev? Har du läst om något sådant I affärstidningar eller dagstidningarna? Hade folk tvingats från hus och hem under fastighetskrisen på grund av att bankerna sade upp lån i parti och minut i början på 90-talet så hade detta kommits ihåg i generationer.
Jag vet inte vilken bakgrund du har, men jag var faktiskt med på den här tiden. Jag kan försäkra dig om att det inte var på detta sätt som bankerna betedde sig i gemen.
Skickade banken ut brev fanns det något mer i bakgrunden än en allmän prisnedgång.
Läste inlägget på nytt. Får intrycket att skribenten tror att banken skulle kunna säga upp ett lån på grund av en allmän prisnedgång. Som angetts tidigare i tråden, är detta felaktigt.
Jag har varit med om följande. Ekonomisk Plan var inte klar för en nyproduktion av en bostadsrättsförening. Tilltänkta köpare fick då teckna ett bokningsavtal och betala in 10 000 kr. Detta för att undvika okynnesbokningar. De tänkta köparna hade juridisk rätt att när som helst hoppa av och få tillbaka sina pengar. Beroende på hur ett sådant avtal kan vara utformat, kan det dock också vara så att tecknaren inte får tillbaka sina pengar om man ångrar sig.
När väl planen var klar tecknades ett förhandsavtal, och då blev det “skarpt läge”. Att hoppa av detta hade blivit dyrt.
Personligen skulle jag ALDRIG köpa en nyproducerad bostadsrätt av någon annan än ett starkt byggnadföretag.
I det här specifika fallet skedde bokningsavtalet cirka 1,5 år före tillträdet. Förhandsavtalet skedde ett knappt år före tillträdet. Tiderna kan variera kraftigt beroende på marknadsläget, storlek på projektet, etc.
Skulle det visa sig före tillträdet att uppgifter om årsavgift och kontantinsats väsentligt skiljer sig från vad säljaren uppgivet, kan köparen hoppa av. I annat fall är det som ett villaköp, lagt kort ligger.
Efter vad jag har läst /har ingen personlig erfarenhet/ verkar det vara utomordentligt mycket svårare att kunna hoppa av om tidpunkten för inflyttning flyttas fram. Detta känns ju, minst sagt otillfredsställande.
Visserligen, men jag tror ändå att byggjättarna är rädda om sitt varumärke.
En annan aspekt. Jag tror också att risken för fel och brister är lägre med en större aktör. En liten byggfirma med kanske 7-8 anställda bör kanske inte syssla med bostadsrättsprojekt. Både den tekniska och ekonomiska kompetensen kan bli lidande om ett par anställda hoppar av.
