Aktörer som Stabelo och Hypoteket erbjöd låg ränta under lågränteperioden. Då var de konkurrenskraftiga. Sedan räntorna har gått upp har deras erbjudanden och allmänna läge försämrats. Många verkade tro att de skulle gå i konkurs eller köpas upp billigt men istället verkar de hänga kvar. Om jag förstår det rätt verkar de utnyttja andra bankers fyrkantighet till att erbjuda smartare tjänster. På så sätt fortsätter de att vara relevanta, iallafall för vissa.
Är det någon som kan mer om detta? Vad krävs för att jag som kund ska välja Stabelo med 4,63% rörlig ränta istället för Ikano bank med 4,29%? Eller är det kanske bara bundna bolån som Stabelo och Hypoteket är bra på?
Det underliggande bolaget Borgo AB är ett nystartat hypoteksbolag av ICA Banken, Ålandsbanken mfl som erbjuder bolån. Finns ju 0 incitament att välja någon som har högre ränta.
Enligt mig beror uppstickarnas problem på två saker.
När finansinsttuten lånar pengar på den internationella kapitalmarknaden tittar investorerna på två saker. Vilken säkerhet som erbjuds och hur stark är låntagaren. Alltså i princip samma kriterier som vad som gäller för vanliga bolåntagare.
I en uppåtgående marknad tenderar instituten att få ungefär samma villkor. Får vi en kris på marknaden tittar marknaden mer låntagarens finansiella styrka. Då är det självklart att exempelvis SBAB som ägs av Staten får låna billigare än Stabelo som gick back 80 miljoner förra året. SBAB har då redan från början lättare att ge en låg ränta.
Priserna på bostäder har gått ner. Därmed sjunker volymerna. Eftersom bankerna vill behålla sina volymer prutar bankerna på sina räntor och åtminstone för tillfället har marginalerna sjunkit. Är du då en lågprisaktör från början, som dessutom går med förlust, då är det inte lätt att hänga med neråt.
Varför du medvetet skulle välja en högre ränta på Stabelo har jag därmed väldigt svårt att förstå.
Hej,
vad jag framför allt vänder mig mot är att de som kan visa upp störst säkerhet för bolånet får minst ränterabatt.
När du tar ett bolån slår bolånetaket till. 85 % av priset/värdet på bostaden är belåningsbart. 15 procent måste erläggas Cash.
Med åren så ökar värdet på bostaden medan bolånet, via amortering, minskar. När man blir pensionär kanske det omvända förhållandet råder: bara 15 % av bostadens värde utgörs av bolån.
Då är risken för att banken inte ska få tillbaka sina lånepengar nästan noll. Men reflekteras denna risk av räntenivån? Ja, men skillnaden är mikroskopisk, ca 1/10-dels procent. Borde banken debitera (nästan) samma ränta när risknivån här är obefintlig? Borde inte skillnaden i risk reflektera en skillnad i räntenivå om minst 1 %?
Det har nämnts på forumet innan att åtminstone Stabelo skulle erbjuda vissa unika lösningar med bunden ränta som kan bytas ut mot rörlig utan någon kostnad. Jag tycker det låter lite skumt.
Hur är det om man har lån hos någon av dessa aktörer och dom skulle hamna på obestånd, förfaller då lånen till omedelbar återbetalning?
Antar att det är tillgångar som en eventuell konkursförvaltare osv lär vilja realisera snarast möjligt men i vilken mån det är möjligt/lagligt vet jag inte.
Inte så konstigt som det låter. Marknaden i hela världen förväntar sig att räntan skall gå ner. Det är därför billiga för instituten att låna pengar med längre bindningstid än att låna på 3 månaders bindningstid. Detta är väldigt sällsynt, men händer ibland, exempevis på tidigt 90-tal.
Risken för Stabelo är begränsad. Står räntan still eller går upp har man ju själv bundit sin egen upplåning.
Går räntan ner så får man väl vara försikg med att ge allt för stora ränterabatter eller eventuellt ta vissa förluster. Eftersom det inte är aktuellt för min del har jag inte tittat närmare på erbjudandet.
Nej. Konkursförvaltaren kommer att sälja lånestocken till någon annan aktör. Intresset skulle vara stort från exempelvis Stadshypotek och Swedbank Hypotek att ta över en lånestock där säkerheterna ligger på så låg nivå.
Så brukar det vara med blancolån och liknande men gäller det verkligen även för bolån? Har det ens förekommit försäljning av en bolånestock tidigare i Sverige i denna typ av framtvingad transaktion?
Ofta brukar man få rätt rejält rabatt när man köper stockar men med mindre belopp och ingen säkerhet brukar dom av naturliga skäl värderas lägre av marknaden. Att sälja typ 10 miljarder i bolån för 5 miljarder däremot…
Detta går ej att jämföra med blancolån. Här handlar det ju om säkerheter med betryggande värde.
Stabello har lån på cirka 20 miljarder vilket är enorma pengar för en privstperson, men inga jättesummor på finansmarknaderna. Stadshypotek har exempelvis över 500 miljarder. Både Stadshypotek. Swedbank Hypotek och SBAB kan “sluka” Stabelo.
En viss jämförelse kan dras med tidigt 90-tal. Föreningsbanken, sedemera Swedbank tillsammans med en del större sparbanker, hade problem. Man tvingades sälja en del av sin lånestock till Landshypotek. Om jag har förstått saken rätt skedde inte försäljningen till något underpris.
Vill tillägga att bolån är en lågmarginalprodukt där volymerna är i princip helt avgörande för lönsamheten. Har bolånefabriken “full beläggning” så trillar kulorna in.
Stabelo har låga volymer och har en dålig upplåningskostnad. De stora instituten har tvärtom., varför det definitivt skulle finnas intresse att öka volymerna. Overheadkostnaderna ökar ju i princip ingenting.
Just det var min poäng - om det skulle visa sig att man får sämre betalt för stocken än vad säkerheten för lånen är värd. För blancolån osv finns som bekant ingen säkerhet och då värderas stocken därefter också.
Vid förhandling av ränta måste man ju alltid börja vid en lägre nivå.
Men 0,5 % lägre ränta är ändå bra mycket bättre än 0,1 %. Med tanke på att bankens risk är nästan noll.
Jämfört med hur bankerna resonerar är du väldigt fixerad vid säkerheten.
Så här tänker banken: Det finns två kriterier. Risk FÖR fallisemang och Risk VID fallisemang.
FÖR: Har man två likadana objekt så belönas den med en lägre belåningsgrad med en lägre ränta.
VID: Hur stor är chansen att banken får tillbaka sina pengar även om marknaden kraschar? Ja, ju bättre KALPen är, desto större chans har banken. Då kan man även pruta på räntan.
När jag jobbade som privatrådgivare resonerade jag så här: På samma objekt lånar jag hellre ut 85 procent till två läkare än 75 procent till två undersköterskor. De senare skulle ha betydligt svårare att dra runt en restskuld på några 100 000.
En annan aspekt är hanteringskostnaden. Den är lika stor för ett lån på 300 000 som för ett lån på 3 miljoner. Många av 40 och 50-talisterna har idag lån på förhållandevis små belopp. Även om säkerheten är näst intill guldkantad är bankens intresse att ge en bra rabatt ljummen beroende på hanteringskostnaden.
Bankernas förluster på bolån de senaste åren har varit försumliga, så det verkar som deras resonemang är rimligt.
Till sist. Kunder med en dålig KALP och 85 procentig belåning ligger i många fall nära listräntan. En höginkomsttagare med 60 procents belåning gör det inte. I verkligheten skiljer räntesättningen mer än vad du tycks tro.
Jag antar att det är mig du hänvisar till som “du” här.
Dom banker/kreditmarknadsbolag jag jobbat åt har också varit fixerade vid säkerheten när sådan funnits.
Poängen här är dock snarare att säkerheten borde utgöra ett slags minsta värde på lånet till skillnad mot när sådan saknas, och det, som du är inne på, är helt beroende av låntagarnas förmåga att betala tillbaka lånet. Sen är det så klart alltid en viss osäkerhet kring vad säkerheter faktiskt är värda, ett visst arbete med att behöva sälja objekten osv. men här resonerar vi väl främst teoretiskt utifrån att en långivare inte skulle kunna finansiera sin långivning längre. Knappast ett problem som VD:ar för storbankerna ligger sömnlösa över
Sett till att jag byggt system för riskbaserad räntesättning så behöver jag nog inte tro något kring det, räntesättningen var dock inte frågeställningen här (edit: förtydligande, min frågeställning). Samtidigt saknas det väl i praktiken underlag för någon att riktigt veta, mig vetterligen är det inte så ofta som bolånestockar är ute till försäljning, kan dock ha fel här.
Ironiskt nog har väl många av de nyare/mindre aktörerna på bolånemarknaden haft en affärside som väl i praktiken byggt på att man köper över lån fast styckvis som jag förstått det, dvs man lät någon annan ta hela processen för KALP osv och sen köpt över det färdiga lånet med löfte om lägre ränta. Det fungerade väl bättre så länge kapitalet var billigare än nu.
Ett tag under 90-talskrisen jobbade jag med obestånd på banken. Jag var med på ett antal exekutiva auktioner och tvingades till och med ropa in ett objekt.
Värdet på en säkerhet är i många fall betydligt lägre vid avyttring än vad som fastställdes på utbetalningsdagen. Orsakerna är många.
Marknaden har gått ner.
Två budgivare har trissat upp inköpspriset till en orimligt hög nivå.
Fastigheten (eller bostadsrätten) har missskötts. Jag minns exempelvis två gånger då ägarna hade flyttat men struntat i stt stänga av vattnet, varför vattenledningarna sprängdes. En av gångerna av oförstånd och en gång när ägaren drog tillbaka till hemlandet.
Objekten som skall säljas är oftast dåligt underhållna. Ägarna har “gett upp”, oklippta gräsmattor, dammigt och skräpigt, vilket inte stimulerar intresset från köpare direkt…
Dessutom drar en exekutiv auktion ut på tiden. Den skall lysas ut, objekten skall värderas osv. Och tro mig, Kronofogden jobbar inte gratis. Under tiden tickar de obetalda räntorna på.
Mina erfarenheter gör att jag, kanske något provokativt, anser att bankerna tar för stor hänsyn till säkerheterna och för lite hänsyn till betalningsförmågan. Av erfarenhet vet jag att personer med god betalningsförmåga oftast både vill och framförallt kan underhålla sitt boende på ett helt annat sätt än de som precis håller näsan över vattnet.
Även om banken får fullt betalt på den exekutiva auktionen tar det en en oerhörd massa tid och kraft att handlägga obestånd. Och tid är som bekant pengar.
Det som väl är mer oklart i dagsläget är hur representativ 90-tals krisen är för dagens marknad/förutsättningar. Då var det väl mer av en generell kris och att skälet till att säkerheterna skulle säljas var väl i första hand att låntagarna inte kunde betala än att långivaren fick slut på pengar. Men du har så klart rätt i att säkerheter ofta är värda betydligt mer på pappret än i verkligheten samt att det är förknippat med mycket kostnader och arbete att avyttra dom i klump.
Med det traditionella långivarna, dvs storbankerna, så var väl “slut på pengar” med några få undantag ett teoretiskt problem. För ett par av de nya aktörerna på marknaden tolkar jag det som att det är mer av ett konkret problem och blir lite nyfiken på vad det skulle innebära i praktiken om så blir fallet. Förhoppningsvis ska det inte behöva hända av flera olika skäl, men helt klart är det väl en affärsmodell som fungerar bättre i lågräntemiljöer (som vi väl med historiska mått egentligen fortfarande befinner oss i även om det nog inte känns så för de med stora lån).
Allt kan hända. Jag kan försäkra dig att något år före 90-talskrisen var sjukdomsinsikten noll. Krisen kom mer eller mindre som en blixt från en klar himmel. Jag håller dock med om att läget är betydligt bättre idag.
Som jag skrev tidigare. Jag är helt övertygad om att marknaden kan sköta detta själv. De stora aktörerna har muskler att sluka de förhållandevis små uppstickarna.
Skulle så ej ske kommer sittade regering, oavsett kulör, att gripa in. Att låta en del av sina väljare gå från hus och hem finns inte på kartan.
För att återgå till 90-talet. Sittande regering “tvingade” den då statliga Nordbanken (sedenmera Nordea) att köpa Gota Bank för symboliska 1 kr.
Skulle något liknande hända nu, så får väl statliga SBAB göra jobbet.
Än en gång, jag är fullständigt övertygad att låntagare i Stabelo mfl kan sova gott om natten.
