Bostadsfinansiering är ett väldigt komplext ämne. Låt mig ge en extremt förenklad bild av hur det fungerar.
Det är inte så att Stabello och andra finansinstitut sitter på ett berg av pengar som man lånar ut likt Joakim von Anka. Nej, man lånar själva upp pengar, och detta till övervägande del utomlands. Efter att man har lånat upp, lägger man på några tiondels procent i vinstmarginal och lånar dem vidare till svenska hushåll. Att låna upp rörliga pengar och låna vidare till bunden ränta gör man inte. Låneinstituten saknar finansiella muskler för detta.
Ju bättre ekonomi ett låneinstitut har desto billigare lånar man utomlands. SBAB som ägs av Svenska Staten lånar upp till lägst ränta.
Förenklat kan man säga att Riksbanken styr över den korta ränta och utländska finansiärers räntetro styr över denna långa räntan. Prognosen är att räntan kommer att stiga men väldigt sakta i Sverige. Det är därför 3-årsräntan är relativt låg. Min personliga tro är att prognosen kommer att hålla, åtminstone nio gånger eller mer av tio.
Låt oss titta på den tionde gången, om något går snett. Tyvärr har detta hänt mer än en gång under de senaste trettiofem åren, så risken finns trots allt.
Den mildaste formen av kris är om utlandet tappar förtroendet för något enskilt institut. Så var det för några år sedan när Swedbank och SEB hade klantat sig i Baltikum. Eftersom bankerna ansågs systemviktiga fick Svenska Staten lova att gå in med garantier. Då lugnade marknaden sig.
De svenska uppstickarna Hypoteket, Stabelo m fl lånar upp dyrare än de etablerade bankerna. För att ta marknadsandelar tvingas de samtidigt att ha lägre räntor. En inte helt ofarlig kombination. Skulle de få problem med att refinansiera sig, återfaller detta på låntagarna. Säg att ditt lån inte förlängs efter bindningstiden på tre år har gått ut. Har du en låg belåning tas du säkert emot av ett annat låneinstitut. Skulle du vara högbelånad samtidigt som priserna på bostadsmarknaden har gått ner, innebär detta en mardröm. Anses dessa uppstickare inte vara systemviktiga så lär Staten inte gå in. Jag kan inte säga hur stor risk man löper, men att risken finns, det är helt klart.
Den värsta krisen var i början på 90-talet. Svenska folken i gemen har nog inte förstått hur nära vi var att bli ett nytt, om inte Venezuela så i alla fall Grekland. Utländska investerare tappade förtroendet för BÅDE Svenska Staten och svenska banker. För att låna ut pengar lade man på en eller flera procent i risktillägg jämfört med exempelvis tyska bostadsräntor. Hur stor är motsvarande risk idag? Den är låg, men den finns. Vi har något som kanske är en bostadsbubbla. Statsfinanserna är bra just nu, men detta kan snabbt ändras vid en lågkonjunktur. Dagens generations politiker verkar dessutom inte vara en av de bättre årgångarna.
Ingen kan förutse ränteförändringar. I nio fall av tio tjänar man på att ha en rörlig ränta. Slutsats: Har du en låg belåning så välj rörlig ränta. Personligen har jag inte haft ett bundet lån på femton år.
Har du en hög belåning som gör att du är känslig för räntehöjningar så bind räntan. Skulle något av det negativa scenariot som presenteras ovan inträffa, kan det innebära en katastrof för din privatekonomi. Använd dessutom mer än en räntebindningsperiod. Binder du allt på tre år, har du ju samma ränterisk som för ett rörligt lån efter två år och nio månader. Binder du på exempelvis både på tre och fem år, så minskar risken radikalt.