För er som funderar på att köpa hus

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Tänkte dela med mig av lite erfarenheter Jag samlat på mig under åren i byggbranschen.
Samt erfarenheter från egna byggen.

Har skrivit lite grann om detta i andra trådar men försöker sammanfatta lite mer här.
Alternativ 1: Ett äldre hus.
Tänk på att den ekonomiska livslängden är cirka 50 år.
Är huset 40-50 år och bara akutfel är åtgärdade.
Kommer i princip allt att behöva åtgärdas.

Att totalrenovera kan kosta mer än att bygga ett nytt hus då rivningskostnader tillkommer (förtydligande:Jag menar inte rivningskostnad av hela huset utan rivningskostnader för materialet som körs bort vid totalrenoveringen).
Ni måste ha detta i åtanke när ni jämför priser.

Enligt mig är ett sådant hus i värsta fall inte värt mer än tomtkostnaden och anslutningsavgifter om ens det.
I värsta fall står ni med en hög rivningskostnad och inkommande vatten och avloppsledningar måste bytas dessutom.

Lite förenklat Kan ni tänka så här om byggnadsvärdet.

Om det är en standard villa.
Så kan man köpa en ny nyckelfärdig standard villa 100 m2 utan tomt och anslutningsavgifter från ca 2. Miljoner nyckelfärdigt 10 års garantier.

Ett äldre standard hus som är exempelvis 45 år och bara akut lagat under åren.
Har ett återstående ekonomiskt byggnadsvärde på cirka 5/50 eller ca 10 %. Baserat på nuvärde ca 200 000 kronor.

Sedan har ju människor känslormässig anknytning till objekt och är olika, men jag försöker göra en ekonomisk jämförelse som ni vet vad ni ger er in på.

Enligt mig är allt utöver tomtvärdet, värdet för anslutningsavgifter och återstående byggnadsvärde bara ett spekulationsvärde/känslovärde.

Energiförbrukningen på ett äldre hus kan bara väldigt hög för värme och varmvatten.

Men jag lägger bara in jämförelsetal här som är lätta för er att verifiera.

Äldre hus kan både ta mer och mindre beroende på om det är gjort några åtgärder och om det är placerat i Norrbotten eller i Skåne.

Ett normalhus i Sverige ca 100 m2 förbrukar för
*Uppvärmning (cirka 15 000 kWh)

  • Varmvatten (cirka 5 000 kWh)
  • Hushållsel (cirka 5 000 kWh)

Många har ju viljan att minska energiförbrukningen.
Med solceller värmepumpar med mera.

Utgångsläget är sämre på ett äldre hus.
Återkommer till det lite längre ned.

Alternativ 2: Ett nytt hus

Bygga själv i lösvirke är inte ett ekonomiskt bra alternativ.
Det är sällan någon har de kontakter att kunna köpa byggnadsmaterial för överkomliga priser.

Vet själv av egen erfarenhet.

Även om du lägger noll kronor på eget arbete och du kan göra allt som är tillåtet själv.
Blir det ofta betydligt dyrare än ett nyckelfärdigt exempelvis Älvsbyhus i samma storlek.

Då får du lägga ner tusentals timmar dessutom.
Och kanske kräva in gentjänster av vänner om du har några.

Dessutom är det mycket administrativt med bygglov med mera som kräver tid och pengar.

Ett nyckelfärdigt exempelvis Älvsbyhus på cirka 100 kvadrat.
Med eventuellt ett tillhörande dubbelgarage.Får Ni för ca 2.5 miljoner (tomt och anslutningar mm tillkommer).

Ni får vad jag förstår hjälp med bygglovshandlingar.
Kort byggtid på plats.

Ett modernt småhus även om det inte är ett så kallat passivhus förbrukar lite energi till värme och uppvärmning.

Enligt Älvsbyhus egna uppgifter :
Energiförbrukning för varmvatten och uppvärmning exkl. hushållsel.
ORT KWH/ÅR
Luleå 6 278
Stockholm 4 147
Malmö 3 631

Gå gärna in hos olika husleverantör och studera deras siffror.

Har bara med Älvsbyhus som exempel.

Tillkommer gör hushållsel.
En modern villa har kylskåp diskmaskiner tvättmaskiner med mera som förbrukar lite el och vatten.
Med låg energi lampor med mera så gör detta att förbrukning hushållsel kan bli relativt låg.

Ni får 10 års garanti av husleverantörerna.
Fastighetsavgiften behöver inte betalas första 15 år.

Nu återknytter jag till åtgärder för att ytterligare minska energi kostnader.

Om ni exempelvis skall ha solcellsanläggning.
En normalstor solcellsanläggning på 50 m2 förväntas producera ca 7 500 – 12 000 kWh per år.
Det vill säga solcellsanläggningen kan leverera motsvarande den energi som behövs till den moderna Villan och eventuell elbil.

Ett relativt enkelt sätt att uppnå teoretisk noll energ i både för hus och bil.

Det vill säga det blir väldigt förmånliga drifts kostnader både för hus och bil.

Och icke att förglömma en viktig miljöåtgärd för samvete och planet.

Till ett äldre hus behövs förstås en större solcellsanläggning för att uppnå motsvarande.

Ni måste försöka göra egna kalkyler med rättvisa jämförelser mellan gammalt och nytt.

Allt för många betalar allt för mycket för gamla renoveringsobjekt, enligt min personliga åsikt.

Tyvärr blir många arga när jag påpekar fakta om gamla hus och renoveringsobjekt.

Vill någon ta på sig att göra det av känslomässiga skäl så är det helt okej.

Men var helt medvetna om att det kostar mycket tid och pengar.
Samt tillkommande tråkiga kanske hälsofarliga rivningsjobb innan ni kan börja renovera.

Brukar bli trist efter ett tag att komma till en byggarbetsplats som är ständigt pågående och kanske aldrig ser ut och bli färdig.
Ännu tristare Kan det bli om ni lägger pengar och tid på renoveringar och i slutändan inte får tillbaka pengarna och tiden om ni vill byta boende.

Det tar ju varit goda år då efterfrågan har varit hög på renoveringsobjekt och äldre hus och det som renoverat har fått tillbaks pengarna och kanske lite vinst (om de inte räknar in sitt arbete mm).

Men som sagt helt okej om ni är medvetna om det.

Hoppas jag har kunnat ge er lite beslutsunderlag baserat på egna erfarenheter och misstag.

Det är ju bra om någon får nytta av det.

Önskar er många lyckliga år i husen.

55 gillningar
2

Äldre hus står oftast på de mest attraktiva platserna och närmare centrum. Läget är viktigast.

29 gillningar
3

Vi köpte nyss ett hus från 1961 och det var i behov av att renovera allt, även att riva väggar/golv och bygga upp nya inomhus.

Vi räknar med att kostnaden för alla renoveringar kommer uppgå till 1,7 miljoner. Skulle vi rivit huset, fraktat bort allt, och sedan byggt ett nytt i liknande utformning så räknar vi med att det skulle gå på 3 miljoner.

Vår slutsats är att det är billigare att renovera upp det befintliga huset än att bygga ett nytt. Och då är planen att vi i princip inte gör något själva. (Vi har än så länge hunnit renovera för 700k och jag tror fortfarande att vi kommer vara i mål innan vi lagt 1 miljon till.)

11 gillningar
4

Vi siktar på att köpa vårt första hus inom 1-3 år, den här tråden är guld. Vi kan ingenting men vill gärna lära oss. Tack för initiativet.

Se även den här tråden lite på ämnet: Husköp/bostadsköp utan kunskap - Nr 14 av emilv

6 gillningar
5

Håller med om mycket. Många går i fällan o köper för fyra gamla hus som måste renoveras i tätbebyggda populära områden.

Men däremot är det inte överförbart i alla situationer. Om man inte har råd med ett nybygge kan det vara smart att köpa gammalt hus o renovera upp pö om pö under några år om man har tiden själv.

Sen kan man inte jämföra kataloghus med att renovera sitt drömhus. Jag skulle aldrig bli nöjd med kataloghus standard. Har letat igenom alla leverantörer och trött ade så det blir lösvirke med arkitekt.
Dom är billiga av en anledning. Men bryr man sig inte så mycket eller hittar något som passar perfekt så tycker jag absolut man ska överväga nybyggt jämfört med renovera så gammalt hus enligt dom kriterierna du skriver.

6 gillningar
6

Din kalkyl tar inte höjd för hur läget påverkar?
En tomt kan kosta allt från 100K till 20milj, huset kanske allt från 100K 10milj.
Dyra hus i sämre lägen lönar sig aldrig har jag sett, riva ett gammalt hus i bra läge med en 15milj tomt kan vara lönsamt om man bygger nytt.

Men kul att höra byggbranschens syn på det hela.

3 gillningar
7

Tänker att det viktiga är att göra en realistisk kalkyl på ett äldre hus med vilka renoveringar som förväntas göras inom tex 20 år för att kunna bedöma vilken skillnad det är mellan att bygga nytt och renovera ett äldre hus. Detta kräver att man är ärligt med vilken standard man önskar samt hur mycket/lite man kan göra själv och kostnader för det. Sen tror jag många vill bo centralt där det saknas tomter att bygga på så inte alltid det alternativet är möjligt. För egen del skulle nog att bygga binda upp ungefär dubbla kapitalet med högre ränteksostnad och innebära längre pendling och marginellt lägre driftkostnader med solceller etc med en såklart högre standard. Inget självklart val när jag vill ha pengar på börsen i indexfonder :slight_smile:
Du skriver en ekonomisk livslängd på 50 år, funderar över vad den betyder i praktiken så länge man har ett bruksvärde dvs kan använda huset och det är funktionsdugligt och att marknadsvärdet är betydligt högre? Tänker att mycket man köper faktiskt är en känslomässig nytta…

8

“Enligt mig är allt utöver tomtvärdet, värdet för anslutningsavgifter och återstående byggnadsvärde bara ett spekulationsvärde/känslovärde.”

Ursäkta om jag formulerar mig dåligt.
Tomtvärdet varierar ju och det menar jag att man måste ta i beaktande.
Spekulationsvärde/känslovärde är delvis samma som marknadsvärde.
För att förtydliga:
Om ett hus är till salu inom ett område där en obebyggd tomt är värderad till exampelvis 2 miljoner. Byggnaden enligt mitt exempel är har ett restvärde på 200.000.
Anslutningsavgifter till tomten kostar exempelvis 250.000.
Då då är enligt mig det ekonomiska värdet på fastigheten cirka 2,5 miljoner.
Om objektet ligger ute på Hemnet och till försäljning för fem miljoner.
Ser man fort att det är ett känslovärde/spekulationsvärde på cirka 2,5 miljoner.
Då bör man ställa sig frågan är det värt att betala ett övervärde på 2,5 miljoner?

Många betalar tyvärr det då de inte inser att byggnaden i
inte betingar något större värde.

Och hur skall en lekman förväntas veta det?

Ibland händer det att renoveringsobjekt säljs för i princip samma pengar som relativt nya hus på ett område.

Värderingar även hos mäklare baserar sig ofta på slutpriser inom området.

Vilket inneburit att gamla renoveringsobjekt fått för höga värden och slutpriser.
Oavsett område.

Nu har jag förhoppningsvis gett lite underlag att räkna på ekonomiskt värde på fastighet.

8 gillningar
9

Ett ytterligare alternativ är väl ett äldre hus men som har renoverats upp under årens lopp?

Bor själv i ett hus från 1904. Hade det fortfarande varit i byggnadsårets standard hade det varit kaos. Men nu är det tilläggsisolerat, vattenburen värme och bergvärme installerat. Modernare fönster (även om jag hade varit intresserad av original om de hade funnits kvar…). Så komforten må kanske inte vara motsvarande ett nytt hus, men det är inte bottennapp heller.

4 gillningar
10

Hur mycket tror du att du får ut i månaden om du hyr ut det huset utan renovering ?

2 gillningar
11

Håller med, jag köpte ändå ett hus i skick där det behövdes totalrenoveras.
Detta var dock med råge inprisat.

Sen finns det ju en del andra aspekter som man får ta hänsyn till, även om objektet kommer behövas totalrenoveras kan man sprida ut det på, säg, 5-10 år.
Bygger man nytt kommer kostnaden direkt.
Sen beror det på hur mycket man är beredd att göra själv, i och med att totalrenoveringen kan spridas ut över tid kan detta möjligtvis kombineras med arbete. Ska man sätta igång och bygga själv så får man ta tjänstledigt ett år.

1 gillning
12

Ett gammalt hus kan stå hur länge som helst om man sköter det löpande underhållet. Ofta är konstruktionen enkel och då blir underhållet också enkelt och relativt billigt.

Gamla hus har ofta kvalitéer som nyare hus saknar. Men nya hus har blivit mycket bättre och håller ofta högre kavalitet nu än för kanske 20 år sedan.

Husets estetiska uttryck är jätteviktigt, tycker jag. Men det är märkligt. Folk kan se på vårt gamla hus och tycka att det är fint och gulligt men när de sen bygger själv blir det en ful låda. Jag har svårt för att förstå det.

Jag bor bra i ett gammalt hus men skulle inte dra mig för att bygga nytt. Jag skulle välja lättbetong och gjuten platta. Men det får man ju inte alltid bestämma själv.

Man kan bygga ganska mycket som man vill men oavsett hur mycket pengar du har kan du inte ändra läget. Läget är viktigt. Liksom väderstrecken. Sovrum i öster, kök i norr och uteplats i väster. Typ …

12 gillningar
13

Håller med om det här, jag och min fru kollade inte ens på nya hus när det bar sig av för oss.
I vår mening var de själlösa och tråkiga.
Det här är ju dock mest en smak- och emotionell fråga, som inte har så mycket att göra med det ekonomiska.

7 gillningar
14

Håller inte med TS gällandes lösvirke.

Byggde 4 hus varav de tre sista lösvirke. Du kan ju påverka så mycket mer. Dessutom kan man ju jaga bästa priserna för varje del som kök, badrum, golv etc. Sen kan du ju välja hur mycket du vill göra själv.

Om det var som du sa skulle det ju knappt finnas kvar några gamla hus kvar, men det gör det och på de mest attraktiva tomterna. Nybyggen tenderar att hamna på en platt gammal tråkig åkermark.

Sista huset vi byggde köpte vi en fantastisk gammal sommarstuga på en härlig tomt med uppvuxna träd. Rev själv 2 stugor och ett gammalt garage med hjälp av kontakt med grävmaskin. 15 fullvuxna träd togs bort. Byggde 250 m2 och garage 70 m2 med en gästdel i garaget med eget badrum. I bara farten gjöt jag en pool och byggde ett lite poolhus bredvid.

Kanske öste jag in 3000 timmar själv, men jag hade aldrig haft råd med det om jag inte byggt lösvirke i egen regi. Goda kontakter med byggare var ju en klar fördel. Så pass bra att jag ej skrev ett enda kontrakt med någon. Vi värmde kåken och gästrum till 23 grader med en förbrukning på 12.000 kwh per år, bergvärme, 200 meter hål, ftx ventilation.

Det går att komma undan billigare bara man har lite energi. Det är inte särskilt komplext att bygga ett hus.

Försäkring på nybyggda hus är lika med lurendrejeri. Ingen som någonsin fått ut något på den. I egen regi kan man slippa den och spara mycket pengar

2 gillningar
15

Ja så är det, och läget är svårt att ändra på. I staden där vi bor köper Älvsbyhus(?) upp hela kvarter som man sedan köper hus och tomt. Men då kostar en standard villa ca 4.2 miljoner. Ska man sen ha t ex kakel, extra fönster etc så kan man lägga på 500-1 miljon på extra. Och sen då vänta 1-2 år också på inflytt på sin minitomt i ett villakvarter som kommer vara byggarbetsplats i några år och en supertrist trädgård i 10-15 år.

Sen är ju äldre hus ofta lite rejälare. Jag tror inte Älvsbyhuset vi bor i idag kommer stå här om 100 år. På gott och ont kanske. Och nya hus är ju tråkiga, finns ju inget att laga och lära sig. :nerd_face:

5 gillningar
16

Givetvis Finns det känslomässiga aspekter och anknytningar till gammalt.

Alla måste köpa efter tycke och smak.

Visst händer det att någon enstaka bygger billigare med lösvirke.

Men då krävs det ju som det skrivs att man har väldigt goda kontakter i Byggmaterial.

Energiförbrukning på gamla hus går ju även att minska med borrhål och värmepump.

Det kostar ju det med och bör tas med i kalkyler.

Skall inte fördjupa mig i det.

Personligen anser jag att det är fel att värdera eget arbete till 0.

Vår stund på jorden är det dyrbaraste vi har.

Nackdelen att sprida ut byggtiden vilket även jag var tvungen.
Det kan vara ekonomi eller att det faktiskt tar så lång tid att bygga eller att renovera.

Visade sig i mitt fall vara att materialpriserna ökade väldigt under åren.

Sedan är jag ingen representant för byggbranschen de vill nog att så många som möjligt skall renovera och köpa material.

Men som sagt mina personliga erfarenheter och hoppas någon får nytta av det.

6 gillningar
17

Tänkvärd tråd och det här kan man ju rama in bredvid Carpe diem-tavlan :slight_smile:

Som lekman och framtida spekulant på hus har jag alltid förbryllats över hur billiga nyckelfärdiga hus har varit och fortfarande är i min mening.

Påminner om de senaste 2 årens begagnatmarknad på bilar där de ofta varit dyrare än att vänta på en ny!

Vem vet hur länge ett hus av årsmodell 2023 håller? Men oavsett det så är ju energiprestandan så pass bra som du säger att bara det tippar över till fördel för nyproduktion.

4 gillningar
18

Bara nyfiken fråga får man verkligen en platta på mark, husstommar inklusive takstolar och andra husdelar som inte åldras snabbt för bara 200 000 kr om man bygger nytt hus idag?

19

Har en kollega som jag har känt i 22 år och han renoverar hela tiden. När allt är klart, så har han börjat om igen och igen och igen… Det blir väl egentligen aldrig klart. Tur att vi är olika, skulle inte stå ut en dag.

1 gillning
20

Det ska man givetvis inte göra, man får ju väga in hur kul man tycker det är att göra själv vs låta någon annan göra det. Sen får man ta med i beräkningarna om man kan tjäna pengarna på något annat och betala någon för att göra det för att uppväga besvärskostnaden.

Om man nu njuter av att jobba lite med kroppen efter att pillat på en dator hela dagen, kanske kostnaden för det egna arbetet till och med hamnar på minus.

Personligen har jag tyckt att det varit kul att göra själv och lära mig i yngre år, så merkostnaden för min tid har varit liten. På äldre dar har intresset för att renovera själv svalnat något.