Ponera att du idag har en bostadsrätt med okej belåningsgrad (typ 60 %), medelinkomst (säg 70 tkr in för hela hushållet) och vill ta steget till villa. Vad skulle krävas när det gäller det ekonomiska?
Här är några punkter som jag tänker är relevant:
Sparkonto med större summa för att kunna hantera löpande underhåll och mindre uppgradering.
Cash för att kunna betala lagfartsavgift, pantbrev och eventuellt även handpenning (det går att låna till, men skulle kännas bättre att casha.)
Tak på lån i förhållande till inkomst. Om vi följer amorteringskravet som norm så max 3 780 000 kr i bolån tänker jag.
Låneskydd eller livförsäkring om en part skulle avlida i förtid.
Ja, allt det där är ju relevant. Det svåra är väl att snabbt under visning skapa sig en bild av om det är 100K eller 1000K i ”nödvändig omedelbar” renovering man har framför sig.
Och man kan definitivt vara HELT säker på att om man själv räknar noga på sådana kostnader så är det alltid budgivare som missar det och därmed budar friskt och högt…
Allt det du beskriver är relevant. Jag hade själv aldrig lånat pengar till lagfart osv.
Nu bor jag inte i Stockholm och därför skulle jag inte låna så pass mycket pengar som 4.5 gånger årsinkomsten (brutto) för hushållet. Det kanske är annorlunda om man inte behöver bil och kan klara sig genom allmänna kommunikationer. Som villaägare behöver man bil då och då, men det kanske går att ordna genom att hyra bil.
Även om media skriver att priserna för lägenheter/villor inte gått ner så mycket, så är de lägenheter/villor som säljs kanske inte helt representativa. De som säljer kanske får det som man tycker är ok. De som inte säljs, tas bort från marknaden. Något att ha i huvudet.
Ska man köpa villa innan man sålt sin lägenhet? Vågar man det? Det är något att fundera på.
Jag håller med om lån. 4,5x är max. Sedan ser jag så klart hellre att lånen blir betydligt lägre. En kontrollfråga kan jag tycka är att lånet (teoretiskt) ska kunna betalas under ens livstid.
När det gäller sälja först eller köpa först tänker jag att en handpenning i cash är rätt vettig. Då spelar det nästan ingen roll vad bostadsrätten säljs för då det i absolut sämsta läge räcker med att lägga 5 % emellan för att komma upp till kontantinsatsen på villan.
Om ni tittar på nybyggen så ta med utemiljön/förråd/garage i kalkylen. Även verktyg/maskiner som kan behövas för lite byggprojekt eller löpande skötsel.
Sen kan husköpet även ”dra med sig” en hel del inredning som du är inne på. Vi började med ett nytt större matbord vilket i sin tur ledde till nya stolar. Jämte dessa en ny soffa som passade planlösningen. Soffbordet behövde också bytas ut mot nåt som funkade bättre till. En matta undertill också. Sen lite belysning på det osv. Inredning är ju verkligen sånt som kan gå på allt mellan några tusenlappar upp till sexsiffriga belopp men där känner ni säkert er själva bäst.
Ett annat tips om ni ska göra nån renovering är att låta målare/golvslipare göra detta i tomt hus innan ni flyttat in. Vi hade ett par veckor där allt sånt kunde lösas och det var verkligen värt det.
Annars tycker jag du fått med de tunga punkterna! Lycka till med husköpet.
Skulle inte köpa dyrare än att man har råd att bo kvar vid högre ränta, sjukskrivning, föräldraledighet, arbetslöshet mm. Inte så kul att hamna i en situation där man måste sälja när huspriserna har sjunkit och man får kvar lån på nåt man inte längre äger.
Det jag tror är bra att tänka på är att bankerna är rätt frikostiga. Vi får ta lån på nära 6 miljoner men tittar man på räntekostnaderna om räntorna stiger till säg 6 % ser det ju mindre roligt ut. Så vi har satt vårat maxpris utefter vilka utgifter vi kan tänka oss och inte vad banken låter oss låna.
Sen ska man ju även lägga in det man säljer i ekonomin och försöka maximera. Enligt mäklare vi varit i kontakt med är tid viktig nu för att få vettigt betalt. Trots att vi inte hittat något än håller vi på att förbereda vår nuvarande bostad för fotografering och publicering som “kommande försäljning”.
Håller med om allt du skriver. Dock så kan man ju försöka sej på en gissning vad som krävs för att få huset i topp topp skick i 20år framåt från inköp.
Ta med en byggkunnig/konsult på visningen. Be hen mellan tummen och pekfingret göra en budget på det du vill/behöver fixa.
Dra sedan av det på priset i budgivningen mot vad du skulle kunna tänka dej att ge för fastigheten.
Går det inte, köp inte.
Exempel: byte av kök, tak, dränering, ytskikt, badrum osv beroende på vad du anser behövs göras.
Om nu inte detta uppenbarligen redan är inprisat.
Allt du tog upp i början är exakt samma som vi tog med i beräkningarna vid husköp.
Besiktningsprotokollet är nog det viktigaste och att man får reda på när badrum, kök, tak, bergvärme (eller annat alternativ) mm är fixat. Sen kan man kolla på deras tekniska livslängd och få ett hum om när större utgifter kommer i framtiden.
Ytskikt i andra rum samt golv mm är oftast billigt. Men att lägga om taket eller ny bergvärme (100-120 000kr) är något som man gärna vill ha buffet för
Du behöver sälja först. I annat fall riskerar du att hamna i ett läge där du blir tvungen att sälja före en viss tidpunkt. Då är risken uppenbar att du kommer att få riktiga skambud och inget annat. Jag känner till fall där detta har hänt.
De bästa husen, ur ekonomisk synvinkel, är i min värld sådana där standarden generellt är ”äldre men fungerande”. Det finns alltså ett latent renoveringsbehov men det är inte akut. Du kan flytta in och sedan lösa dessa saker senare.
Det blir normalt stora kostnader kopplade till själva köpet och allt som behöver fixas och införskaffas. Det handlar inte nödvändigtvis om större grejer men även de mindre inköpen kan lätt dra iväg. Det är ofta svårt att få lån till renoveringskostnader. Av det skälet är det bra att slippa ”omedelbara renoveringsbehov”.
När man bott i huset lite hittar man ofta olika behov på detaljnivå som är bra att tänka in vid en renovering. Du kan också lättare lösa olika saker billigare om det inte är någon brådska.
Och då kanske vara beredd att bo i hyrd bostad under tiden du letar villa tänker jag i så fall. Det är högst osannolikt att det hus jag vill ha kommer ut på marknaden den dag jag sålt bostadsrätten.
En sak jag har lärt mig hittills under mina få år som renoverande husägare är:
Allt kostar mer än man tror och allt tar längre tid än man tror.
Då är jag ändå hantverkare i grunden, kanske lite halvdålig på beräkning visserligen!
Så vid inflytt kanske ha lite mer tid och pengar till hands än vad som känns lagom.
Den bästa strategin när det gäller husköp är att rikta in sig på objekt som det finns många av. Jag menar kanske 2-3 nya objekt per vecka. Sedan kanske inte alla de objekten är intressanta mer på allvar men då funkar det att sälja först och köpa sen.
Om idén istället är att köpa något mer specifikt sorts hus som bara dyker upp någon gång ibland blir det annorlunda. Framför allt blir det viktigare att ha rejäla marginaler. Med hus som det finns många av är det normalt enkelt att hitta rätt prisnivå. Med mer ovanliga hus kan prisnivån variera mer.
Allt handlar om KALP av betydelse för att hantera löpande kostnader.
Hur mkt av disponibel inkomst har man kvar efter allt? 25K, 50K eller 100K?
Läget avgör allt som sydväst, buller, skolor vårdcentral, pendlingsbart med kollektivtrafiken, inkomstläget på orten ( rika barn leker bäst), framtida projektering av olika boendeformer, demografisk utveckling.
Yes, det är jag med på. Jag är rädd för att bli husfattig. Dave Ramsey föreslår att max 25 % av nettoinkomsten ska läggas på boende varje månad. Det är förvisso USA med lite andra förutsättningar, men i grunden håller jag med om resonemanget. Det är inte kul att ha så höga boendekostnader att livet blir väldigt begränsat i övrigt.
Vet att Ramit Sehti har en bra mall för att så ifall ens utgifter hamnar inom “rimliga spann” tror han snare satt mellan 25-35% (men kan missmina mig om exakta %) kan läggas på boende kostnader, fasta för att samtidigt kunna ha ett sparande och leva livet. Länkat till infon / filen ska finnas där någonstans
