Hallå och tack för ett fantastiskt forum, blir alltid peppad av att läsa här!
Jag har funderat en del kring huspriser nu och i framtiden, ffa med tanke på att ett husköp ofta beskrivs som en bra affär. Utan att själv vara insatt husägare så har jag förstått att huspriser stigit massivt sedan årsskiftet, jag har dock svårt att få ihop en sån prisstegring framöver… Eller jag tänker mig iallafall att det finns ett tak för hur mycket det kan stiga.
Idag förstår jag det som att det går att låna till ett husköp om du har en kontantinsats på 15% och att huslånet inte övergår 4,5 ggr årslönen (oftast) men beroende på bank och förutsättning upp till 6,5 ggr årslönen.
Här kommer då min fråga:
Om huslånet som man får ta är knutet till och beroende av årslönen och den stiger med 2-4% per år, generellt, så borde det väl någon gång slå i ett tak? Eller iallafall har jag svårt att tänka mig en liknande prisökning som vi har haft hittills?
Om det finns sparkapital eller ev. vinst från tidigare försäljning så kan det ju driva ökade huspriser men det påverkar dock inte huslånet, det har jag bara tänkt kan påverkas genom att ändra så att man kan låna till en högre multipel mot årslönen eller höja lönerna ännu mer.
Det blev lite långt, men vill gärna veta vad ni tänker😊
Finns väl lite olika sätt som priserna kan fortsätta gå upp snabbare än genomsnittliga löneökningen. Om exempelvis husbeståndet inte ökar i samma takt som befolkningen så blir det fler som tävlar om varje objekt. Ökande klyftor bör kunna ge samma effekt för vissa bostadsmarknader (fina lägen i Stockholm t. Ex). Sänkta skatter eller andra politiska beslut (återinföra 50% ränteavdrag eller dylikt) skulle kunna leda till det också.
Det tak du beskriver gäller ju bara om man just ska ha 15% kontantinsats och låna resten. Det finns väldigt många som, delvis men inte enbart, gjort sig en hacka på tidigare bostadsaffärer och därmed kan gå in med mer pengar. Därför behöver de inte låna lika mycket och slår därmed inte i taket av de skäl du nämner.
Självklart finns det ju då ett annat teoretiskt tak, nämligen hur mycket pengar folk i allmänhet har.
Jag skulle exempelvis kunna efterfråga en dubbelt så dyr bostad än vad jag fått låna till om jag gick in med 15% insats och lånade resten med upp till 4.5 ggr årslönen. Och just nu är dessa extra pengar jag kan gå in med på börsen, och så länge det är en avkastning där så kommer ju taket för vad just jag har råd att köpa öka med tiden. Kanske med de där berömda 6-7% per år man i genomsnitt borde få. Generellt sett över vad man kan vänta sig i löneökning över tid (gissar jag på).
Njae. Det finns de som har ett intresse av att sprida den där bilden. Tyvärr luktar det mer “lögn, förbannad lögn och statistik” än fakta.
Omsättningen har sjunkit drastiskt och det säljs mycket färre objekt. Framförallt är det svårt att sälja dåliga objekt/billiga objekt. Idag pratar du räntor upp mot 5 % när det nyss var 1,25.
De som gjort karriär och har kapital kan fortfarande köpa, och lever kvar i “läge, läge, läge”, då kan det vara värt.
Därför säljs dyra objekt någorlunda bra. Det gör att snittpriset hålls uppe, men typen av objekt är inte densamma.
Detta presenteras av mäklare som en prisökning. De vill inte att marknaden stannar, för då tappar de sin intäkt. Därför har vi “svagt stigande priser” - vilket bara råkar vara det perfekta i deras värld.
Det som driver bostadspriserna skulle jag säga i grunden handlar om bostadsbristen i storstadsområdena där det varit stor inflyttning. Om den försvinner genom någon form av stort samhälleligt skifte så kommer det se annorlunda ut.
Sedan behöver folk så klart ha pengar, men som priserna har varit de senaste två decennierna har man kunnat göra stora vinster (nu pratar vi flera miljoner). Det är dessa vinster som driver upp priserna mest och gör det möjligt för medelklassen att köpa något för >10 miljoner och i sin tur gör att det är i princip omöjligt ens för riktiga höginkomsttagare med familj att ta sig in på marknaden om de inte ackumulerat stort kapital på annat sätt. Lönen och löneökningar är därför inte så himla avgörande som man kan tro.
Pengar är bara siffror i en värld där man skaffar sig det man vill ha.
Bostadsinflationen har skapats av bristande utbud i kombination med kraftigt höjda reallöner och låga räntor.
1972 kostade en viss villa i mitt närområde 120 000 kr.
Tidigt 80-tal var den uppe i runt 400 000 kr.
Någon gång på 90-talet bröts miljonvallen
2023 ligger priset på ca 2,2 miljoner. Ett motsvarande nybygge bedömer jag till dubbla summan.
Ett tak för villor och bostadsrätter finns inte. Trenden är uppåt precis som på börsen.
Samtidigt kommer, precis som på börsen, tider då priserna sjunker ibland under flera år. Min erfarenhet är att en nedgång på villamarknaden kan ta betydligt längre tid än en börsnedgång.
Men till sist vänder det uppåt. Att försöka tajma ett bostadsköp är precis lika svårt som köpa en aktiefond när börsen är som lägst.
Ränta, inflation och amortering!
Huspriset bestäms av månadskostnaden, vilket är väldigt märkligt egentligen eftersom man gamblar mot framtida räntor samt inflation. Räntan har minskat stadigt de sista 30 åren, vilket resulterat i högre bostadspriser. Ett tag på 2010-talet fanns även amorteringsfria lån, sick!
Räntehöjningen sista året har iallafall satt stopp för vansinnespriserna gällande nybyggnation.
Ett vanligt knep vid överbelåning är att sätta igång inflation/devalvera. Får vi 10% inflation och lönehöjningar under några år rättas obalansen till framöver.
Japan och Tokyo är en riktig klassiker gällande fastighetspriser, så visst kan det bli enorma bubblor med långa recovery tider.
Riksbanken är marknaden, helt uppenbart. Allting annat är sekundärt.
Märkligast av allt är priserna. Ingen verkar tänka på vad en 3a bostadsrätt eller normal villa kostar, egentligen.
"Prislappen kan ofta ligga kring 2 miljoner kronor för “minivillan”.
Attefallshus för 2 miljoner. Oftast i en brf med mer lån och vanligen med några parhus samt ytterligare Attefallshus. Tror de flesta förstår att marknaden är totalt urflippad.
“Priserna? Totalt åt helvete!”, som en äldre i byggsvängen har sagt i många år.
Min gissning har varit en rejäl rekyl nedåt länge nu. Betydligt värre än den vi haft.
Anledningen är att inflationen inte i närheten gått ned på en nivå Riksbankens direktion kan acceptera med deras klassiska tänk kring pengar. De väljer alltid en stenhård lågkonjunktur framför att pengar förlorar sitt värde (för snabbt). Så de kommer fortsätta att höja, precis som de redan sa för några dagar sedan.
Det som talar emot är kronans försvagning samt att bostafsbyggandet har gått ned till nära noll. Vilket är motsatt press uppåt. Kronans försvagning gör att bolagen ligger bra till i export sidan, dvs vi behåller jobben men till lägre real lön.
Så lyckas Riksbanken, blir det bara en mild smäll nedåt - ungefär som vi haft. Dvs en stale market. Men, vi ligger nu på nivåer i ränta + inflation som bankerna räknade på var max tak för folk att hantera ett år sedan. Så vi är bra nära en situation där många familjer nu ligger nära ruinens brant. Många har tagit på sig sinnessjuka lån (5-10miljoner), som de nu sliter hårt med att klara av. Själv ser jag det som en ballong som nu börjar ligga farligt nära en nål som kan få den att smälla. Internationella investerare ser precis så på situationen och har därför dragit ur pengar ur landet och bankerna här, då de ser hög risk för banker att åka på rejäla smällar. Både när det gäller privata lån men också lån till bostadsbolag, som tex SBB vilka nu kämpar för sin överlevnad.
Går luften ur, och mycket folk eller bolag tvingas sälja, kan husen lätt bli smällen som gjorde dem satta i skuld till döden. Vi har ju som bekant inte fasta lån som i USA med räntor på 30 år eller möjligheten att lämna tillbaka nycklarna till banken.
Så för mig är det inte intressant just nu att gå in och köpa större (dyrare) hus. För hög risk och liten uppsida. Men alla har sin syn, och ingen vet då världen är komplex och kan gå åt alla möjliga håll.
Jag inser nu att det nog gick lite snabbt när jag skrev det där, jag skrev årskiftet men det jag hade i huvudet var skiftet till 2000, alltså millenieskiftet:see_no_evil:
Det är precis så jag har tänkt. Precis som andra skriver också så kan ju tidigare vinster från försäljningar eller sparade pengar leda till att lånetaket aldrig egentligen blir aktuellt att fundera på så länge extra kapital finns😊
Nej och det är lite så jag börjar tänka mer och mer. Det gör att spardelen är ännu viktigare vilket också är en anledning till varför det här forumet är så bra😊
Jag håller också med Nestor att trenden på lång sikt alltid är upp och att ett tak för huspriser rimligtvis inte kan finnas eftersom det inte bara är beroende av huslån utan även av sparade pengar vilket jag tänker att den generella massan ändå har tillgång till?
Frågan gällande huspristak kanske egentligen borde riktas mot hus som säljs till köpare som inte har mer sparat kapital än kontantinsatsen.
Men jag upptäckte nu att det tappar lite sin relevans då eftersom de husen som köps då inte är så pass dyra att det faktiskt skulle slå i något tak:thinking: Eller att det alltid skulle finnas någon annan som har sparat kapital som kan köpa ett dyrare hus:thinking:
Ni har väldigt kloka funderingar allihopa, tack för att ni tar er tid😊
Bankerna har under de senaste åren räknat på att man måste klara en ränta på minst 6-7% (och vi är ganska långt därifrån om man tar med ränteavdraget), och därefter ha lagom mycket över att leva på - man måste klara av en “KALP-kalkyl” (kvar att leva på), där mängden pengar man har kvar att leva på utan vidare är tillräckligt för att man inte ska behöva “slita hårt” för att betala bolånet. På sin höjd får man minska sin lyxkonsumption (något som många också gjort, men återigen, det är inte att “slita hårt”).
De med “sinnessjuka lån” är också de med i regel mycket höga inkomster. De allra flesta av dessa har inte förlorat sina jobb. Tvärtom har de flesta fått en rekordlöneökning i absoluta tal. Och även om mat och bensin blivit dyrare så påverkas inte de med jättelån noterbart mycket mer än de med lägre lån.
”Många” är ju ett relativt begrepp. Men enligt en två år gammal enkät hade de just mer finansiella tillgångar vid sidan av, och utgjorde cirka 3% av bostadsägarna. Bostaden används inte som bankomat i Sverige - SBAB
12 procent anger att de har bolån på mer än 3 miljoner kronor, varav en fjärdedel av dessa har lån på 4–5 miljoner och en av tolv lån på 5–6 miljoner.
Glöm inte effekter av arv, om de som bor i fina områden får relativt få barn (<2) per familj, så ärver ett par i nästa generation potentiellt MER än en villa per par.
I dessa områden skulle priserna då kunna gå upp mycket mer än vad vanliga höginkomsttagare har råd att betala under sin livstid.
