Person 1 bidrar med kontantinsats: 580 kSEK
Person 2 bidrar med kontantinsats: 2 320 kSEK
Hur beräknar man ägarandelen för varje person? Mot banken är man solidariskt ansvarig för lånet, dvs. 50/50.
Jag har två olika förslag och vet inte vilket som stämmer:
Förslag 1 (Beräknar utan lånet):
= Kontantinsats person 1 / Kontantinsats totalt
Exempel: 580 kSEK / 2,9 MSEK = 20% ägarandel i huset
Person 2 får därmed 80% ägarandel i huset.
Förslag 2 (Beräknar med lånet):
= (Kontantinsats person 1 + (Lån / 2)) / Pris på huset
Exempel: (580 kSEK + (2,9 MSEK / 2)) / 5,8 MSEK = 35% ägarandel i huset
Person 2 får därmed 65% ägarandel i huset.
Vi gjorde som ditt exempel, ägarandel efter hur mycket kontantinsats man bidragit med. Men fick sedan höra att skuldbrev är det de flesta gör. Om vi skulle köpa något idag med olika kontantinsats skulle jag välja skuldbrev, känns enklast och mest rättvist.
Exteemexempel: en person bidrar med 1 kr, den andra med 99 kr, och sen delat lån på två miljoner. Ska den som bidrog med 99 kr äga 99%? Det är såklart helt orimligt.
(Bäst är dock att äga 50/50, det gör allt lättare).
Tycker personligen inte att det är något konstigt alls. Fördelen kontra skuldebrev är att den som går in med mer pengar tar också större del av risken om det går neråt på bostadsmarknaden, men har samtidigt del av uppgången om det går bra. Ett skuldebrev på 2 miljoner kan urholkas rätt väl över 10-30 år. Känns rätt orimligt att ta ut ränta under tiden om man säger så. Hade det varit en 200k så hade det väl varit mer rimligt med skuldebrev. Nu kan man möjligtvis indexera det på något vis, men helst skall det vara knutet till huset i sig.
Förslag två är väl det som är rimligt. Möjligtvis att man sänker insatsen så att det blir 40/60 så det inte drar iväg.
Driften kan man dela lika (båda bor lika mycket i huset) eller efter tycke, dock det som faller under “renoveringar/förbättringar” bör då framåt delas efter procentsatsen av ägandet. Fastighetsskatten delas efter hur mycket man äger så där sker det automatiskt.
Ett alternativ(kanske inte fördelaktigt ur skattesynpunkt för jag antar att en del av de 2M+ kommer från uppskjuten skatt på fastighetsförsäljning) kan vara att gå in med lika stora insatser, och sen sprider du pengarna på olika räntekonton och betalar din del av räntan på så sätt.
Tack för era kloka svar! Efter att ha övervägt era synpunkter tror jag också att förslag 2, där lånet är inräknat, är det rätta. @Sich, jag antar att ni också följde samma metod som i förslag 2? @Shaanie, ditt exempel var verkligen tydligt och hjälpsamt, tack för det!
Ja. Självklart skall man inte använda alternativ 1. Vi hade tyvärr en tidigare tråd i ämnet där det inte gick att övertyga frågeställaren om detta. Förmodligen för att han tjänade på upplägget…
Ägarandelen ska självklart vara 50/50. Däremot ska ni inte dela 50/50 på ränta. Om det nu inte är så att i vill äga olika stora delar?
Jag tycker ni ska se det som att ni helt enkelt betalar 2,9 miljoner var. Person 2 behöver låna 580k och person 1 behöver låna 2 320 000 så räntan fördelas efter dom beloppen. Person 1 ska totalt amortera 2320000 och person 2 ska amortera 580000.
Jag har en följdfråga som jag hoppas att någon kan besvara:
Hur går det till om man säljer ett hus där man ägt olika andelar (utan skuldebrev)?
Jag antar att det första som händer är att banken vill lösa lånet.
Tillbaka till mitt exempel: 5,8 MSEK – 2,9 MSEK (lån) = 2,9 MSEK kvar.
Men vad händer sedan?
Är det dokumenterat hos banken hur mycket kontantinsats varje person har lagt, och återförs det beloppet först? Fördelas sedan resterande pengar efter ägarandel?
Eller fördelas pengarna direkt efter att banken löst lånet, enligt ägarandel? I så fall behöver vi justera formeln som vi tänkt använda.
Vidare undrar jag vad som händer om värdet på objektet har sjunkit och banken löst sitt lån. Dras då 65 % respektive 35 % av förlusten från var och ens kontantinsats?