Jag har ärvt en skogsfastighet med noll kassaflöde i minst 5 år framåt. Det är ju inte jättekul så jag funderade på att belåna fastigheten med ca 1 milj och sätta in pengarna i en stabil aktieportfölj. Jag vet att jag kommer ha räntekostnader på lånet som äter upp mycket av avkastningen från portföljen, men då kommer jag istället kunna avverka skattefritt om 5 år när jag byggt upp stora avdragsgilla kostnader från räntorna.
Mitt problem är att jag är osäker på hur man beräknar en lämplig safe withdrawal rate. Tumregeln är ju att man kan ta ut ungefär 4% per år utan att kapitalet minskar på sikt, även räknat med 2% inflation.
Men eftersom mitt kapital kommer vara ett lån, som kommer att minska i värde med inflationen, borde jag då hoppa över “inflationsdelen” av SWR och istället ta ut 6% per år istället för 4%?
Tacksam för hjälp!
Utan att räkna på det allt för mycket tänker jag att du tänker fel. Det räcker (tror jag) med lite överslags/överblick av vad skillnaderna blir jämfört med ta respektive inte ta lån.
Några antaganden
Börsen levererar lika bra oavsett om du valde att låna eller ej.
Inflationen är vad den är, oavsett om du valde att låna eller ej.
Du betalar ränta på lånet. Det är en kostnad som kommer vara högre än om du inte lånat.
Så antag att det med ett en genomsnittlig börsutveckling (vad den nu är…) och en inflation (som blir vad den nu blir eller är vad den nu är), så har någon kommit fram till att du med viss sannolikhet kan ta ut 4% utan att ditt kapital minskar, även inräknat inflation. Det är är ju detta som är SWR.
Om du lånar pengarna (istället för att redan ha dem) så tillkommer ju, allt annat lika, räntekostnaden. För att kapitalet inte ska minska behöver du betala den med dina 4%, och kvar blir då <4% till dig, inte >4%, för kapitalet får ju inte minska för då kommer du ju i slutet ha en restskuld eftersom du bränt av kapitalet men har lånet kvar.
För att sammanfatta så är din fråga ju egentligen; ska jag låna för att investera? I ditt fall kan du kanske få ett schyst/fördelaktigt/billigt lån iom att du har en säkerhet i skogsfastigheten - och det är således inte ett blancolån. Men frågan är densamma; ska jag låna för att investera. Alltså investera med hävstång. Jag skulle inte råda någon att investera med hävstång på en på förhand bestämd horisont på 5 år, som du också skrev.
I min värld är enda gången man ska låna för att investera, om man är tillräckligt säker på att avkastningen på investeringen (med hänsyn tagen till inflation) överstiger kostnaden för lånet (även där med hänsyn taget till inflation). Och på en så kort tid som 5 år tror jag inte du kan vara tillräckligt säker på det rent statistiskt. Sedan kan man ju alltid chansa. Men då utelämnar vi S (Safe) i SWR.
Det är troligen en näringsfastighet du ärvt, dvs du äger den i en enskild firma (EF). Är extremt svårt få skogsfastighet in i AB och ovanligt.
Belåningen du gör i EF är i första hand näringsfrämmande och både skuld och ränta anses vara privat och räntan får dras av i inkomstslaget kapital varje år.
Även om du skulle argumentera för att belåningen tillhör EF, så kommer uttaget av låneutbetalningen ur EF bokföras som ”eget uttag” och du drabbas av negativ räntefördelning i EF på blankett NE och INK1.
På punkt 1, menar du att jag kan tvingas till att redovisa räntan som privatperson istället för att få samla det som underskott i näringsverksamheten?
På punkt 2, tror inte negativ räntefördelning är ett problem då det finns sparad räntefördelning på ca 500k. Mitt kapitalunderlag bör vara positivt även om jag tar ut 1 milj i lån.
Svar: ja. Lånet är rörelsefrämmande och av helt privat karaktär och ska per definition inte bokföras som lån i rörelsen. Hade varit skillnad om du exvis tog ett lån för inköp av mer skog eller annan tillgång tillhörande rörelsen.
Du kan ju såklart chansa på att SKV inte uppmärksammar problematiken, men absolut inget jag skulle rekommendera…särskilt maa alla övriga skattemässiga justeringar av inkomst i näringsverksamhet som kan göras…särskilt i skogen.
Säkerställ att du inte råkar ut för kvotering av underskott i kapital mm, för då blir utfallet av ekvationen sämre och sämst scenario är om du inte betalat tillräckligt med skatt för skattereduktionen. Så håll koll på att du i det läget har andra inkomster av kapital.
Snyggt. Med hög sparad räntefördelning kommer du troligen komma långt med enkelbeskattning i inkomstslaget kapital över tid.
Punkt 1, det tycker jag är lite konstigt.
Säg typ att jag är förstagångsköpare på ett skogsskifte, det kostar 1 miljon och jag har bara 250k att lägga in som kontantinsats så jag lånar 750k. Kommer det lånet tillhöra rörelsen då?
Det här är en vanlig missuppfattning av tumregeln 4% per år.
Uträkningen bygger på att en nybliven amerikansk pensionär förväntas leva i högst 30 år. Om denne pensionär tar ut 4% av sitt kapital första året och sedan fortsätter att ta ut lika stort belopp varje år, men ökat för att kompensera för inflation, kommer pengarna (nästan) säkert inte att ta slut innan 30 år gått.
