Scenario: Privatägd näringsfastighet
Intäkter - ränta - fastighetsskatt & avgift - drift & nödvändigt underhåll (enl. skatteverket) - avskrivningar = Beskattningsbar vinst
Fått intrycket att skatten landar mellan 45-55% för privatägd näringsfastighet.
Skattad vinst + avskrivningar (och ev. andra avdragsgilla utgifter) blir totala vinsten?
Med denna vinst betalas amorteringar, ev. förbättringsåtgärder, etc.
Självklart ett väldigt förenklat exempel.
Stämmer det?
Nja.
Passusen Nödvändigt underhåll (enligt skatteverket) stämmer ej. Allt underhåll är avdragsgillt. Gör du däremot en om- eller tillbyggnad får du ej dra hela beloppet direkt, utan man måste lägga upp en avskrivningsplan.
Du betalar 29 procent avdragsgill egenavgift på vinsten, sedan betalar du samma skatt som en löntagare. Av egenavgiften är dryga 10 procent pensionsavgift som du förhoppningsvis kommer att ha nytta av.
Avskrivningar är en kostnad och kan aldrig vara en del av vinsten. Andra avdragsgilla utgifter är givetvis inte heller en del av vinsten.
Ofta amorterar man ungefär samma belopp som gjorda avskrivningar.
Vänd dig gärna till en redovisningskonsult eller en banktjänsteman som kan fastigheter, så får du hjälp.
Det jag inte blir riktigt klok på är hur likviditeten/kassan påverkas av avskrivningarna. Vinst var felaktigt formulerat, min fundering gällde om avskrivningarna blev en del av likviditeten då det redovisas som en kostnad, men är i själva verket inte pengar som lämnar företaget.
Går det att göra någon pedagogisk uppställning för att visa på hur avskrivningar och amortering hanteras?
Jag förstår inte varför “skattad vinst + avskrivningar (och ev. andra avdragsgilla utgifter) blir totala vinsten?”
Avskrivningar är inte vilka kostnader/utgifter som helt utan görs endast på anläggningstillgångar t.ex. fastighet, maskin, dator…
Enligt SKV,“Värdeminskningsavdrag för byggnad ska beräknas enligt en avskrivningsplan efter en viss procentsats per år.”
Vinst var som sagt felaktigt formulerat, menade att avskrivningarna blir en del av kassan.
När jag nämner avskrivningar syftar jag såklart på den stora posten som är fastigheten med en avskrivning på 2%.
Exempel:
En näringsfastighet kan ett år redovisa negativt resultat på sista raden.
Näringsfastighetens kassa kan i sin tur vara positiv för att avskrivningar tyngde ner resultatet.
Avskrivningarna som redovisades i resultaträkningen är pengar som aldrig lämnat bolaget, därav positiv kassa.
Länken nedan beskriver det jag försökt få bekräftat.
Den beskriver BRF’er, men antar att principen är densamma.
http://www.borattupplysning.se/wp_sttips/avskrivningar/
Kom gärna med tankar/synpunkter, är grön på området.
Ja, bestämmer, kallas återföring. SKV sa,“För att du inte ska få dubbelt avdrag (både värdeminskningsavdrag och hög anskaffningsutgift), måste du återföra de medgivna värdeminskningsavdragen.
Förbättringsutgift man jämför då med skicket vid ingången av det femte året före avyttringen.SKV sa “Om en byggnad är avsedd att användas bara ett fåtal år, får hela utgiften dras av omedelbart.”
Om du vill inte ha återföring, ska du behålla din fastighet"ett fåtal år”.
Är det bättre att fråga din redovisningsekonom om råd?
Har du SKVs broschyr?-
skrev fel - Ja, stämmer.
SKVs broschyr sidan 8/14 har ett exempel om återföring
Tack för alla svar!
Bifogad länk med räkneexempel beskriver tydligt hur kassan påverkas av avskrivningarna.
Hoppas den stämmer…
Kassan påverkas inte alls av gjorda avskrivningar.
Har man hög avskrivning och låg amortering ökar kassan trots att verksamheten visar ett lågt resultat. Har man en hög amortering och en låg avskrivning minskar kassan trots att verksamheten visar ett bra resultat.
Inte helt lätt att pedagogiskt förklara detta… Därför är det ganska bra om avskrivningar och amorteringar harmonierar.
Nestor:
Tycker länken nedan påvisar just det du beskriver.
Exempelvis år 1 är avskrivningarna större än amorteringarna, därav en ökad kassa.
En annan fundering:
I länken nedan har du redan konstaterat att vid privata lån betalas amortering med beskattade pengar.
Jag köper argumentet att avskrivningar och amorteringar bör harmoniera.
Exempel:
Anskaffningsvärde 4500 tkr, 2% avskrivning = 90 tkr/år
Motsvarande peng på 90 tkr/år avsätts från kassan för att amortera.
Dessa 90 tkr kanske blir 45 tkr när de är beskattade.
Belåning 3000 tkr, 1,5% amortering = 45 tkr/år
Är detta ett exempel på harmoni?
Rätt. Amortering sker alltid med obeskattade pengar, oberoende om lånen är privata eller ingår i en näringsverksamhet. I näringsverksamheten har du dock fördelen med avdragsgilla avskrivningar.
Notera att du bara gör avskrivningar på byggnaden, inte på tomtvärdet.
Jag erkänner att jag aldrig läste länken. Jag tror jag kan detta hyfsat ändå…