Hej,
ska köpa bostadsrätt känner mig lite osäker för denna ‘årsredovisning’ . Vad tror ni, har de kontroll på sin ekonomi?
Du har väl missat att lägga årsredovisningen som bilaga.
Numera ska årsredovisningar innehålla nyckeltal. Det viktigaste är skuldsättningen per kvadratmeter. Låga värden (under 5000) är bra, normalt mellan 5 och 10 medan över 10 innebär hög skuldsättning. Sen är det en fördel om föreningen har hyresintäkter. I årsredovisningen kan man läsa mellan raderna om det till exempel är en proaktiv styrelse och bedöma medlemsomsättning. Detta kan sedan kompletteras med frågor till styrelsen beträffande husets tekniska status och eventuella kommande förändringar.
missade det men den ligger med som länk nu. Min belåningsgraden är okej, dock lite hög för att vara en äldre byggnad. Min min störta fundering är att de gått back 2024+2023. Men den delen är jag dålig på att tolka och skulle behöva stöd med.
Skuldsättningen är rätt så låg vilket är en fördel. Den verkar att ha stigit, vilket väl beror på upprustning av huset. Förlusten är åtminstone delvis skenbar till den del som beror på avskrivningar. Det är på gott och ont en rätt liten förening. Viktigt att bedöma fastighetens tekniska status och bedömda renoveringsbehov de kommande åren. Vid en snabb bedömning en rätt normal förening med en fördel av relativt låg skuldsättning
2 gillningar
Några tankar:
Det årsredovsiningen du länkar speglar är saker som hände för 2-3 år sedan. (Årsstämman var april 2024) Så väldigt mycket kan ha hänt sen dess.
Ganska liten förening (12st bostadsrätter) vilket i mångas ögon (och bankernas) brukar ses som negativt. Blir väldigt personberoende både för engagemang och problem om “fel/stökig/ointresserad” flyttar in.
I stort sett inga externa intäkter att tala om, som inte är kopplat till medlemmarnas användning i huset, vilket innebär att medlemmarna måste täcka i princip allt via månadsavgifterna, ev hyra av sina garageplatser osv.
Står att det finns en underhållsplan men det framgår inget om själva underhållsstatus på byggnaden och genomförda/planerade åtgärder. Dvs ligger man i fas, eftersatt eller välunderhållen. Påverkar mycket av bedömningen framåt vad som kan bli aktuellt inom säg en 10-års period. Föreningen bildades 1971 så byggnaden är ju minst +50år.
Verkar inte avsatt/fonderat pengar till underhåll tidigare. Tolkar jag rätt finns bara 47000kr avsatta just nu. Sen en minskande kassa senaste tre åren. (6xx, 4xx, 2xx). Det innebär att OM det uppstår lite högre kostnader för underhåll/reparationer. (Tex kan fasad, tak, stammar, fönster, balkonger, hiss osv fort kosta 500”-1500” utan att det för den skull är något dramatiskt som hänt.) Så uppstår en sådan kostnad så behövs lån tas omgående för att finansiera och/eller medlemsinsatserna höjas och sen antagligen höjd månadsavgift som en följd av det eftersom man helt enkelt inte har pengar för att lösa det.
Så jag skulle säga nja, utifrån den årsredovisningen. Dvs ok just nu men lutar åt lite negativt utifrån ovanstående. Känns som ett objekt med viss risk. Det som händer om det börjar dyka upp kostnader/gunga är ju att medlemmarna som inser vad som är på G säljer/flyr. Är det då bara 12 bostadsrätter blir det i princip omgående snabbt besvärligt OCH kanske marknadsvärdet droppar pga t ex kommande/genomförda akuta avgiftshöjningar, ökande belåning i kombinationer med flera som vill sälja osv.
1 gillning
Tack för att du tog dig tid att svara. Tak- och fasadrenovering, Stamspolning och filmning av bottenplattan i källaren och Dränering samt byte av fönster är genomförda. Och stambyte är inte planerat ännu. Har bett om att få ut underhållsplanen.
Nedan artikel förklarar varför BRF ska agera på detta vis. Är det 12 lgh ska de tydligen låna till allt underhåll dyrare än 36 000.
Avgifterna sätts av kassaflödet inte resultatet. För år 2024 verkar iallafall minskningen i kassan lika stor som planerat underhåll, det ser korrekt ut.
Överlag har BRF behövt höja för att inflationsjustera, tror inte 2024 år avgifter fortfarande håller.
Jag gjorde det enkelt för mig och gick in en AI-bot och laddade upp årsredovisningen och bad den sammanställa innehållet, jämföra nyckeltal med andra liknande bostadsrättsföreningar, lista vad som är anmärkningsvärt och vad som jag borde ta upp med styrelsen under mötet.
Gjorde detta medan alla drack gratiskaffet och hade sedan allt på min Laptop.
En viktig fråga misssade man på mötet så jag bad AI formulera vad jag skulle säga när jag räckte upp handen.
Fungerade klockrent. 
1 gillning