Hej! Bor i en gammal förening i Årsta i Stockholm. Husen är byggda 1948.
Tittar man på sparande, skuldkvot och resultat har det sett bra ut. De har betyget A.
Det jag reagerar på är de höga avskrivningskostnaderna. De har stabilt legat på ca 2.5 miljoner över ett antal år. 2024 innebar det ett mindre minusresultat. Jag förstår inte riktigt hur avskrivningskostnader fungerar. Men jag tolkar det som att det b.la. innefattar en uppskattning av kostnaderna för underhållsbehovet. Dvs. högre avskrivningskostnader på äldre fastigheter skulle kunna indikera ett stort underhållsbehov? Jämför jag med en annan förening som är ungefär lika gammal i samma område är avskrivningarna ca 1,5 miljoner. Den är ungefär lika stor, men med något högre skuld.
Amortering på lån verkar ha legat runt 1 miljon. Betydligt lägre än avskrivningskostnaden.
Jag är inte så haj på detta med årsredovisning och vilka slutsatser man kan dra. Vore tacksam för inspel. Årsredovisning 2024
Obs! Det har kommit en avgiftshöjning på ca 11 % sedan jag flyttade in för 4 år sedan som inte hunnit slå igenom fullt ut till årsredovisningen 2024.
Ibland kommer trådar med folk som vill att man kikar på årsredovisningar innan de köper lgh. Men nu bor du ju redan där, så varför inte bara ringa styrelseordföranden eller någon annan medlem och fråga varför det ser ut som det gör? Eller bara dyka upp på näsa årsstämma och fråga då?
Du kan ju också engagera dig i styrelsen så får du definitivt insikt i föreningens ekonomi i framtiden om det är något du oroar dig över.
Avskrivningar baseras på vad föreningen en gång i tiden betalat utan inflationsjustering.
Detta gör att de visar för lite i underhållskostnader då man nästan alltid kommer byta uttjänta produkter mot något dyrare.
Avskrivningar innefattar också kostnader som lägenhetsinnehavare ska stå för, såsom golv, kök, badrum, vitvaror.
Detta gör att de visar för höga siffror för underhåll. Då lägenhetsinnehavaren ska stå för renoveringen behöver inte föreningen ta ut dessa pengar som avgift.
Ovanligt att båda effekterna skulle ta ut varandra. Det brukar slå mot något håll.
Det ena behöver ju inte utesluta det andra. Är också intresserad av en lite mer generell analys. Alltså någon form av analys utifrån årsredovisningen. En sådan analys tror jag inte jag kan få ur föreningen.
Kan absolut bli aktuellt att engagera mig i styrelsen framöver. Men svårt att få tid pga. småbarn.
Okej, då förstår jag det som att den också innefattar det som bostadsrättsinnehavaren ansvarar för. Det som förvånade mig var att det står att det inte är likviditetspåverkande. Å andra sidan har den posten lett till minusresultat för året. Men om det inte är en kostnad som föreningen skjuter på framtiden (ackumulerad till ca 50 miljoner) så borde man alltså inte vara så orolig för just den posten?
Blir också något konfundersam till varför grannföreningen har ca 40 % lägre avskrivningskostnader då de är ungefär lika stora sett till antal lägenheter och byggda i princip samtidigt. Kan det säga något om fastighetens skick eller att vår förening haft mindre fastighetskostnader.
Kostnaden för stomme och grund är mycket möjligt att det kan ligga och vila i de uppsluppna förlusterna. Det har en livslängd på 100+år samtidigt som underhållsplaner är 40/50år. Så huset behöver vara 50-60år innan det kommer på tapeten. Sedan är det väldigt få BRF som är så gamla att stommen är uttjänt, tror ingen riktigt vet vad som händer den dagen.
Att det skiljer mot grannhuset är första gissningen att ni har bildat föreningen senare. Då har man dels högre anskaffningskostnad samt kortare avskrivningstid.
Föreningarna bildades nästan samtidigt. 1945 respektive 1946 enligt Allabolag. Fastigheterna är förstås inte identiska. Skulle säga att punkthusen i vår förening urskiljer sig markant i och med att de är höghus, med b.la. hissar. Grannföreningen har inga höghus, och därmed inte några hissar. Min fundering är ifall höghusen kan ha inneburit högre kostnader och därför en betydligt högre avskrivning?
Vår förening är en relativt stor bostadsrättsförening med 258 lägenheter. Vi har främst 2- och 3-rumslägenheter utspridda på 6 punkthus med lägenheter i sju våningar och 14 portar i lamellhus på tre våningar. Dessutom finns ett fåtal lägenheter med egen entré. Husen stod klara för inflyttning 1948.
Grannföreningen: Föreningen bildades i mitten på 40-talet. Husen byggdes 1947-48. I föreningen finns 242 bostadslägenheter och ett antal lokaler. Fastighetsbeteckningarna på husen är Rossvalen 2, Amungen 2, Korslången 2 och Grängen 3, med boende på Siljansvägen, Åmänningevägen och Årstavägen.
Ser att ni redovisar enligt K3. Gör den andra föreningen det också? Avskrivningarna fungerar helt olika om de redovisar enligt K2. Det kan också skilja sig mycket i K3 beroende på vilka renoveringar och investeringar som utförts nyligen.
Hittar K3 i dokumentet. Men har ingen aning om vad det är eller hur det fungerar. Min känsla är att de har gjort mer underhållsarbete än vi. De hade tidigare lägre skuldsättning men har nu gått om oss, pga. olika underhåll som jag förstår det. https://grangen.se/wp-content/uploads/2025/05/AR-2024-Brf-Grangen-1.pdf
Det har skrivits en del bl.a. I DN på sista tiden om att alla föreningar ska redovisa enligt k3 från 2026, kanske bara positivt att denna förening har börjat. Det tycks ju innebära att man har bättre koll på detaljerna i fastigheten.
Ser nu att ingående anskaffningsvärden för vår förening var 128 000 000 kr medan grannföreningens ingående värde var 89 000 000. Då kanske förklaringen finns där.
Ja, den andra föreningen tycks även ha gjort sitt första stambyte 10år tidigare.
Hade missat att du länkade årsredovisningen. Du kan se i Resultatdispositionen att föreningen tagit upp avgifter för avskrivningar tidigare år. Här hade det annars funnits en ansamlad förlust.(Trodde det var där ni hade ackumulerat 50milj, inte i totala avskrivningar)