Hej!
Vi kommer i sommar att göra vårt första husköp, jag och min sambo.
Alltid bott i hyresrätt tidigare, och har ingen erfarenhet alls av lån och hela den processen.
Ska man helt enkelt bara ringa runt och jämföra olika bolån och erbjudanden hos samtliga banker, och finns det någon strategi man kan dra fördel av?
Tacksam för era tips!
Stort grattis till köpet! Önskar er all lycka till med flytten!
Ett första steg kan vara att se om mäklarbyrån som hjälpte medla köpet har ett samarbete med en bank som ger mer förmånliga priser. Vi har nyligen både köpt och sålt genom Fastighetsbyrån och fått ett väldigt bra erbjudande på bolån från Swedbank.
SBABs räntor är bra måttstock på vad räntan hamnar på utan att behöva förhandla, därefter är det bra att höra runt med olika andra banker och se vad dem erbjuder. Kan vara klokt att börja med banken som gav er lånelöftet.
En sak som är värd att tänka på är vad för motkrav bankerna ställer, speciellt när det kommer till tjänstepension och vilka avgifter dem tar för dessa.
Läs på lite om pantbreven i huset och hur det fungerar med pantbrev.
Jag vet inte om detta nedan ändrats sedan vi ibland bytte långivare. (Många år sedan nu).
En sak att tänka på är att det kan bli struligt att byta långivare om ni har olika löptid på bundna lån hos en långivare och har pantbrev där ett används till fler än ett bundet lån. Brukar inte vara lätt att få loss en del av ett pantbrev till annan långivare.
Då kan det vara struligt eller omöjligt att byta långivare när det första lånet skall sättas om. Dvs taskig förhandlingssits.
Också bra att ha koll på att pantbrev är ordande efter var i fastighetens värde de ligger. Kan var att nr 3 gäller 0,5MSek från 1 MSek till 1,5 Msek av värdet exempelvis. Dom som ligger långt upp kan ge sämre ränta eller inte accepteras.
Nya pantbrev är elektroniska och tas ut ovanför dom som redan finns. Kostar 2% och 375 SEK per pantbrev.
Tänk på att om den ränta ni förhandlar er till gäller bara 1 år. Sen övergår räntan till listräntan som är rejält mycket högre.
Efter 17 år som fastighetsägare så har jag tröttnat på det. Det är samma sak varje gång, dom vill även sälja in sina övriga sämre lösningar som dom tjänar pengar på. Pension och försäkringar. Dessutom ska du sitta och förnedra dig och förhandla om räntan. Årligen.
Jag bytte till SBAB och får min ränterabatt utan förhandling. Rabatten har jag kvar år efter år utan förhandling. Så skönt att slippa dessa förnedrande diskussioner som tar energi och tid som man kan göra roligare saker med.
Jag har idag obunden 3-månaders rörlig ränta. 2,84%. Om man klarar av fluktation på räntemarknaden i sin privatekonomi så tycker jag att man väljer rörlig ränta. Det är en risk man får betalt för.
Om ni ska välja att låsa ränta så gör det på hela bolånet. Antingen tror ni att det är en bra ide, och då låser ni hela krediten, så att ni får samma löptid på alla bolån. Så kan ni enklare byta långivare i framtiden och riskerar inte att sitta fast. Eller så tror ni att er privatekonomi klarar fluktation och då väljer ni rörlig 3-månaders ränta på hela bolånet. Över tid kommer rörlig ränta alltid att vara mest fördelaktigt och det är även där ni kommer ha möjlighet att få störst rabatt.
Tyvärr är det inte riktigt fullt så enkelt som att ringa runt och se vilka räntor som erbjuds, utan för varje bank du vill jämföra måste du
Man får räkna med åtminstone ett par timmars tidsåtgång per bank du vill jämföra. Och vad står man att tjäna på detta?
Jo, bankerna kommer väl i bästa fall erbjuda en ränta som är marginellt lägre än SBAB (i vissa fall inte ens det). Detta är dock förutsatt att ni byter till deras bank som vardagsbank (dvs byta kort, flytta alla autogiron och e-fakturor, bank-id, swish osv), flytta tjänstepension, flytta ev. fondsparande, gärna flytta några försäkringar också. Som tidigare nämnts i tråden gäller “rabatten” i ett år och därefter får man göra om hela skiten igen.
Ifall ni redan råkar ha ovanstående samlat hos en bank kan det väl vara värt att höra av sig till denna och se vilka räntor de erbjuder. Ibland har mäklaren erbjudanden också, detta kan vara värt att kolla upp.
I vårt fall slutade det med SBAB ändå.
(Ett alternativ är Avanzas bostadslån som är väldigt förmånligt, det gäller dock endast för den som har belåningsgrad på max 50% och har minst 3 miljoner sparade hos Avanza).
Är detta verkligen något som går att få hos SBAB idag? På deras hemsida kommer jag som lägst fram till 2,97% för rörligt, eller 2,87% med grönt bolån.
Skaffa rörligt bolån via er vanliga bank (de har koll på er ekonomi så de vet vad ni har råd med och mindre risk att nekas lån pga att de saknar någon viss kundkännedom om er). Byt sedan till SBAB ganska snart och välj bundet/rörligt som det passar er.
Att byta till SBAB är smidigt, korta telefonköer.
När man val är kund hos SBAB är telefonköerna långa dock, men de har konsistent bra ränta.
Som någon annan skrev, läs på om pantbrev först.
Lås absolut inte lånet på olika bindningstider som banken brukar rekommendera!
Tänk också på efterlevandeskydd. Bankerna har olika modeller för det här, och olika kostnader.
Att SBAB skulle ha bra ränta håller jag inte alls med om.
SBAB var 0,5% dyrare på rörligt och 0,8% dyrare på femåringen än min storbank
Varifrån kommer idén att SBAB har låga räntor? De flesta förstaköpare har hög belåningsgrad och vid 85% belåningsgrad är SBAB bland de allra dyraste bankerna.
Om du köper en bostad för 4 000 000 kr och lånar 3 400 000 kr erbjuder SBAB 3,32% på 3 månaders rörlig ränta enligt hemsidan. Alla storbanker slår det erbjudandet med lätthet.
SBAB har ok till bra räntor om man har en låg belåningsgrad (60% belåning verkar vara där de erbjuder sina bästa räntor) men även där hamnar man bara på en nivå där många andra banker kan erbjuda lika bra.
De som hävdar att SBAB är bäst har nog inte kollat räntemarknaden på minst 2-3 år.
Varför ska man inte ha olika bindningstider?
När den första delen löper ut får du dålig eller ingen rabatt alls för ni har ju en eller flera andra delar låst så banken vet att du inte kan flytta lånet till annan aktör utan dyra avgifter. Det brukar vara det som “rådgivaren(säljaren)” på banken vill lura på en.
Här ser man en fördel med att vara kund hos en aktör som har öppen räntesättning istället för förhandling: hos dem gäller inte ovanstående.
En annan sak att ha i minne är möjligheten att bryta fasta bolån utan kostnad så länge marknadsräntorna inte sjunkit för mycket (där räknesnurran på Konsumenternas ger en grov vägledning).