Jag har enbart hyrt i mitt liv, om man ska hårdra det, så har en ganska okonventionell kurva i mitt relativt korta liv. Jag har en hel del frågor om hur det fungerar när man lånar för att köpa en bostadsrätt - vet inte om det här är rätt forum, men finns mycket kunnigt folk här så jag höftar.
Om man lånar säg 2 miljoner kronor för att köpa en bostadsrätt, hur fungerar avbetalningen på detta? Hur mycket ungefär behöver man amortera varje månad?
När man säljer bostaden någon gång i framtiden, så har jag hört att banken plockar summan den säljs för om lägenheten fortfarande är belånad per automatik. Hur fungerar detta, att köparen betalar direkt till mäklaren som skickar det vidare till banken som går in och plockar allt? Om man tagit ett lån på 2 miljoner, och inte amorterat något alls, och lägenheten säljs för exakt samma summa som man köpte den för - innebär det att summan man får efter ett sälj är 0 i detta hypotetiska scenario?
Ganska dumma frågor kan tyckas, men de är legitima i min värld då jag lyckats hanka mig fram utan att ha någonsin tagit ett lån för bostad, så det är en helt oupptäckt värld för mig.
När riksbanken höjer och sänker räntan, tvingar de då banken att höja det belopp som lånaren måste amortera varje månad? Jag blir helt förvirrad ärligt talat, extremt mycket att hålla koll på.
Det här är ingen “troll” tråd jag är verkligen helt grön inom ett fält som många är experter inom, välkomnar svar.
Ja mäklaren löser lånet och sätter in det som blir kvar på ditt konto sen.
Du kan sannolikt inte låna två miljoner och köpa en lägenhet för exakt det beloppet, och sedan sälja för samma belopp.
Generellt måste du betala 15 procent kontant, så redan där innebär det att om du säljer för samma pris du köpte för och du inte amorterat så blir det 300 000 över (minus mäklararvode). 2000000*0,85=1700000
Dessutom: är du belånad mellan 70 och 85 procent ska du amortera två procent av lånet per år. 1 procent mellan 50 och 70 procents belåning. Utöver det ska du amortera 1 procent per år om ditt lån överskrider 4,5 gånger din bruttoinkomst per år. Googla amorteringskrav.
Sen tillkommer avgift för pantbrev och lagfart beroende på bostadsform och vad de tidigare ägerna hade för pantbrev som du kunde ta över.
Har du en personlig kontakt på banken så be om ett möte för att få ett lånelöfte. Då kan den personen gå igenom allt med dig och förklara vad du kan få låna av banken(normalt upp till 4,5x din, och ev partners, årsinkomster).
Men du kommer behöva gå in med minst 15% av summan som bostaden kostar själv med “kontanter”.
OK. Men hur kommer räntan in i bilden, hör så mycket snack om nollränta hit och dit, alla är så besatta av om de kommer höja den eller inte.
Jag är mest van vid blancolån, där man helt enkelt tar ett lån på en viss summa och sedan så amorterar man den. Man behöver inte ta hänsyn till riksbanken alls.
Så om man tar ett lån på två miljoner så får man alltså inte ut de pengarna på kontot, utan banken och mäklaren gör allt per automatik. Intressant, som sagt det här är en ny värld för mig.
Jodå, blancolån är typiskt rörliga, och när styrräntan höjs brukar kreditgivaren vara rask med att justera upp den rörliga räntan. Att du inte tagit hänsyn till detta utan bara betalat är en annan sak.
Ja om man har små lån blir naturligtvis den absoluta effekten liten även om räntejusteringen är stor (men är man lånetorsk med några hundratusen i blancolån är det väldigt märkbart). Högst sannolikt har du haft rörligt men bara missat att det höjts.
Det kan tyckas konstigt att jag inte noterat svängningar bland de blancolån jag tagit, men det är värt att notera att majoriteten av de krediterna låg på typ 2-3k per bank. Då blir det, även om det är en procentuellt hög höjning av räntan, bara en fråga om kronor hit och dit.
I mitt hypotetiska scenario där man tar ett lån på 2 mille, inte amorterar något, och bostaden säljs för exakt samma summa som man köpte den för - blir det helt enkelt plus minus noll då eller är det en massa dolda avgifter på kuppen när man säljer bostad? Och även om man gör en mikroskopisk vinst så ska detta skattas, väl?
Men det jag inte fattar är ju att alla är överens om att lån som tex CSN-lån, bostadslån, billån etc har en väldigt bra ränta jämfört med blancolån. När man tar blancolån, innebär det att blancolåneutgivarna (aka sms-lån bankerna) har två separata räntor, en som riksbanken styr och en som de själva sätter?
Jag inser att många av mina frågor är på sandlådenivå, men jag har varit så urbota ointresserad av att lära mig hur lånemarknaden fungerar, vilket jag ångrar nu lite i efterhand. Det handlar om ren och skär lättja från min sida som jag tänker förbättra här och nu.
Egentligen är det inte 2 räntor. Utan marknaden handlar (köper och säljer lånepapper) med olika löptider. I princip samma sak som bundna räntor med olika lång bindningstid.
Sen blancolåneutgivarna lånar ut till dig kan de sätta vilken ränta de vill (mer eller mindre). I praktiken är blancolåneutgivaren bara som en person som lånar pengar av någon annan och sen lånar ut pengarna till dig. Utgivaren tjänar pengar på skillnaden i ränta mellan vad du betalar och vad de får betala i ränta på att låna.
Bolån funkar likadant, banken lånar pengar med viss ränta för varje bindningstid. Sen lånar banken ut samma pengar med en något högre ränta för varje bindningstid. Mellanskillnaden är vad banken tjänar sina pengar på.
Riksbankens ränta är bara (sanning med modifikation) i princip ingen bindningstid alls.
Till att börja med så kan det ju inte bli plus minus noll oavsett grad av amortering då du betalar ränta (det är ju det som kostar, amortering är ingen kostnad). Förutom räntekostnaden så har du kostnader vid försäljning respektive köp som mäklararvode, pantbrev för lånet, överlåtelseavgift i vissa fall.
När en blancolånsutgivare lånar ut pengar til dig, så gör de det genom att låna pengar på marknaden, och sedan lägga på en marginal för att täcka kreditförluster samt skapa en vinst. Om riksbanken höjer räntan, stiger räntan på marknaden, och sålunda blir det dyrare att låna pengar vilket gör att de höjer din ränta för att behålla sina vinstmarginaler.