Hej!
Ny här, har börjat aktie och fondspara senaste åren men inte kommit någon större bit på vägen. Svårt när man är lågavlönad “knegare”.
Jag har för närvarande ett privatlån(annuitetslån) som jag tagit för några år sedan genom facket, har ca 150 000 kr kvar att betala på detta men en rätt hög ränta på 7,35%.
Förra året så ärvde jag ett fritidshus av min far, fritidshuset har inga pantbrev/skulder eller nåt utan det byggdes från grunden av min farfar 1975 och har sedan dess gått i arv. Min tanke är genom att delvis belåna fritidshuset och baka in/flytta över mitt privatlån så borde jag kunna få bättre villkor och ränta. Eller tänker jag helt galet? Blir det i sådana fall ett typ bolån rakt av eller hur kommer banken tänka?
Fritidshuset har ett taxeringsvärde på 875 000 kr och de 3 senaste stugorna som såldes i området gick för över 1 miljon och dessa har inte alla bekvämligheter jag har, så det bör definitivt finnas utrymme för ett mindre sådant lån tänker jag.
Innan jag blir lurad av en banktjänsteman så tänkte jag ta råd från riktiga experter istället.
Absolut om banken går med på det. Ett “extra hus” belastar bankens kalkyl med extra driftskostnader. Så även om det innebär en HÖGRE säkerhet kan det innebära ett LÄGRE belåningsutrymme eftersom de även räknar på hur mycket du ska ha kvar att leva på varje månad =KALP. Där bankerna börjar bli lite tjurigare vid total lånebörda över 4,5 x hushållets årsinkomst. (4,5-5,5x innebär det t ex vanligtvis 1% extra amortering osv)
Jag har ca 50000 kr i aktier och fonder, har inte kommit så långt ännu med det men som ensamstående förälder med inte speciellt högavlönat jobb så blir månadssparandet vad det blir.
Jag förstår. I mitt fall är min boendeform hyreslägenhet så jag har inget befintligt bolån. Min tanke är att med en lägre ränta borde det bli en mindre månadskostnad och på så sätt göra så kalkylen går ihop. Men jag förstår ditt tankesätt, har hört från bekanta att bankerna räknat lite knepigt ibland.
Hur lång tid har du kvar på ditt annuitetslån? Med annuitetslån betalar man mest ränta i början av sina avbetalningar och knappt någon amortering. På slutet är det knappt någon ränta medan mest amortering istället. Om du har största delen (i tid räknat) av ditt lån bakom dig, så kan det vara bättre att behålla lånet. Tar du nytt bolån börjar du ju om med ränta (även om den är lägre än det du betalade i början av lånet).
Hade du gått och tagit ett blancolån på 50k kronor med 7,35% ränta för att investera i dessa aktier och fonder?
I princip är det vad du har gjort. Så jag hade definitivt utan tvekan sålt aktierna och fonderna för att betala av det direkt på lånet. Sen inte köpt några aktier/aktiefonder förrän lånet med 7,35% ränta var avbetalt.
Men nu kan du kanske låna pengar på fastigheten du har, beroende på räntan där kan det var vettigt att låna pengar på fastigheten och investera dessa pengar. I praktiken ta lån på fastigheten, betala av blancolånet och investera resten. Att amortera blancolånet är riskfri ränta på 7,35%. Mycket bättre avkastning än aktiemarknadens förväntade avkastning, dessutom till noll risk.
En kostnad att ta hänsyn till blir kostnaden för att teckna nya pantbrev om fastigheten aldrig varit belånad. Den är 2% (engångsavgift) av beloppet man lånar.
Steg 1, som @Nightowl säger, sälj dina aktier/fonder för att betala av delar av lånet. Därefter skulle jag också ta lån på fritidshuset, trots kostnaden för pantbreven, om det är möjligt.
Jag visste inte hur jag skulle förklara hur jag tänker. Men låt säga att det mestadels är amortering kvar ett litet tag till. Låt säga det numera bara är en liten pyttebråkdel (det beror på hur lång tid det är kvar på lånet) av inbetalningen som numera är ränta-och den delen fortsätter minska. Då blir det ofördelaktigt att flytta över till ett bolån där hen måste betala “full” ränta från början (även om själva procentsatsen är lägre än vad det var för annuitetslånet från början) för de 150k. Om dagens inbetalningar knappt består av några räntor längre, så blir det ju onödigt att göra om det till ett bolån där räntan i andel av inbetalning kanske blir högre. Det beror på hur mycket tid det är kvar, och hur upplägget varit från början. Det behövs mer information för att kunna avgöra.
Nä, bolån har ju alltsom oftast rak amortering. Men om de framtida inbetalningarna knappt består av någon räntedel öht (eftersom hen redan betalt det mesta av räntan), så är det ju kanske bara mest amortering kvar (allt beror ju på upplägg och hur lång tid det är kvar). Då är det väl onödigt att gå över till bolån och börja betala ränta igen?
Ett annuitetslån går ju ut på att beräkna hur mycket det skulle bli i totala räntekostnader över en viss tid. Därefter lägger många banker upp det att man betalar i princip bara ränta i början, och i princip bara amortering på slutet.
Men om det är fördelaktigt för ts beror ju på om det är i slutet, och hur mycket av inbetalningen som fortfarande är ränta.
Du måste skilja på utgift och kostnad. Ränta och amortering.
Räntan är inte “redan betald”, då hade räntan varit lägre f.r.o.m. nu. Antingen så är räntan mycket lägre än vad som anges av TS framöver eller så är räntan det TS anger.
Jag vet hur ett anniutetslån funkar. Man varierar amorteringen för att få fast månadsutgift, räntan varierar inte (i procent).
Nej. Man lägger upp månadsutgiften till att vara konstant. Inte kostnaden.
Det beror bara på räntan, vilken TS angivet till över 7%.
Nu var ju inte frågan varken när eller vilken omfattning jag aktiesparat eller när och varför jag tog lånet. Jag trodde utifrån vad jag hört att detta INTE var ett forum för pajkastning? Alla är inte perfekt, man lär väl börja nånstans eller hur?
Jag tänker inte belåna hela fastigheten, det har jag inte behov av.
Det är inte relevant. Rent ekonomiskt att ha ett lån samtidigt som man har aktier så har man en ekonomisk exponering som motsvarar att ta ett lån till samma ränta och investera.
Det är inte pajkastning. Det är bara ett värderingslöst ekonomiskt konstaterande. Exponeringen (alltså den strikt ekonomiska situationen) innebär just om man har lån med ränta x och investera i sak y samma sak som att ta lån till ränta x för att köpa sak y.
Det är jätteviktigt att lära sig detta, att betala ränta på x är exakt samma sak ekonomiskt som att få avkastning på x. Lån är negativa pengar som får precis samma ränta på ränta effekt som att investera.
Ja därför börjar vi med krasst ekonomiska siffror.
Ingen har sagt att du ska göra detta. Men först måste vi räkna på vad som är finansiellt lönsamt. Att låna till över 7% och samtidigt äga aktier/fonder är inte lönsamt.
