Många har ju läst att Fastighetsägarna GFR vill höja hyrorna med 10%. Hyresgästföreningen vill såklart inte det. Men hur hittar de gemensamt en siffra båda kan acceptera?
När det gäller lön och villkor så gäller ju den svenska modellen där facken kan gå ut i strejk, och strejk är lagskyddat så de som strejkar inte kan bli sparkade för att de strejkade. Men vad jag har förstått så finns det ingen motsvarighet för hyresgäster - om hyresgästerna slutar att betala hyror (motsv. strejk) så blir de vräkta ganska snabbt (?).
Möjligtvis är det så att många fastighetsägare skulle gå omkull om en “strejk” utbröt i säg 3 månader, samtidigt som det förmodligen (?) är för kort tid för att hinna genomföra vräkningar. Men vad jag har googlat mig fram till så har det inte hänt i modern tid att en stor grupp hyresgäster i protest inte betalar hyra.
OBS: det jag är intresserad av är en vilka lagliga metoder som finns, inte en diskussion kring huruvida sida A eller B “har rätt” eller om vilken siffra som är “rimlig”. Båda sidor tycker såklart sina egna siffror är “rimliga”.
Ska jag gissa förmodar jag att man kan skriva på få eller fler år efter lite kohandel. Men hgf sköter ju primärt relationen och har väl inte särskilt många stridsåtgärder att sätta in? Fastighetsägaren tenderar ju att använda samma hyra för de som inte är medlemmar i hgf som de som är med.
Vi har enligt lag inte marknadshyror i Sverige. Det är alltså inte egentligen vare sig hyresvärden eller hyresgästerna som sätter hyran. Hyresgästföreningen har lagar och praxis kring “bruksvärde” att luta sig tillbaka mot. Om hyressättningen överstiger bruksvärdet så kan hyresgästerna (själva eller representerade av Hyresgästföreningen) gå till hyresnämnden (som sorterar under Domstolsverket). Hyresnämnden avgör då vem som har rätt, och om hyresvärden har tagit ut för hög hyra så måste de betala tillbaka överskottet.
Förhandlingarna handlar om att slippa dra in hyresnämnden.
Och hur bestämmer de, och vem utser dem? GIssar att det är tjänstemän, och att respektive sida hoppas att man får en skön tjänsteman, och att det blir lite slumpen som avgör resultatet?
Tidigare har det skett förhandlingar mellan parterna (Hyresvärdarnas olika organisationer) och Hyresgästföreningen. Där stöter och blöter de ekonomiska tillståndet, kostnadsutvecklingen, statusen på beståndet och olika företags olika behov. Det pågår en längre tid och börjar oftast med att båda parter säger en procentuell siffra som är förändringen i hyra. Dessa förhandlingar är på lokal och regional nivå, totalt över 3000 om jag minns rätt.
Ibland strandar förhandlingarna och man inte kommer överens. Då ges information i god tid till alla hyresgäster hur de skall betala sina framtida hyresavier. Standardrådet är att fortsätta betala hyran som tidigare, även om hyresvärden skickat ut en avi med ett högre belopp än tidigare. Så länge hyran betalas kan hyresvärden inte avsluta hyreskontraktet.
Betala hyran som tidigare, som i, på samma nivå som tidigare? Om man inte betalar enligt det nya beloppet så betalar man ju inte hela hyran, så jag förstår inte hur det skulle fungera? Är det något speciellt med tidigare hyra?
EDIT: Läste texten på andra länken, den går in på mer detaljer.
Relevant citat: “Ibland skickar hyresvärdar ut betalningsavier med en ny högre hyra, trots att förhandlingen strandat. Detta kallas för direktavisering.
Vi rekommenderar alltid hyresgästerna att fortsätta betala den gamla (senast förhandlade hyran) tills den nya hyran har bestämts i hyresnämnden, Svea hovrätt eller i Hyresmarknadskommittén. Så länge du betalar din hyra kan du inte bli vräkt.”. Antar att det är så konflikter av den här typen brukar funka - man betalar det som är senast avtalat?
Det stämmer att det är tjänstemän. Enligt Wikipedia:
Ordföranden i hyresnämnden benämns hyresråd . Hyresrådet är också ordförande i arrendenämnden på samma ort.[2] Chefer för hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö är de hyresråd som har anställts som chefer. I övriga hyresnämnder är lagmannen i tingsrätten på samma ort som hyresnämnden chef för nämnden.[3]
Dessa personer brukar vara domare. Generellt brukar domare i domstolarna inte vara “sköna tjänstemän”. Det är rätt lång utbildning och praktik, och deras jobb är ju att försvara rättsstaten.
Förlåt, min ton var nog lite raljerande - jag har faktiskt mycket gott förtroende för tjänstemän, efter att ha haft många och långa konversationer med ett flertal statliga jurister.
Min uppfattning av att prata med dessa tjänstemän är dock att det absolut har en viss påverkan vem det är som får ett visst case på sitt bord (men framförallt handlar det om hur mycket press myndigheten i fråga får från omvärlden typ media och liknande).
Min poäng är lite det att ytterst är det en människa som tolkar lagen och försöker bestämma en skälig hyra, det finns inget “naturligt system” (likt strejken) som hjälper till att hitta en jämvikt.
Jag känner att jag har fått bra svar, tack för länkarna! Måste träna mer på min google-fu.
En kanske lite “korkad” fråga, utifall man ej är medlem i Hyregästföreningen samt bor i hyresrätt. Står man då utanför deras förhandlingar, samt ev. då själv måste driva hyresfrågan med sin bovärd?
Precis så. Har alltid varit praksis när jag bott i hyresrätt i samband med strandade förhandlingar.
Det kan bero på tänker jag. Bor du hos en hyresvärd som är del av förhandlingarna åker du med på köpet via Hyresgästföreningens förhandling. Står just din hyresvärd utanför blir det en fråga mellan den och dig tänker jag? Du kan såklart använda samma instanser som finns på plats etc.
Det stämmer visserligen att utebliven hyra är skäl för uppsägning, men styrkeförhållandena är snarare tvärt om.
Hyresavtal är ett avtal mellan två parter. Detta avtal kan inte ändras ensidigt. Det innebär att en hyresvärd måste ha hyresgästens godkännande för att kunna höja hyran (ändra avtalsvillkoren). Om hyresgästen säger nej måste hyresvärden gå till domstol (hyresnämnden) och domstolen kan i sin tur bestämma om en ny hyra.
De flesta hyresgäster och hyresvärdar i Sverige har delegerat hyresförhandlingarna till intresseorganisationer. Styrkeförhållandena överförs även till dessa, och förstärks i viss mån. Om Hyresgästföreningen säger nej till Fastighetsägarnas förslag på hyreshöjning finns det inget Fastighetsägarna kan göra, förutom att gå till Hyresnämnden med en lägenhet i taget.
Hyresgästen har en väldigt stark juridisk ställning i Sverige.
Förhandlingsordning, som det kallas när hyror förhandlas av intresseorganisationerna Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta, gäller per fastighet. Dvs bor du i ett hus med förhandlingsordning så kommer HGF förhandla din hyra åt dig, oavsett om du är medlem eller inte. Lite som med facket. Bor du i en fastighet med “fri hyressättning” förhandlar du direkt med din hyresvärd. Förhandlingsordning är reglerat i hyreslagen.
Vi ser just nu ett intressant exempel på styrkeförhållandena mellan fastighetsägare och Hyresgästföreningen. Fastighetsägarna har länge hävdat att Hyresgästföreningen i praktiken har vetorätt när det kommer till hyresförhanlingarna. HGF i sin tur har alltid sagt att det är larv.
Ett gäng fastighetsägare i Malmö är nu inte nöjda med storleken på hyreshöjningarna de lyckades förhandla sig till i årets kollektiva hyresförhandling. Enligt lag gäller överenskomna hyror i minst sex månader, så nu vill de förhandla hyrorna igen. HGF vägrar. Fastighetsägarna har därför i detta fall valt att sätta hårt mot hårt och det enda de kan göra är att dra alla 30 000 hyresgäster till domstol, en i taget. HGF konstaterar att detta är praktiskt ogenomförbart och orimligt dyrt för fastighetsägarna, och bekräftar således sitt veto.
Nyligen infördes dock lagstiftning om en oberoende konfliktlösningsinstans som kan bestämma hyran kollektivt i dessa fall. Jag vet dock inte om den är på plats i praktiken.
Tydligen har cirka 80% av de berörde hyresgästerna medvetet eller omedvetet betalade den nya icke godkända höjningen som de fått utskickat från hyresvärdarna. Det är således en över tid mindre och mindre andel hyresgäster som behöver dras till domstol.