Min tolkning är att grunderna är liknande (kapitalkostnad + avgift/drift), men att lagförslaget verkar tydliggöra vissa delar – särskilt kring hur tidigare uthyrning ska beaktas och gränsdragningen mot inneboende.
Det som jag tycker är oklart är om praxis kring 4 % kapitalavkastning kommer fortsätta tolkas lika strikt, eller om vi kommer se mer variation beroende på ränteläget.
Vidare anges i förarbetena (a.a. s. 78) att en rimlig utgångspunkt är att räntan, för att ge tillräcklig stabilitet, följer mer långsiktiga utvecklingstendenser.
Nu hade de godtagit 3% i hyresnämnden så det blev ingen riktig prövning av en möjlig lägre ränta. Men i det ränteläget skulle den iaf inte vara högre än 3%
Vid bedömningen av hur hög avkastningsräntan ska vara beaktar hovrätten vidare att Riksbankens referensränta har rört sig nedåt sedan bestämmelserna i UEB infördes. Av utredningen framgår även att referensräntan enligt Riksbankens prognos kommer att fortsätta att vara lägre än noll procent under en förhållandevis lång tid framöver. Med hänsyn till detta finns det enligt hovrättens bedömning inte skäl att räkna med en högre avkastningsränta än tre procent.
Jag ser det som att lagen och domstolarna utgår från 4%, vill någon part ha något annat så måste den argumentera för det och påvisa förändrat ränteläge.
Om den nya lagen inte ändrar nåt på formuleringen så lär väl dagens läge bestå.
Jag tänker att en av de större förändringarna i lagförslaget är just att man i praktiken försöker komma bort från en ren marknadshyra-logik – eftersom den kan slå snett – men samtidigt lämnar man mer ansvar på parterna att faktiskt komma överens.
Det innebär ju att behovet av ett sakligt underlag snarare ökar än minskar.
Om man får friare hyressättning men fortfarande riskerar återbetalning om hyran anses oskälig, så blir frågan: vad är då “rimligt” i praktiken?
Jag tror att vi kommer se två saker:
• Fler som vill ha någon form av beräkningsmodell som stöd
• Ökad risk för spekulation när man kan hyra ut två bostäder
Särskilt om kapitalavkastningen tolkas olika.
Det känns som att transparens kring hur hyran räknats fram kommer bli viktigare framöver.
4% är väl det normala att räkna med. Dock undrar jag om inte modellen funkar bäst i vissa prissegment och orter. Hyran kan komma upp i så höga belopp med kalkylen att det lönar sig för hyresgästen att köpa eget. För dyrare bostäder (>15 milj) ger kalkylen så orimligt hög hyra att jag undrar om man öht kan få sin bostad uthyrd till de priserna.
Så det är ju något man får ta med i beräkningen när man sätter hyran: går det att hitta vettiga hyresgäster som inte vill byta så fort de hittar annat pga för hög hyra?
Det gör det nog, det är ju inte rimligt att hyran ska vara rabatterad bara för att det är en fin bostad(?). Men som för alla dyra bostäder, de som har råd att hyra har ofta råd att köpa, till skillnad mot mer vanliga prisnivåer. Men det finns ju ändå ett segment för de som inte ska bo så länge. T.ex. företag som behöver tillfälliga bostäder för expats och liknande.
Bra poäng. Jag tänker att kapitaldelen blir väldigt känslig i högre prissegment – där 4 % på 15+ mkr ger nivåer som nästan blir teoretiska snarare än praktiskt uthyrningsbara.
Då uppstår frågan om modellen egentligen är tänkt som en faktisk prissättningsmodell – eller mer som ett juridiskt rimlighetstak.
Kanske är det där spänningen ligger mellan juridik och marknad.
Det är det jag menar: det beror på. På vissa orter är kanske 15 milj en jättestor lägenhet med absoluta lyxen. Tex i centrala delarna av Stockholm är det inte det. Vill inte länka men som exempel: det ligger en lägenhet 108 m2 på Rådmansgatan på hemnet med pris strax över 15. En fyra, trevlig men ingen lyx.
Är folk beredda att ge norr om 60 000 i månaden för att hyra en sådan i andra hand? Jag är tveksam. Känns som en kortsiktig nödlösning i så fall.
Ja, det är nog just där segmenteringen blir avgörande.
För privatpersoner som jämför med att köpa själv kan kalkylen slå väldigt hårt i högre prislägen.
Men för företag eller tillfälliga behov är betalningsviljan ofta kopplad till flexibilitet snarare än alternativkostnad. Hotell blir oftast en dyrare historia.
Det gör att samma “rimliga hyra” kan fungera i ett segment men vara helt död i ett annat.
Möjligen ett sidospår men om man kan tänka sig kortsiktig kan det vara bättre att köra Airbnb. För en centralt placerad lägenhet som man (åtminstone teoretiskt) får ut 60 000 per månad i andra hand kan man säkert få ut 3-4000 per dygn via Airbnb.
Ja det är mycket pengar, men det är ju för att bostadspriserna är som de är. Det blir ju tydligare när det är pengar som ska ut varje månad som en hyra, men kostnaden finns ju där även om du köper lägenheten. Men vill ingen betala hyran så finns helt enkelt inte efterfrågan på hyresboende i området. Det går ju inte att köpa och hyra ut och bjuda på kapitalkostnaden liksom.
Jag håller med – i slutändan är det ju betalningsviljan som avgör.
Men det intressanta är att lagen samtidigt försöker definiera vad som är “rimligt” oavsett efterfrågan.
Det skapar ett glapp mellan juridisk rimlighet och marknadens betalningsvilja.
Jag har faktiskt suttit och byggt en modell för att se hur stor den skillnaden kan bli i olika segment (t.ex. 4–5 MSEK vs 15+ MSEK), landsbygd och storstad/universitetsstad.
Det är rätt slående hur hårt kalkylen slår i de högre prisklasserna.
Jag tänker att lagens “rimligt” (och anledningen till att begreppet finns i lag) är mer att se som ett tak för att skydda de som inte har något val än att hyra i andra hand, inte ett golv för vad någon är villig att betala.
Jag håller med om att “rimligt” i lagens mening handlar mer om skydd än om marknadspris.
Samtidigt blir det intressant i praktiken – om kalkylen i vissa segment ger nivåer som marknaden inte accepterar, då får vi antingen tomma lägenheter eller att folk väljer andra upplägg (korttidsuthyrning, företagsavtal etc.).
Det är nog där spänningen ligger: juridiskt tak vs faktisk efterfrågan.
Frågan är om den nya lagen kommer minska konflikterna – eller bara flytta dem.
