Hur ska man gå tillväga om man vill delta i budgivning på hus utan att ha ett lånelöfte? Är det ens möjligt?
Vår situation: Jag bor för närvarande i USA och har mycket begränsad kredithistoria i Sverige. Min fru och mina barn har aldrig bott i Sverige. Nu undersöker vi möjligheten att flytta till Sverige då min fru fått ett bra jobberbjudande från Norge, nära svenska gränsen.
Och vi vill då köpa ett hus i Sverige.
Som jag förstår det är det svårt/omöjligt för oss att få bolån för köpet. Min fru skulle få inkomst i utländsk valuta och jag skulle troligtvis vara egenföretagare (som här i USA). Å andra sidan klarar vi oss utan bolån - vi äger vårt hus här i USA med lånen helt avbetalade - och när vi säljer det har vi tillräckligt med pengar för att köpa ett hus kontakt.
Men hur kan vi ens få vara med i budgivning utan lånelöfte? Av samma skäl som ovan, samt att ingen av oss är folkbokförda i Sverige, är det knappast möjligt att få lånelöfte. Vi vill inte heller folkbokföra oss i Sverige förrän huset här i USA är sålt, för att undvika svensk reavinstskatt.
Ska man bara prata med mäklarna för husen man är intresserad av och se om de är villiga att göra ett undantag? Eller finns det något bättre sätt att bevisa att man är en seriös köpare?
Jag förstår inte problemet. Du säger själv att ni inte behöver ta lån för att köpa. Då är det bara att buda på? Mäklaren verifierar inte heller att det finns ett eventuellt lånelöfte, så ni skulle till och med kunna säga att lånelöfte finns och vid budvinst betala hela köpet kontant ändå.
Men det är lite omständigare att köpa kontant. Banker är inte så intresserade av att sköta transaktionerna, överföring av handpenning och slutlikvid, eftersom du inte tar ett bolån i samband med det. Man får betala en del för det.
Vissa banker vet inte ens hur man gör! Man kan tro att dom ska vara bra på pengatransaktioner .
Kolla vad som står i det dubbelbeskattningsavtal som finns mellan Sverige och USA hur försäljningen av ert nuvarande hus ska beskattas. Det kan ju vara så att ni inte skattar för det i Sverige även om ni hunnit flytta hit först. Antagligen är det lättare att köpa hus när ni är på plats och om ni dessutom har kontant betalning redo på banken borde det gå enkelt.
Som jag beskrivit i en annan tråd var det knepigt att köpa min bostadsrätt med kontanta pengar som jag hade hos banken och som bestod av ihopsamlade medel från min tjänstepension.
“Förhördes” vid personligt möte med banken om varifrån pengarna kommer och sedan ville banken ha betalt för att sköta transaktionen vilket i och för sig var OK. Man var väldigt rädd för att delta i penningtvätt så det var många frågor.
I och för sig väldigt trevligt bemötande men omständligt. Som grädde på moset så fakturerade dom till slut inget för jobbet och köpet sköttes utan problem.
Skall man betala med utländska pengar så borde jag förbereda mig ordentligt på att styrka var pengarna kommer ifrån.
Normalt nöjer sig mäklare med att man säger att man har lånelöfte eller inte behöver något men om man förklarar att man skall köpa med pengar från USA gissar jag att mäklaren drar örona åt sig och vill veta mera innan denne rekommenderar säljaren att sälja till er - just för att säkra att köpet går att genomföra.
Tänk även på att en vunnen budgivning inte automatiskt innebär att du får köpa huset. Om säljaren tycker att du verkar vara en krånglig och riskabel köpare kan säljaren mycket väl välja den som la näst högsta budet.
Om jag hade varit säljare så hade en person med din situation behövt lägga ett betydligt högre bud än övriga budgivare för att jag skulle välja att sälja till dig. Lite beroende på i vilken ordning du säljer, flyttar, budar osv.
Utan att veta skulle jag tro att ni förväntas sälja först och köpa sedan. Det är omöjligt för en säljare eller en mäklare i Sverige att veta hur lätt det är för er att sälja ett specifikt objekt i USA till rätt pris.
Ni kan i princip vara med i budgivning men risken är stor att ett ”vinnande bud” inte accepteras av säljaren.
Ni kan dock sannolikt få ett bolån från Bluestep. Det kanske kunde vara en lösning. Även om ni egentligen inte anser er behöva bolån skulle ett lån från Bluestep ändå kunna funka. Det skulle då innebära att ni är likvida och kan skriva kontrakt. Om sedan lånet verkligen kommer att behövas eller inte märker ni senare.
Kredithistoria är något som inte används i Sverige när man ska låna pengar.
Tillgångar, inkomst och att man har varit fast anställd längre än några månader är det som räknas.
Om man har kreditkort så är det faktiskt lite negativt, eftersom dina tillgångar räknas ner med storleken på krediten du har på kortet.
Att vara egenföretagare är inte så bra när man ska söka lån heller. Möjligtvis kan det vara bättre om man har ett aktiebolag och betalar ut lön till sig själv än om man driver enskild firma. (Det är bättre med aktiebolag rent praktiskt också. Man kan periodisera bättra, får lägre skatt och har viss ansvarsfrihet förutsatt att man inte varit mycket oaktsam.)
Jag föreslår att ni säljer först, fixar bra dokumentation på var era pengar kommer från, flyttar till Sverige och sedan köper kontant med pengar som ni fört över till en svensk bank.
Transaktionerna till Sverige måste nog dokumenteras också. I Sverige räcker det med misstankte om penningtvätt för att banken ska avsluta ditt konto. Inga bevis krävs.
Säg att det skiljer 20 kkr mellan budvinnaren och den som kom tvåa. Om vinnaren pratar om folkbokföring, USA-flytt och annat så ökar risken att det kommer uppstå problem. Jag hade i alla fall valt att sälja till tvåan i en sån situation. Men om vinnaren ligger lååångt över tvåan hade jag övervägt det.
Det jag menar är att ju fler steg som är tagna i flyttprocessen, desto lättare blir det att vinna. Bor de kvar i USA är det svårt att köpa. Har de sålt nuvarande bostad, fått in pengar på kontot och är folkbokförda i Sverige är det lättare.
Jag förstår att det säkert skulle vara bättre att sälja först och köpa sen, men det kan vara svårt att få till rent praktiskt. Man vill inte flytta mer än en gång med två barn och de ska börja skolan ett visst datum. Dessutom pratar vi om glesbygd - det bor inte många i gränsområdet Sverige/Norge så det listas bara något enstaka nytt hus per månad, om ens det.
Jag vågar inte säga nån exakt summa. Det beror ju på hur många andra budgivare som finns, vad objektet kostar och hur desperat säljaren är.
Om jag var säljare och ni tänker buda innan ni säljer så skulle det inte räcka med 50 kkr över tvåan. Ni befinner er på andra sidan jordklotet och har varken pengar på kontot eller lånelöfte. Det ligger er i fatet. Jag som säljare vill verkligen undvika att köpet avbryts och jag tvingas lägga ut huset på annons en gång till. Husletarna blir misstänksamma när ett objekt studsar tillbaka ut på marknaden.
Upplever att det här har förändrats en del senaste åren. Tycker att banken förstår företagare bättre, tex är.det inga problem att tillgodoräkna sig utdelning. Sin lön och utdelning kan man styrka med revisor.
MEN, det har ju betydelse om du är nystartad. En god historik är ju bra när du ska styrka din långsiktiga kreditvärdighet.
(Ang. att periodisera så kan man periodisera överskott även i enskild firma om det är det du menar.)
Vi pratar nog i alla fall om 2-3 milj kr. Tror en sådan lösning skulle bli rätt dyr. Vi skulle kunna försöka höja taket på vår för tillfället oanvända “home equity line of credit” (HELOC), men vi pratar om ränta på kanske 8 % som inte är avdragsgill i USA. Eller 20000 kr/månaden. Får inte heller någon ränta på mitt svenska sparkonto, tror det beror på att jag är skatteskriven i USA.
Dessutom vill jag inte ha någon oklarhet om när vi blir obegränsat skattskyldiga i Sverige. Det ska inte finnas någon tveksamhet om att vi inte är skatteskyldiga i Sverige när vi säljer hus, avvecklar affärsverksamhet här, flyttar aktier/pensionskapital etc.
Hursomhelst kommer vi att bestämma oss för ett utflyttningsdatum och sen planera runt det. Då kan vi boka resor, säga upp dagisplatser, boka flyttlass, ordna tillfälligt boende etc. Vi bor i ett populärt område här så det går säkert sälja tills dess. Det datumet kan vi kommunicera till säljare. Det ger också ett ungefärligt datum när vi har pengar till slutlikvid (handpenning har vi tidigare).
När vi flyttade från Boston till Amsterdam så hyrde vi ett par år och det är ganska skönt att kunna provbo lite först. Det kan ju visa sig att antingen du eller din fru inte alls trivs med den nya livsstilen och boendet.
Tror inte det är så lätt att hitta någonstans att hyra när man vill bo i ett visst område i glesbygd, vill bo i villa, har husdjur etc. Utesluter det inte men det känns osannolikt. Dessutom verkar det vara köpläge i Sverige nu - svenska kronan är billig, priserna har gått ner medan de ökat där vi bor. Räntan är förvisso högre men det spelar ju ingen roll om inte bankerna vill låna ut oavsett.
Om ditt bud vinner måste du kunna betala huset annars blir det en straffavgift. Hur du betalar för huset är upp till dig. Om du kan betala huset kontant behöver du inget lån på huset. Sedan får du inte glömma alla avgifter osv som tillkommer.
.