Jag fick en intressant upplevelse med Handelsbanken. Vi har redan vår bolån med dem sedan mer än 3 år. Nu vill vi köpa en större lägenhet i Stockholm, vi fick en bolånelöfte av 8 060 000 Kr från dem.
Vi letar för en 3:a för maximum 10,000,000 nära Odenplan (Stockholm). Alla lägenheter som vi var intresserade av gick för mer än 10 000 000 kr än så länge, så vi bestämde oss för att lägga dolda bud innan budgivningen nu.
Vi hittade en lägenhet med utgångspris 8 450 000 Kr (103 048 Kr/kvm) och var redo att skicka ett dolda bud för 9 990 000 (120 731 Kr/kvm). Säljare var redo att sälja för en 9 900 000 Kr dolda bud. Nör jag ringde Handelsbanken för att säga att jag ville skicka ett dolda bud, sa de att denna lägenhet värderas (baserad på deras internt system) bara 9 000 000 Kr (109 756 Kr/kvm) och att 9 900 000 Kr var för mycket. De sa att deras interna värderingssystem värderade Odenplansområdet till max 110 000 Kr/kvm. Baserad på deras 9 000 000 Kr värdering kunde Handelsbanken låna oss “bara” 7 650 000 Kr (9 000 000 Kr * 0,85) i detta fall. Säljaren var inte intresserad alls med en dolda bud för 9 000 000 Kr, bara 9 900 000Kr. Som planerad gick lägenheten under budgivningsprocessen på 10 370 000 Kr. Jag förklarade det för Handelsbanken även i efterhand, men de sa att detta är deras interna process och det finns ingenting att göra…
På grund av denna policy vet vi att vi aldrig kommer att få lägenheten som vi är intresserade av eftersom dessa lägenhet går över vår budget under budgivningsprocessen. Någon mer som har ställts inför samma problem med Handelsbanken konstiga interna process kring dolda bud?
Tråkigt för er, hoppas det går att lösa på nåt sätt ändå.
Med det sagt så har jag lite svårt att förstå hur de kan skilja på en budgivning och ett förhandsbud? Ni lägger ett bud på lägenheten som köparen accepterar och vill båda göra affär. Det kan likagärna vara på förhand som i en budgivning där ni slutar med högsta budet.
Men jag antar att banken vill försäkra sig om att värdet på lägenheten (säkerheten för lånet) är ett visst och tar en budgivning som en slags garant för det. Då är det ev. inte bara ni som tyckte att den var värd X kr.
Tydliggör för banken att ni får ta era affärer nån annanstans och kolla med andra banker om de ser annorlunda på det hela. Det är inte dumt att ha ett par/tre banker att förhandla med inför bostadsköp oavsett. Lycka till!
Ur SHB:s perspektiv tänker jag i och för sig att det är tryggare för banken att låta hela marknaden vara med och avgöra vad priset på en viss bostad är istället för att bara lita på vad endast 2 parter anser.
För att säkra upp affären (risken) så väljer SHB den näst bästa källan, statistik och historik data.
Det gör dom ju uppenbarligen inte heller, eftersom kvadratmeterpriset den senaste tiden har varit betydligt högre än 110 tkr/kvm. Det blir mycket svårt att få till en prissättning som är så låg, frånsett kanske om det är en källarvåning.
Utgångspunkten är att banken skall ha ett marknadsvärde att utgå ifrån. I detta fall har ju inte marknaden testats, och då har banken gjort en egen värdering. Jag ser inget konstigt i detta.
Andra banker kan ha andra värderingsmodeller, där deras egna internvärderingar ligger högre. Det är bara att ta en vända.
SHB har tappat allt den senaste tiden, hade samma problem så bad dem dra åt helvete, som tur hade jag löften från två banker, så bytte till SEB istället… Så tips ta lånelöften ifrån minst 2 banker, SHB går inte ens att diskutera med eller förhandla med längre…
Varför ens nämna om budet är dolt eller öppet för banken? Räcker det inte att ringa och säga “Hej jag har lagt högsta budet på en lägenhet och ska skriva kontrakt imorgon, det rör sig om lägenhet X för pris Y, går lånekalkylen ihop på er sida?”. Sen får banken svara om dom vill låna ut den summan pengar med den lägenheten som säkerhet. Hur ni kom överens om priset på lägenheten borde inte vara del av kalkylen.
Så var det förr men handelsbanken har fått spelet, de ska själva räkna på deras jäva lista så när du skickar in intresse för att veta hur långt du kan buda så får du svar innan, så du skulle vara körd trots vanlig budgivning. Så bästa är att ha flera banker inblandade när du ska köpa för då har du bättre förhandlingsläge även med räntan
Menar du att man måste kontakta Handelsbanken för tillåtelse hur långt man får buda innan varje budgivning? Eller att man måste stämma av med banken mellan att man vunnit budgivningen och att man skriver på köpekontrakt? För det senare är ju standard, och det är inte superovanligt att den med högsta budet får ett nej från banken om föreningen har dålig ekonomi eller som i detta fallet att banken inte tycker att lägenheten är en tillräcklig säkerhet för lånesumman.
Ja, det är vad jag har gjort nu. Jag fick bolån också från Skandia så jag är redo om jag har igen problem med Handelsbanken… Men de verkar vara den enda bank som jag har hört av som kan bestämma sig att låna lägre än bolånelöfte om de tycker att bostaden är inte värd pengarna…
Det är ganska vanligt. Att du har ett lånelöfte betyder inte att de går med på att låna ut det beloppet oavsett vilket objekt det gäller. Just den här gången verkar ju Handelsbanken ha gjort en missbedömning men att de nekar lånet trots att det ligger inom lånelöftet är de absolut inte ensamma om.
Problemet i det här fallet är nog att banken baserar sig på ett medelvärde på försäljningar i området under året som gått eller någon liknande längre period. Med tanke på att kvadratmeterpriset rusat det senaste året har de uppenbarligen inte realistiska siffror. 120’ per m2 får man minst räkna med runt Odenplan för en trea om det inte är något tokigt med lägenheten. Det kan även dra iväg uppåt ytterligare en bit.
Det är så de tänker, som skulle vara bra om de skulle ha data baserat på marknaden… Nu har jag en bolånelöfte som jag inte ens kan använda helt eftersom de alltid kommer att tycka att min dolda bud är för hög… Om jag följer deras logik, de kan låna oss hela bolånelöften om vi deltar i budgivningsprocessen, vilket kommer att innebära i genomsnitt att betala 0,4-0,8 MSEK extra för lägenheten (baserat på de 3 lägenheter jag hittat hittills och där säljaren var redo att sälja den enligt vår dolda bud belopp)…
Det är vad jag tänkte också, men Handelsbanken verkar vara intresserad att veta om det fanns andra anbudsgivarna. De även sa till mig att inte buda mer än 100,000Kr än andra anbudsgivarna. Till exemple om budgivning är på 8,500,000Kr, jag kan intr buda direkt på 9,000,000Kr för att skrämma de andra anbudsgivarna (bara 50,000-100,000kr mer varje gång)
Hur gör mäklare i detta fall? Jag kan gissa att det är ganska obekvämt för mäklaren att hantera, när budsgivning är stängt och att säljaren tror att han kommer att skriva kontraktet imorgon…
Mitt antagande var att banker kunde neka bolånet om de bedömde att brf:n har dålig ekonomi. Jag visste inte att de också värderade om lägenheten är enligt marknadspris… Jag tror att Handelsbanken är den enda banken som tittar på mer än brf-ekonomin när de gör slutkontrollerna innan kontraktskrivning.
Då förhandlar mäklaren med tvåan och trean. Ibland kan mäklaren också förmedla kontakt med bank som accepterat objektet i förväg.
När det gäller villor har de oftast tvåan och trean på ”vänt” eftersom det är så vanligt med strul, tex att man inte är överens runt besiktningen. Just när det gäller villor i attraktiva områden kan man bli petad pga att man har krav. Affärerna måste gå snabbt, man kan inte ta om hela budgivningen för att köparen faller ifrån. Strular en köpare går mäklaren ofta vidare till nästa. Detta funkar ju när det är säljarens marknad.
Jag är rätt säker på att alla banker gör en sådan kontroll, bara att dom har större intervall på värderingarna än Handelsbanken. Även om du vinner budgivningen på ett skjul ute i skogen så vill ingen bank låna ut 10 000 000 kr till dig med det skjulet som säkerhet.
Helt rätt. En bank som inte använder sunt förnuft är ingen riktigt bank. Då skulle man lika gärna kunna minska antalet tjänstemän och helt använda algoritmer.
