Om jag får spekulera så tänker jag att det är säkert det Handelsbanken gör i det här fallet. De har nån lånegrupp som antagligen inte ens sitter i Stockholm. De hanterar bolånerenden på löpande band och sitter och matar in diverse värden och så får diverse algoritmer avgöra besluten. Målet är att det ska gå fort och vara ett riskfritt beslut för banken.
Hade det varit en bankman som fick tid på sig, fattade självständigt beslut på basis av god lokalkännedom och erfarenhet så hade de inte nekat lånet, inte pga att priset skulle vara fel i alla fall.
Ja, så är det säkert. De fall som går till en “mänsklig” bedömning är de fall där köpeskillingen sticker ut ifrån vad som datorn tycker är rimligt.
Likaså kan en manuell bedömning finnas i städer och på orter som är säg 30 000 invånare eller mindre. Där är lokalkännedomen i de flesta fall hög. Banktjänstemannen vet i vilket område som bostaden ligger. Är det en villa, så har hen i många fall sett villan.
Om jag får utveckla ämnet lite till, så har bortrationaliseringen av banktjänstemän gjort att kreditbedömningen blivit sämre de sista 15-20 åren.
Oerhört gravt förenklat görs datavärderingen avseende villor på tre saker
Läge. A-läge centralt. B-läge lika med normalläge.
C-läge ocenralt eller landsbygd.
Fastighetens taxeringsvärde
Kvadratmeterpriset på tidigare köp i omgivningen
Detta gör att en sådan värdering inte blir speciellt bra. Skillnaden mellan ett läge A- och B+ blir avsevärd trots att villorna kanske bara ligger 100 meter mellan varandra. Hur tidigare ägare fyllt i blanketten för fastighetstaxering får en stor betydelse. Likaså om villan är pedantskött eller fått förfalla.
Undantaget möjligen regionala sparbanker är väl Handelsbanken den bank med mest lokal förankring? Man tillhör ett lokalkontor och det lokalkontoret gör kreditbedömningen. Helt övertygad om att de har bra kännedom om den lokala marknaden både i Vasastan, Kista och Kisa.
Sen är väl Handelsbanken den mest konservativa av storbankerna traditionellt, dvs de tar i många fall lägre kreditrisker än tex Swedbank (med sina Rysslandsäventyr…) eller Nordea/SEB (minns 90-talet…). Kanske är det en faktor här?
Det är mycket möjligt. Men om de har gjort en lokal bedömning i det här fallet så verkar scenariot som TS beskriver lite oförklarligt. Priset som TS ville ge var “normalt” om man tittar på hur marknaden ser ut. Det skulle i så fall vara om det finns någon annan förklaring som att det är något speciellt med just denna lägenhet. Tomträtt?
Även om priset där är “normalt” nu så kan ett institut anse att värderingen inte är korrekt och de inte vill ta risken där.
Om alla banker gjort likadant kanske marknaden hade kylts ner lite?
Vi pratar ändå om 80% belåning på priser som gått upp 25% på två år. Jag tror inte Handelsbanken generellt säger nej till dolda bud, men kombinationen av att mäklaren satt ett icke-lockpris (?) 1,5 mkr lägre än det dolda budet och den höga belåningsgraden gör i alla fall att jag kan förstå Handelsbankens “försiktiga” hållning.
Ja det kan ju som sagt varit av andra skäl. Men vad de sa till kunden var ju att
”deras interna värderingssystem värderade Odenplansområdet till max 110 000 Kr/kvm”.
Det hade varit mer pedagogiskt smart om de uppgett de riktiga skälen, tex de skäl du föreslår. För ovanstående siffra är felaktigt utifrån hur marknaden ser ut och får ju TS/kunden att byta bank till nån med bättre koll.
Det är vad ligger problem. När jag ringde använde personen från banken (på HB Södermalm) bara deras globalt värdering system, det blev ingen manuella värdering. De sa att de skulle göra en riktig värdering bara om jag skulle vinna budgivning, och det är bara då jag skulle veta hur mycket exakt de skulle låna till mig. Om jag vann budgivningen skulle de ringa Handelsbanken Odenplan för att få en riktig värdering baserad på deras lokala erfarenhet… Så det skulle bli “surprise surprise” till jag har vunnit budgivningen omgående hur mycket de skulle låna, på grund av att de inte kan göra sådana bedömning om man har inte vunnit budgivningen ännu.
I detta fall försökte jag att flytta som kund på Handelsbanken Odenplan (för att få rätt värdering när jag vill skicka en dolda bud), men HB Odenplan sa nej för att man måste vara kund hos HB branschen nära var man bor (Södermalm i mitt fall).
Nu tänker jag använda Skandia istället. Skandia har ett automatik system online när man fyller adressen och vissa lägenhet information och då få man direkt bolånelöfte belopp som de är ok att låna.
Ja, i detta fall förstår jag inte varför de inte gör som Skandia med någonting automatik på deras webbsida, istället av att ringa dem när de använder bara deras system i alla fall. De tappar tid, kunden också…
Och de är inte ens ok att lämna kunder flytta till en lokal Handelsbanken kontor nära man vill köpa, som skulle vara mycket mer kompetent med lokala insikt innan budgivivning eller dolda bud… Jag känner att Handelsbanken inte använder på rätt sätt deras konkurrensfördel, vilket är att de är en av få bankerna som fortfarande har en personlig bankman för varje kund…
I mitt fall gjorde de inte ens en manuell bedömning även så jag förklarar till dem med vissa andra lägenheter att de är inte idag marknadspris som finns i deras system. Bankmannen sa att han kunde inte göra någonting mer för att det var vad sin system sa och att en dubbelkoll med Handelsbanken Odenplan skulle bli gjort bara om jag skulle ha fått dolda bud accepterad från säljaren.
Problemet med Handelsbanken att det är bara Handelsbanken Odenplan som kan göra en manuell värdering av Odenplan området. Handelsbanken Södermalm kan inte göra någonting mer än använda deras internt system för att göra en värdering (för att Odenplan är inte deras området), då blir det ingen manuell insikt…
Detta är “common practice” i Stockholm innerstad att lägenhet går +20% över utgångspriset… Mäklare gör så för att så många personer som möjligt på visningar… Varken säljare eller mäklare hade planer att sälja den under 9,5-10 MKR i detta fall…
Jag fick samma bolånelöfte från 2 andra banker (Skandia och Swedbank) så det är flera bank som anser att jag har råd. Jag ville stanna med Handelsbanken för att jag har varit till dem i flera år och allt gick super smidigt med dem till denna upplevelse…
Det är bara förnamnet. Ibland får jag nästan blodstörtning när jag loggar in på Swedbank. Då har jag ändå jobbat i bank i mer än 40 år…
Nästan alla banker har sänkt sitt courtage till anständiga nivåer. För de flesta Medelsvensson räcker även deras fondutbud. Vad hjälper detta när Avanzas hemsida är så mycket mera användararvänlig?
Jag har tecknat avtal med danske Bank angående bolån med räntesats på 1 år fast. Vid utbetalning så ändrar de räntesatsen med 20 baspunkter och hänvisar till en text i avtalet där det står att räntesatsen fastställs på utbetalnings dagen. Detta informerade dem inte om vid samtal.
Vad gäller? Är detta ett villkor många banker skriver in i sina avtal?
Jag tycker det är klandervärd affärsetik att inte informera om det utan bara villkorat.
