Jag och min sambo är intresserade av ett hus men vi har aldrig ägt ett hus innan och är väldigt okunniga. Vi har varit på många visningar innan, och försöker läsa på osv, men känner oss ändå ganska lost.
Vissa saker i besiktningsprotokollet är lite oroväckande och vi behöver råd hur vi kan tänka och vad man kan göra.
Huset består av en äldre del från 1910 med krypgrund samt liten del källare. Och en nyare del från ca 2000 med plintgrund.
Såhär säger besiktningen kring detta:
* Krypgrunden har ej besiktigats då lucka till utrymmet saknas, endast via foto från ventilationshål, viss förekomst av spillvirke noterades på mark i utrymmet.
* Plintgrund: Vid kontroll av konstruktionen uppmättes fuktvärden över kritisk fuktnivå för mikrobiell tillväxt. Fuktkvoten uppmättes i underkant träbjälklag till 18,3-21,3%. (Risk föreligger över 17%)
* Källare: Utvändigt fuktskydd är äldre. Då källaren är en råkällare utan organiska samt påbyggda konstruktioner av trä mot grundmurar/betongplatta finns det inga riskkonstruktioner att utföra kontroll av konstruktion i. Fuktmätning utfördes i bjälklagstak med lågt uppmätt fuktkvotsvärde 15%.
Utöver det finns det även ett mindre vindsutrymme som inte kunnat besiktigas heller.
Besiktningsmannen rekommenderar kompletterande besiktning/fördjupande undersökning gällande grund och vind. (Källaren låter inte som så mycket att oroa sig över.)
Jag funderar på hur allvarligt problem fuktkvoten i plintgrunden kan vara? Kan det röra sig om svåra/dyra skador, eller handlar det mer sannolikt om att åtgärder behövs för att undvika framtida skador?
Hur brukar man hantera situationer som denna när vissa utrymmen inte besiktigats? Accepterar man bara som köpare att det är en risk man tar och hoppas på det bästa?
Prutar man på priset? Kan man skriva in något i kontraktet? Eller ska man helt enkelt inte ta risken om man inte vet vad man gör eller är gjord av pengar?
Vi berättade för mäklaren om vår oro gällande grunden och om man kunde skriva något i kontrakt eller liknande och hon sa att så går det inte till. Men hon tror att vi kommer vara nöjda med endast ett telefonsamtal med besiktningsmannen vid vunnen budgivning. Det tror inte jag
Vi har varit på visning men var inte så förberedda. En andra visning är planerad inom kort.
Besiktningen anger risker där man behöver fördjupa för att veta bättre. Ni har i princip tre möjligheter.
Köpa medveten om riskerna. Många gör nog så, framför allt de som är byggkunniga och själva kan bedöma risken.
Göra en egen fördjupad besiktning före köp och sedan fatta beslut.
Begära en öppen klausul under en viss tid för fördjupad besiktning. Det innebär i praktiken ”öppet köp” så det beror ju på om säljaren accepterar denna lösning.
Det finns ett forum som heter byggahus.se där denna typ av frågor är vanliga. Där kan ni troligen få råd av personer som är byggkunniga så att ni kan förbättra ert beslutsunderlag.
Hög fuktkvot i bjälklaget på plintgrunden sticker ut. Är den inte öppen så där är bra luftflöde? Har du bild?
Inte särskilt bra om krypgrunden är otillgänglig, men den behöver inte vara ”dålig”. Men jag hade iaf velat veta hur konstruktionen ser ut där nere. Är det tex tillstängt/dålig ventilation/fuktig mark i kombination med träbjälklag/organsikt material finns risk för mögel. Krypgrundar kan ofta fixas till, men man måste ju ha någon form av tillträde.
Plintgrund har i regel god ventilation om den inte är väldigt låg eller sidorna förbygga. Hur ser det ut? Med tanke på att det är samma hus så bör markförhållandena vara liknande mot plintgrunden om det inte t.ex. sluttar inåt i plintgrunden så att vatten rinner in. Om då den äldre grunden och bjälklaget stått i 100 år på platsen utan att det stinker mögel… Den delen kan förvisso vara helt murken utan att man vet, eftersom det inte går att besiktiga. Men 100 år är ändå 100 år…
Om plintgrunden är blockerad eller har fall inåt är det steg 1 att åtgärda. Det bör vara enkelt och billigt.
Steg 2 är att hindra markfukt i båda grunderna från att tränga upp. Plast på marken eller kombinerad plast plus isolering in den stänga grunden. Fortfarande billigt mateiralmässigt men mer jobb (kostnad om man inte gör själv). Bökigast i gamla grunden där det låter som att man får ta upp en lucka i golvet eller grundmuren. Eventuellt kan man behöva komplettera den gamla grunden med en avfuktare. Jag har själv mycket god erfarenhet av markisolering + Trygghetsvakten i min stängda krypgrund på sommarstugan. Snustorrt till låg driftskostnad.
I värsta fall är som sagt bjälklaget i gamla delen ruttet efter 100 år. Då blir det dyrare. Värt att försöka få ett kontrakt om att kunna öppna upp och kolla, och backa ur om det ser för risigt ut. Eller köpa grisen i säcken och räkna med några hundra tusen extra som risk.
Plintgrunden bör vara mindre problem. Är det inte redan påväxt bör det kunna förhindras med att fixa eventuella avrinningsproblem, plast på marken plus bra ventilation.
OBS amatör. Ta in en egen besiktningsman om det är säljarens besiktning ni tittat på. Anticimex & co vill så klart friskriva sig från allt samt gärna sälja sina dyra krypgrundsavfuktare. Försök få tag på en redig lokal besiktningsman med god renommé som man kan resonera lite med.
Jag brukar tänka att om huset har stått i 115 år och ser bra ut så kommer det nog att kunna stå i 115 år till utan större åtgärder. Har det däremot bara stått i 25 år och visar tecken på problem så kommer det nog bara att stå i 25 år till utan åtgärd. Extremt förenklat, jag vet, men det finns en risk att grundarbetet och dräneringen inte utfördes helt rätt när man byggde ut.
Men jag föreslår som tidigare har skrivit att fortsätta diskussionen på byggahus. Du får gärna länka om du startar en tråd där
Jag började faktiskt med att skriva på byggahus innan jag skrev här. Har bara fått ett svar där: ett exempel på hur mycket det kan kosta att renovera en skadad krypgrund (55m2 300 000kr).
Vi var på en andra visning igår och tog några bilder. Det är öppet och luftigt under plintgrunden. Krypgrunden har små ventilationshål där vi i alla fall kunde få in mobilen för att ta en titt.
Tänk på att inte ha något organiskt i krypgrunden, som inte hör hemma där. Ser ut som att det ligger träpall med mera. Det binder fukt och kan orsaka fuktproblem helt i onödan. Om du köper huset, se till att städa bort allt skräp från krypgrunden.
Bra rekommendationer från @Klimt ovan! Tänk på att för alternativ 2, att ni gör en egen besiktning, bör ni anlita experthjälp om ni inte själva besitter kompetensen. Den första besiktningens uppdrag innefattade inte krypgrunden, tak med mera.
Jag tror inte du ska oroa dig så mycket. Det förhöjda fuktvärdet i plintgrunden handlar ju framför allt om en risk och inte ett påvisat faktiskt problem. Det ser ju helt inspekterbart ut så köp en egen fuktmätare efter inflyttningen och ta det som vana att krypa in där då och då de första åren och mäta på träet hur det står till. Så länge det inte börjar synas mögel, fukt eller hussvamp så ska det nog vara okej. Besiktningsmän klagar i princip alltid på allt som inte är toppmodern betongplatta på mark. Se till att få bort allt löst trä som ligger och skräpar bara. Tycker ni det är trångt så skicka in ett barn!
Torpargrunden ser fin ut den med. Man kan ju försöka göra ett större hål med en lucka i framtiden, men det ser ändå inte ut som man kommer åt något vidare. Värt att tänka på här är att om användningen av eventuell murstock förändras så kan det ha effekter på klimatet där nere.
