Jag har pratat med ett antal banker inför eventuella köp av hyresfastigheter. De säger att de kan tänka sig att finansiera hyresfastigheter till 40-60%. Ovanpå det säger de att de har en lägre värdering på fastigheterna än t.ex. värderingsfirmor som SFFAB eller liknande företag som sysslar med värderingar av företag/fastigheter.
Jag trodde att bankerna gjorde analyser kring direktavkastning, kassaflöde och annat, men tydligen är personalen på vissa bankers företagsavdelning allvetande. Jag får nämligen svar innan jag ens har
presenterat mina idéer, innan jag ens har berättat något om de affärer jag har för avsikt att göra eller hur mycket kapital jag är beredd att gå in med själv.
Kvinnan på Handelsbanken vill istället stämma av om det är någon mening att träffas för ett möte. Har även pratat med en bankman på Nordeas centrala avdelning. Deras spann ligger inom samma belåning. Ovanpå det kan vi utgå från att vi får en ränta som är betydligt högre än min bolåneränta.
Istället blir jag hänvisad till Almi. Vad är det jag missar och hur kommer jag vidare med att köpa lite större hyresfastigheter i 10-20 miljonersklassen? Någon annan som stött på samma bekymmer kring finansiering? Dela gärna med dig av dina erfarenheter och hur du ev. löste det hela.
Hej den belånningsgraden är ganska vanlig, särkillt om du inte är känd kund från början.
Banken gör alltid sina egna värderingar, att använda en sparbank med lokalt kontor har hjälpt mig då dom känner till staden kvarteret osv.
Jag köpte mitt första 2018. för 8 milj egen insatts 2,8 milj till banken. och då hade/har jag 2 välmående andra verksamheter i en annan branch.
Var totalt barskrapad när jag fick ihop pengarna men aldrig varit gladare. Amoterar hårt ca 4 % skaffat ännu mer förtroende på banken, genom att hålla amoteringsplan och göra det jag har sagt, inte bara bankens löften är viktiga.
2019 köpte jag nästa, behövde inte lägga in lika mkt.
2020 köpte jag nästa behövde inte peta in något alls utan hade skapat övervärde.
2021 köpte jag mitt fjärde hus utan egen insatts.
I dagläget har jag 25 lght på 4 hus till ett värde på 30 milj ca. 2 milj i hyror
Det är en stark motor när du väl kommer in i fastighets branchen, så förök sälja in dina visioner och gå till en bank där du hittar ne bankman som tror på dig.
Ja, 85 procents belåning kan du glömma. Jag förstår en stressad banktjänsteman som inte vill “slänga bort” en timma i onödan om hen redan från början vet att kontantinsatsen är för låg.
40 procent låter extremt lågt, men jag kan förstås inte hela bakgrunden. För en ny kund låter dryga 60 procent inte orimligt. På min tid hade jag ings problem att gå upp till runt 75 procent på en gammal och bra kund. I sammanhanget är kassaflödet både A och O.
Nej, vem tar du mig för? Man ska ha topplån, 110% belåning annars får det vara.
Tänker snarare 75-80% belåning. Säljaren vill ha 24 milj. för fastigheterna. Jag kan troligtvis förhandla ner priset till 18 miljoner. På dessa 18 miljoner vill jag låna ca. 13-14 miljoner. I min värld inte helt orimligt med tanke på att priset blev betydligt lägre. Det förutsätter också att säljaren är beredd att gå ner i pris också.
Dock är det svårt att inleda en förhandling utan att ha ett klart svar från en bank att de kommer att backa upp med finansiering.
Tack för väldigt bra svar! Precis det jag behövde läsa. Jag har ju gjort min DD gällande fastigheterna och anser att jag kan få till en riktigt bra affär. Likande hyresintäkter som dina fastigheter, fördelat på 3 välskötta fastigheter i centrum på en mindre ort. I värsta fall får jag köpa loss en av fastigheterna. Alternativt låna från familj och vänner.
Nja, den bank som säger att 25% på en affär på runt 20 miljoner är låg kontantinsats är ändå inte rätt bank för oss.
85% har jag inte tänkt, men min tanke var att det borde gå att få till runt 75% vid lite större fastighetsaffärer, t.ex 4-5 miljoner i egen insats och köpa för 18-20 miljoner. Denna insats leder till att jag blir helt barskrapad, dvs. 0 kr i sparkapital och maxbelånad privat. Kassaflödet är väldigt bra. Jag får helt enkelt vänta in svar från min befintliga bank och höra deras uppfattning om affären. Bekymret är att jag enbart har varit kund där i ungefär ett halvår. Så gammal kund är jag inte.
Jag skulle säga att 25 % är absolut minimum hos majoriteten av bankerna. Jag har sett exempel på 80 % belåning men då är lånet inte till fullo hypoteksfinansierat, utan behövde delvis läggas i bank (dyrare ränta). Detta var innan räntehöjningar så att behöva lägga 40 % egen insats idag låter inte orimligt.
En möjlig lösning kanske kan vara en säljrevers med säljaren? Kanske kolla vilken bank säljaren har fastigheten finansierad i och kolla med dennes kontaktperson? Jag skulle också rekommendera dig att inte ge upp hoppet även om bankerna kan verka försiktiga och motvilliga till att göra affärer. Det gäller att hitta en bra kontaktperson samt inge förtroende hos denne, men också förstå hur banken tänker. Banken är trots allt en av dina viktigaste samarbetspartners. När du förstår hur banken tänker blir det lättare för dig att veta vilka affärer som är värda att kämpa för och vilka du bör släppa. Banken ser trots allt risker som nya och befintliga entreprenörer inte uppmärksammar, och med omsorg för bankens balansräkning och kundens ekonomi, bör de agera försiktigare.
Större fastighetsbolag (stabila erfarna kunder, börsnoterade) får mycket sällan låna med mer än 65% belåning. Varför skulle en oprövad liten kund få högre belåningsgrad?
Hur hög belåningsgrad en fastighet kan bära beror också på direktavkastningen (högre tål högre belåning).
Låter inte helt sunt att vara helt barskrapad efter ett köp heller, vad gör du om något akut behöver åtgärdas i fastigheten?
