Jag håller med dig. Jag skulle nästan vilja gå ännu längre. Varför inte kräva 20% eller 25% kontantinsats? Och rak amortering så att hela lånet är borta på 30 år? Och avskaffa ränteavdraget när vi ändå håller på. Det hade gett väldigt mycket finansiell stabilitet. Men det hade inte varit poppis.
Och ens om man, mot förmodan, lyckats genomföra ovan så hade vi ju haft så tryggt och så höga marginaler att något populistiskt parti gått till val på att “bara lite” minska på denna marginal så att “fler har råd att köpa” och så är vi snart tillbaka där vi startade
Gällande hur mycket vi behöver höja vår ränta, så vet jag ju så klart inte det. Men jag tror det vore klokt att haka på övriga europeiska länders motsvarigheter till riksbanken, oavsett vad de gör, för att inte få så stora valutarörelser.
Med det sagt, så bor jag i ägt boende med bolån, och jag har majoriteten av tillgångarna noterade i andra valutor i SEK. Så jag skulle drabbas negativt om vi stärkte kronkursen och jag skulle få se värdet på min bostad sjunka om man implementerade det jag skrev ovan. Men det ändrar inte att jag tror att det vore bäst. Genom att positionera mig som jag gjort, så bettar jag på att man “räddar” bostadsägarna på något sätt och samtidigt misslyckas med att försvara kronkursen. Vissa skulle kalla det pessimistiskt, men kikar man historiskt så…
I Nederländerna så hade man ett system som var väldigt likt det svenska fram tills 2008 men efter finanskrisen så gjorde man om systemet.
Idag så krävs det att man:
Kan låna upp till 100% av bostadsvärdet
Lånar pengar till förvärvande eller renovering av bostad
Betalar tillbaka hela lånet på 30 år
Om man uppfyller dessa krav så kan man dra av räntan (36,93% i år, på väg neråt i sakta mak).
I praktiken så innebär detta att Holländska hushåll oftast betalar tillbaks lånet i form av 30 års “annuitetliknande konstruktion” med mer återbetalning allteftersom lånet betalas tillbaka.
Ett typiskt bostadslån ligger kring 300-600 kEUR och amorteringen ligger alltså runt 500-2000 EUR per månad. Jämfört med Sverige ligger månadskassaflödet för nya köpare lägre men för personer som har betalat i 10-15 år betydligt högre.
Det låter som ett bra system. Det skulle helt klart råda bot på en för stor belåning.
Det skulle dock inte fungera här, för det skulle leda till att “inte alla har råd”, och det är ju djupt orättvist att alla inte har råd att äga sitt boende… (obs: ironi)
Hemskt att man ska tokspara till noll belåning under de aktiva åren för att ha en jättepeng när man är pensionär. Snacka om att skicka pengarna åt fel håll.
Jag tror inte det systemet leder till att man tar så mycket mindre lån. I Sverige lånar man med linjär amortering om 1-3% om året tills 50% belåningsgrad. Men i Nederländerna är det överlägset vanligast med annuitetslån där man betalar samma summa varje år. I början blir det huvudsakligen ränta och lägre amortering än i Sverige, för att på slutet av 30-årsperioden bli huvudsakligen amortering.
En överslagsräkning (använde bolåneräknare från respektive land) på hur mycket man kan låna med en lön på 50,000 kr / månad kommer fram till ungefär samma summa (2.5 MSEK). Och då tar man inte ens hänsyn till kravet på kontantinsats! Det tar många år innan belåningsgraden för nederländaren med annuitetslån kommer ikapp den som svensken har med linjär amortering som redan startar på 85% belåningsgrad.
Nu anser jag såklart att ha ett krav på att amortera allt på 30 år är bra om inte annat så för signalvärdet. Men jag tror inte det är så pass enkelt att det löser alla problem och magiskt gör att folk lånar speciellt mindre när man tar hänsyn till alla aspekter i detta fall.
När realräntan är negativ så har du rätt. Amorteringar är irrationellt när man tjänar pengar på bostaden. De senaste decennierna är det så som det har sett ut.
Men historiskt så är negativa realräntor ett undantag. Då vill man amortera klart innan pensionen så att man slipper träla med höga räntor efter att lönen försvinner. Då behövs inte heller tvingande regler för amorteringar.
Detta sjuka experiment med centralplanerade räntor och amorteringar måste få ett slut.
Men det verkar ju inte direkt som att de har lägre lån, om ett typiskt bostadslån ligger på 300-600kEUR? Det låter snarare som mer än här. Tycker det snarare verkar som att modellen ger ganska liknande utfall, om än med mer sparande innan bostadsköp ens kan genomföras i sverige kontra tvångssparande under tiden man har lånet. Men det är ju iofs bra för unga som inte hunnit spara.
Fast jag tänker mig att modellen i sverige innebär evighetslån, där man i princip kan sluta amortera helt vid 50%. Och långt innan dess kan man dra ner på amorteringen rejält. Måste väl ändå vara en del lån som ligger och skvalpar eller åtminstone är onödigt stora som borde ha åtgärdats av den andra varianten. Har dock inga bevis för detta utan det är mer en känsla.
Jag håller med dig att kontantinsatsen är ett bra krav. Den borde vara högre (och inte lägre, som vissa förespråkar för att göra att “fler ska få råd” att köpa sin bostad. Eftersom det inte finns fler bostäder, så är det ju bara någon annan som inte har råd istället, och priserna går upp).
Jag tänker ändå att man tänker till mer ordentligt innan man tar ett lån som man vet att man inom X år kommer behöva betala tillbaka, snarare än ett man ganska snabbt kan låta ligga där bara.
Så länge jag klarar cash flow för räntor och avgifter så lär det inte spela någon roll om det är jag eller någon annan som äger min bostad. Friare/likvida pengar gör det lättare att på kort sikt klara cash flow.
Ja, jag förstår att folk tycker det är dumt om bostadslånet används som en Bankomat för att få pengar att konsumera, men man kan använda lånet/de likvida pengarna på många konstruktiva sätt som ökar ens ekonomiska resiliens, snarare än minskar den. Diskussionen ovan känns väldigt enkelspårig.
Ja, det är ju egentligen lite missvisande att enbart se till skuldsidan. Egentligen är väl problemet en för stor negativ balans precis som du säger. Och på tillgångssidan tänker jag då främst på annat än bostaden man lånat till, för den kan som bekant tappa rejält i värde ungefär samtidigt som lånen blir jobbiga. Just av att lånen blir jobbiga.
Och det jag tänkte var att tvinga folk till att ha högre eget kapital (höja kontantinsatsen) och tvångsspara i form av amortering löser problemet att folk tyvärr inte inte kommer på den tanken själva.
Att vara ansvarsfullt belånad är väl egentligen, som du säger, positivt. I många fall finansiellt fördelaktigt i jämförelse med skuldfrihet.
Tja, jag vet inte om svenska folket är fattiga direkt och belånade till nocken:
Bara kontantinlåning till banker uppgår till ca 45% av bolånen. Sedan är det såklart inte jämnt fördelat någonstans.
Som det mesta som Erik skriver så är lagom bäst.
300-600k är vad normala radhus kostar inom Randstad. I det Holländska systemet så återbetalar man lån på 30 år så den utstående skulden är mindre men eftersom de som hade lån tagna innan 1 Jan 2013 har kunnat stanna i det gamla systemet så är det givetvis relativt få som har betalat av någon större del av skulden. De flesta väljer dessutom någon form av variant där avbetalningen är större i slutet av livstiden.
Problemet med de svenska evighetslånen är att de allra flesta löntagare börjar tappa intjäningsförmågan runt 45-55 och planerar att gå i pension 15-30 år senare. Man kan givetvis planera att sälja huset när barnen flyttar ut eller ha investeringar som ger tillträckligt med avkastning för att kunna behålla huset.
Om man t.ex. vill kunna klara 5% effektiv ränta på 4 miljoner (halva medelpriset på 8 miljoner) och 4% avkastning på investeringen så krävs det t.ex. 5 miljoner i investeringar.
I Holland kan man dra av räntor i max trettio år så det är alltså väldigt dyrt att ha store huslån efter att man pensionerar sig.
Många, men verkligen inte alla, lämnar nog en del av lånet tills de blir pensionärer (troligast är väl att de flyttat för länge sedan dock). Men jag tycker inte att det är ett problem att folk inte tvingas amortera tillbaka sina lån. Det är en affärsuppgörelse mellan banken och personen. Men det handlar ju om mycket pengar så några regleringar behövs nog ändå för att det inte skapa risker på systemnivå.
Du missar nog en fundamental princip här, högre priser ger ju incitament att bygga fler bostäder. Precis som skett i Sverige senaste decenniet.
Ja det är bra att tänka till, men inte att tvingas spara på ett sätt som kanske är suboptimalt.
Glömmer du inte pensionen här? De som kunnat köpa ett hus för 8mkr kommer nog inte ha problem att betala låneränta på max halva värdet (om vi tar nuvarande gräns för amorteringskravet i sverige) med sin pension, även om de inte sparat något annat öht. Men mindre amortering ger ju större möjligheter att spara på ett ställe där pengarna är mer lättillgängliga än i “huset”. Men för de som har svårt att spara är ju amorteringen ett bra ställe att låsa pengarna. Det är en balans tycker jag.
Fast då missade du min poäng; nämligen att det kan vara bra med tvång om gemene person inte själv tänker till Det finns ju långt mindre viktiga beslut som staten absolut ska lägga sig i.
Men jag håller med. Jag är generellt väldigt liberal och folk borde få sköta sig själva i väldigt stor utsträckning med minimala ingrepp från staten (inklusive minimal skatt).
Jag har inte missat den principen. Tvärt om tror jag den finns. Den är extra tydlig när det gäller hyresrätter, och den sönderreglerade artificiellt låga hyran gör att det finns en bristsituation och för lite byggs. Bättre vore marknadshyror. På samma sätt är marknadspriser på bostadsrätter/villor också bra. Det jag vände mig emot var att det inte nödvändigtvis är bra att underlätta för personer att överbelåna sig.
