Jag har bolån hos en bank där lånet är uppdelat i fyra lika stora delar på ca 500 000 kr styck. Delarna hade från början olika bindningstid och ligger fortfarande inte i synk, då jag accepterat bankens bindningstid på 3 år fast olika tillfällen för olika lånedelar.
Vi har dessa pantbrev med ungefärliga belopp:
300 000 kr
120 000 kr
50 000 kr
50 000 kr
1 800 000 kr
Hur lånedelarna är kopplade:
Lån A -> Pantbrev 1,2,3,4
Lån B -> Pantbrev 1,2,3,4
Lån C -> Pantbrev 1,2,3,4
Lån D -> Pantbrev 1,2,3,4,5
Jag frågade banken varför pantbreven är kopplade sådär till alla lån, de svarar:
När det gäller pantsättningen så ligger de fyra första pantbreven i första hand mot lån D, sedan har de övriga tre lånen tagit överhypotek på detta pantbrev. Pantbrevet 5 ligger i första hand mot lån C sedan har lån A och B tagit överhypotek på det. Att det sista lånet (D) även tar överhypotek på det första beror på att det pantbrevet är det bästa pantbrevet.
Jag förstår inte riktigt hur de menar här. Det jag undrar över är om detta korsberoende av pantbrev och lånedelar gör det svårt för mig att flytta delar av bolånet till annan bank med bättre ränta. Skulle jag i så fall vara tvungen att låta samtliga lånedelar gå över till rörlig/3-mån för att därmed kunna flytta rubbet?
Hittar du en ny bank som vill ta över ett av dina lån, så får din gamla bank medverka till en inteckningssanering och till nya pantsättningar av gamla lån.
Det enklaste är förmodlingen att döda det senaste pantbrevet på 1800 000 och ta ut tre nya på 600 000 styck. Du slipper att betala ny stämpelskatt men däremot tar Inskrivningsmyndigheten ut en avgift på, vill jag minnas, 375 kr per antalet nya panbrev. Banken vill också ha betalt för sitt arbete, så att närmare 3000 kr, eller mer lär det kosta dig.
Normalt vill banker inte dela pant med andra banker. Du behöver rimligen flytta lånen till rörlig ränta eller binda på typ 1 år för att få till ett datum när alla lånedelar kan flyttas samtidigt.
Det här framstår som ett skolexempel på varför det är en dålig idé att dela upp lån på olika bindningstider (med olika omsättningsdatum).
Det du rimligen vill är att byta till en aktör med riktigt låg ränta och sådana aktörer är generellt sådana att de inte accepterar något annat än standardlösningar. Om du skulle hitta någon bank som accepterar särskilda upplägg lär det alltså inte vara någon specifikt billig bank. Om du har skamligt hög ränta idag kanske det kan vara värt att undersöka.
Jag kan bara konstatera att jag själv vid ett tillfälle haft tre olika kreditgivare samtidigt. Huvudsaken är att lånen ligger inom ett rimligt belåningsvärde. Dessutom att lånen är på ett rimligt höga belopp0 Ingen bank vill jobba med ett 100 000 kr lån.
Jag ställde frågor om det här caset till två banker när jag hade det aktuellt för ett antal år sedan och fick då till svar att de inte ville dela pant. Att det handlar om interna regler snarare än någon naturlag låter rimligt.
Jag har ställt frågor om olika typer av speciallösningar till alla lågränteaktörer och fick nej på samtliga lösningar från samtliga.
Jag ska byta alla mina lån till en annan bank. Det är drygt 4 milj som ska fördelas på 5 lån (500 k obundet, 4 x 850 k (2 på 4 år, 2 på 6 år). Pantbreven är en snårskog och jag tänkte sanerar de så att de än anpassade till lånen inför framtida ombildningar/flyttningar. Med det är kanske inte värt besväret i nuläget?
Tips från coachen är att aldrig dela upp lånen på olika bindningstider, det är ett av bankens mest effektiva sätt att låsa in dig som kund hos dem och gör det extremt svårt för dig att flytta lån eller förhandla ränta. Som exempel, när det första löper ut efter 2 år, varför ska de ge dig bra ränta vid ombindning eftersom du ändå sitter fast hos dem i minst 4 år till pga andra lån?
Dela upp lånen om du vill, det är hugget som stucket, men kör på samma bindningstid.
Jag har ingen erfarenhet från de mindre aktörerna, men har i omgångar pratat med de större. Som regel säger de tvärt nej till att dela pant, men hittar du rätt bankman så kan det gå. Vi har just nu ungefär hälften-hälften hos två storbanker och de kunde sinsemellan lösa det med pantbrev så båda blev tillräckligt nöjda.
Jag har ju inte någon större erfarenhet med bankbyte. Men det är således så att t ex SBAB inte skulle ge mig ett bolån på 1,7 milj om jag ville flytta den delen när 4 års lånet bli fri?
En fundering: Om man delar upp lånet mellan bank A och bank B och i ett senare skede vill flytta en av delarna till bank C - kan då den andra kvarvarande banken (A eller B) blockera det? De kanske inte gillar bank C…