Är ny här på forumet. Har ett litet investeringscase som jag behöver ha en second opinion på!
Förutsättningar:
400k som sitter på ett räntekonto som skall investeras. Har idag redan en uthyrningslägenhet i våran villa som vi hyr ut idag för 7000kr varmhyra. Har ca 1,5milj investerat på börsen i aktier och fonder.
Alt1:
Då jag har ett dubbel garage på tomten som jag planerar på att bygga en loftlägenhet total byggkostnad 400k. Räknar med att kunna ta 10000kr i varmhyra. Så efter man har räknat bort skatt och driftkostnad så borde avkastningen landa runt 21% årligen. Sen om man räknar in att man återinvesterar avkastningen på börsen i 30år till 8% avkastning så borde det blir ca 10,2milj. (Ränta på ränta).
Alt2: Investera allt på börsen in en billiga indexfond. Med ränta på ränta effekten så borde det bli ca 4,16 miljoner efter 30 år.
Problemet jag ser det lite som är att jag skulle låsa investeringen i huset och att räknar på att behöva behålla huset i 30år för att verkligen få ränta på ränta effekten.
Räknar på det så verkar det ju vara ett ganska tydligt svar vilket som är mest lönsamt, men finns många andra aspekter att ta hänsyn till. Mer jobb med en uthyrning etc.
Du har ju siffrorna, men det är ganska mycket antaganden som vi inte riktigt vet om de är rimliga.
T.ex. är det rimligt att efterfrågan på loftlägenheten finns kvar i 30 år? Har du räknat med att den är uthyrd 100% av tiden? Du kommer säkert ha perioder, iaf korta kanske längre sådana, när den står tom. Glöm inte heller att det troligen kommer vara en del underhåll under denna tid. Det är ju också en del jobb med uthyrningen. Både underhåll etc. men även med att hitta hyresgäster. De som hyr loft ovanpå garage för 10K/mån bor gärna inte så länge. Bara så att du inte gör någon glädjekalkyl för uthyrningsdelen.
Haha visst är det så. Nu råkar jag ha en fru som är noga med att göra bakgrundskollar på dom som hyr ut av oss.
Vi stör oss inte jättemycket på att ha folk som bor på tomten. Vi brukar välja folk som pendlar eller är expatfolk. Roligt med andra kulturer och speciellt när man får betalt för det.
Ser det lite mer som en diversifiering av inkomsterna. Och något som ger en månatlig utdelning.
Angående garaget så kan man hyra ut de som de är istället för att lägga ut 400.000 på att bygga om den…
Finns dom som är intresserade att meka eller förvara sina fordon i ett varmt utrymme… Investera dom 400.000 istället på annat å hyr ut garaget…
Vet inte om du räknat med schablonavdraget på 40k i din kalkyl men för att det ska kunna vara en privatuthyrning skattemässigt så behöver den nyttjas av dig eller närstående en ”del av året”. Ish 10 månader/år kan du hyra ut, och du kan behöva motivera varför du har behov av denna privatbostad. Allt för att inte det ska betraktas som näringsverksamhet.
Detta gäller alltså garaget om det är frånkopplat från huset, inte den lgh du hyr ut i huset. Den kan du hyra ut året om så länge du bor i huset.
Jag skulle satsa på uthyrning alla gånger. Som jag ser det är frågan hur “entreprenöriell” du är. Det finns alltså inget givet svar. Om du prioriterar “konventionell livskvalitet” så är uthyrning kanske en dålig idé. Om du hellre vill leva lite som “Oppfinnarjocke i ett laboratorium” så är uthyrning utmärkt. Jag lägger alltså inget värde i detta. Den entreprenöriella livsstilen passar mig själv bra.
Privatuthyrning är ett deltidsjobb som kan vara mycket besvär vid redan jobbiga tillfälle. Många överskattar inkomsten och underskattar utgiften i pengar, tid och sinnesro :). Privatuthyr själv och det går bra, men vet flera fall när det gått dåligt för ägaren längre perioder. Indexfonder är väldigt enkelt. Köp, köp och köp, gärna automatiskt, och titta sällan och sälj helst aldrig. Avkastningen, korrekt beräknad, är inte så super som många tror med uthyrning.
Bor du inom detaljplanelagt område så är det inte säkert att du får bygga på en våning på garaget till att börja med. Sen tycker jag att det lät som väl optimistiska antaganden ang någon skulle vilja betala 10000:-/mån för ett sådant boende. Lite beroende på läge såklart. Samt som några andra var inne på, får du tag i en jobbig hyresgäst kan det bli ett helvete att bli av med den. Besittningsrätten är stark, oavsett vad ni hittar på för hyresavtal. In med degen på börsen istället.
Bara noterar att flera mäklare värderar det till endast 200K trots hyresintäkter på 10tkr/månad. Jag vet hus för 1,5Mkr som inte ger 10tkr/månad och då kommer de med betydligt mer kostnader för drift, underhåll o försäkring. Delar du mäklarnas uppfattning bör du väga in att 200K “försvinner” och behöver tjänas in vilket väl lär ta 2 år för breakeven i teorin. Var ligger detta geografiskt på ett ungefär?
Har ni ändå bestämt er för att fortsätta ha den andra uthyrningen kvar, dvs en utomstående som bor på er fastighet påverkar det väl ytterst lite att ha ytterligare en så förstår det resonemanget. Blir snarare mer lönt.
Låter som du bör köra uthyrningen och investera kassaflödet som kommer på börsen.
Rich dad hade varit stolt om du läst den boken
nu nyttjar vi huset själv med så vi klarar oss ang dom reglerna.
