Investering i litet hyreshus

Hej!

Jag har planer på att investera i ett litet hyreshus i min hemort. Min frågar är: Kan man verkligen förvänta sig att hyreshus marknaden kommer hänga med resten av bostadsmarknaden prismässigt? Hyreshuset är inte värt mer än vad det genererar i intäkter, eller?

Hyreshus: 3,5m

Intäkter: 300 000kr

Hyreshöjningar per år: Ca 1-3 % /år

Bostadsmarknad stigning: Ca 7% /år

Om nu priset på hyreshus skulle höjas i samma takt som bostadsmarknaden så är det väl snart ingen ide att investera då direktavkastningen skulle bli fruktansvärd, eller tänker jag fel?

Tacksam för svar //Novis investerare

Hej!

Nedan får du en mycket enkel fastighetskalkyl. Verklighetens kalkyler är betydligt mer sofistikerade än så här, men du får ändå ett hum om hur man räknar.

Hyresintäkter 300 000 Driftskostnader - 80 000 Akut underhåll -20 000 Planerat underhåll - 20 000 ÖVERSKOTT 180 000

Exempel på Akut Underhåll är byte av kyl och frys, stopp i avlopp etc etc. Planerat Underhåll är renovering av badrum efter 30 år, byte av tak mm mm.

180 000 kr dividerat med 3 500 000 ger 5,14%. Det är vad fastigheten avkastar och det skall då täcka räntan på lånat kapital samt avkastningen på din egen insats. Om nu hyresintäkter och kostnader stiger lika mycket de kommande åren, så kommer avkastningen både i reda tal och i procent att öka varje år eftersom intäkterna är större än kostnaderna.

Låg avkastning, javisst, men det finns flera förklaringar. En kan vara, att oftast säljs ett mindre hyreshus på tre-fyra lägenheter med en tom lägenhet där köparen flyttar in. Hen är beredd att betala extra för att få ett centralt boende. Ett annat skäl kan vara att den tidigare ägaren inte tagit ut marknadsmässiga hyror. I takt med att gamla hyresgäster flyttar så kan den nye ägaren undan för undan höja hyran.

Till sist. Ditt antagande om att villapriserna stiger med 7 procent om året verkar väl optimistiskt. De senaste årens prishöjningar beror till största delen på de låga räntorna. Säg att löneökningarna över tid ligger på cirka 2-3 procent, då är det knappast möjligt att huspriserna långsiktigt kan stiga med 7%. På sikt skulle det innebära att en köpare till en nyproducerad villa skulle få betala mer än hela sin lön till räntor och driftskostnader för sitt hus. Detta känns inte rimligt.

Hej! Tack för svar!

Ja, det är väl lite där jag hamnar också, 5% avkastning innan ränta. efter ränta blir denna siffra närmare 3.5%.

När de gäller huspriser kan man kanske redan argumentera om att det är orimligt. Enligt denna artikel ifrån SVT.se har huspriserna de senaste 20 åren ökat med mellan 200-350%. Så 7% är rätt lågt räknat med det i tanke. Men hur länge kan de hålla i sig? För om man inte har prisökning på huset att luta sig emot finns det kanske inte någon anledning att investera i ett hyreshus i nuläget.
https://www.svt.se/nyheter/lokalt/uppsala/explosionsartad-uppgang-av-huspriser

Jag är ju lite av en domedagsprofet och man vill ju inte köpa sig in i branschen om den nu börjat närma sig smärttröskel, prismässigt.