Nedan följer en automagisk transkribering av intervjun gjord med hjälp av AI. Det innebär att den inte är ordagrann och kan innehålla fel.
Visa hela transkriberingen
Deklaration vid bostadsförsäljning – med Joacim Lindblom från Lexly
Jan: Har du sålt en bostadsrätt, villa, radhus eller fastighet? Då är det här kortavsnittet för dig. Vi går igenom vilka avdrag man kan göra, vilka är de vanligaste misstagen, hur man ska tänka kring tidsgränser för avdrag, vilka man alltid kan göra och vilka som är tidsbegränsade – samt hur uppskov fungerar och vad specialreglerna säger om arv, gåva och köp under marknadsvärde.
Eftersom jag inte är expert på deklarationer varken juridiskt eller ekonomiskt gör jag det här avsnittet tillsammans med Joacim Lindblom från Lexly. Det här avsnittet är också reklam för Lexly, som hjälper till med just de här frågorna. Du får ta del av Joacims erfarenhet av att ha jobbat med dem – och i beskrivningen finns en länk om du vill boka ett möte med honom eller någon av hans kollegor.
Caroline: Varmt välkommen till Rika Tillsammans-kanalen, som handlar om allt som är roligt med privatekonomi och livet. Varje vecka delar vi med oss av våra erfarenheter, vår livsresa, våra framgångar och våra misstag. Du ska kunna göra din ekonomi, ditt sparande och ditt liv lite rikare. Vi som driver den här kanalen heter Caroline och Jan Bolmeson.
Jan: Varmt välkommen, Joacim!
Joacim: Tackar, tackar.
Behöver genomsnittssvensson egentligen göra så mycket avdrag?
Jan: Innan vi börjar – det dyker alltid upp i deklarationstider, de här frågorna om “bästa avdragen du missar” och “avdragslexikon”. Men min upplevelse är att för genomsnittssvensson finns det inte jättemycket att göra avdrag för som inte redan är förtryckt på deklarationen. Vad är din bild som expert?
Joacim: Det stämmer. Om vi pratar om de 90 procent av deklarationerna – din vanliga vardagsdeklaration som du får varje år – då är i princip allting redan ordnat från ditt företag. Det handlar oftast bara om att titta igenom den, se att ingenting är konstigt, och eventuellt fylla i avdrag som du redan vet om, som till exempel resersättning. Sedan är det bara att klicka igenom och godkänna.
Jan: Så ingen behöver ha dåligt samvete för att de lämnar pengar på bordet.
Joacim: Nej, det behöver man inte. Det pratas mycket om hur man ska undkomma skatt, men det handlar oftast om väldigt specifika situationer och specifika belopp – det är inte för gemene man.
Jan: Och ofta brukar det ändå komma tillbaka och bita en när man försöker vara för smart.
Joacim: Skatteverket är inte så lätt att lura.
Jan: Nej, precis. Men vi ska prata om det vi egentligen avsåg – och det är när det verkligen gäller att göra rätt, nämligen vid försäljning av fastighet eller bostadsrätt. Vad är det viktigaste att veta, innan vi hoppar ner i detaljerna?
Gör de avdrag du har rätt till – även utan kvitton
Joacim: Det viktigaste är att man faktiskt gör de avdrag man har rätt till. Många blir väldigt rädda för sina avdrag när de saknar kvitton eller är osäkra på exakt vad något kostade. Men har du gjort en renovering eller någon annan avdragsgill åtgärd, har du rätten att göra avdraget – även utan bevis. Det enda du riskerar är att Skatteverket ifrågasätter dig och att du då behöver dra tillbaka ansökan om de inte anser att det finns tillräckliga bevis. Men rätten att göra avdraget finns alltid.
Googla mycket, ta hjälp och ring experter om det behövs.
Jan: Träffa er på Lexly också, ska jag tillägga. Men min upplevelse av Skatteverket är att de faktiskt har en av Sveriges bästa kundtjänster. Är man öppen och säger “jag är osäker” eller “jag har inte dokumentationen” – i alla fall som företagare – slipper man i regel skattetillägg. Det värsta som händer är att de säger att de inte håller med, och sedan får man försöka lösa det. Men är man bara ärlig brukar det fungera bra. Är det din upplevelse också?
Joacim: Ja, absolut. Gör du ett ärligt misstag och är öppen med varför du tror att du har rätt till avdraget, är det oftast inga problem. De säger antingen att de håller med, eller att de inte håller med – och sen är det det.
Jan: En sak jag är osäker på: gäller skattetillägg privatpersoner eller bara företagare?
Joacim: Skattetillägg gäller inte privatpersoner, tror jag. Men du kan få en straffavgift om du medvetet fuskar.
Hur beräknas kapitalvinsten?
Jan: Hur beräknar man kapitalvinsten som ska beskattas vid en bostadsförsäljning?
Joacim: Vinsten beräknas på skillnaden mellan vad du köpte bostaden för och vad du sålde den för. Det är den totala vinsten. Sedan får du göra vissa avdrag för kostnader utöver köpeskillingen som minskar den beskattningsbara vinsten.
De klassiska avdragen är mäklararvoden vid försäljningen, kostnader för homestyling inför försäljning, lagfartsavgifter vid köpet, pantbrevs- och räntebrevskostnader samt renoveringskostnader. Det är renoveringarna som de flesta fastnar lite på – och där de stora avdragen oftast görs.
Grundförbättringar kontra vanligt underhåll
Jan: Erik Sandberg frågade: vilka avdrag är godkända vid försäljning, och vad räknas som grundförbättring?
Joacim: Jag ska lägga till en nyans kring homestyling – att flytta undan möbler och magasinera dem inför en försäljning är inte avdragsgillt. Det räknas som en personlig kostnad. Men tillbaka till frågan om renoveringar: de andra sakerna – lagfart, mäklare och liknande – är inte tidsbegränsade. De är alltid avdragsgilla. Renoveringar däremot delas in i två kategorier, och det är viktigt att förstå skillnaden.
Grundförbättringar är avdragsgilla till 100% för alltid – under hela din ägartid, och i vissa fall även för tidigare ägares renoveringar. Vanligt underhåll, alltså att återställa något till det skick det hade innan, är avdragsgillt i bara fem år.
Jan: Om jag till exempel renoverat köket – bytt luckor, spis, fläkt – var hamnar det?
Joacim: Då behöver vi titta på vad du faktiskt gjort och vilket material du använde. Var det bättre och dyrare material än det du hade innan?
Jan: Det var ett snäpp över IKEA.
Joacim: Då är det möjligen en förbättring jämfört med det tidigare. Du hade luckor, du har luckor igen – det är inte en ren grundförbättring. Men om du valt dyrare och lyxigare luckor behöver man titta på mellanskillnaden: vad hade det kostat att bara återställa köket till samma standard som förut? Om det hade kostat 30–40 000 kr, men du lade 150 000 kr, då är mellanskillnaden – ungefär 110 000 kr – alltid avdragsgill som grundförbättring.
Mellanskillnaden mellan en ren återställning och den faktiska uppgraderingen är det som räknas som grundförbättring – och den är alltid avdragsgill.
Jan: Och det gäller lika för badrum och allt annat man gör?
Joacim: Ja, det gäller allt. Och i samband med en köksrenovering kanske du också flyttar spisen, sätter en fläkt någon annanstans eller bygger en köksö. Då har du ändrat rumsplaneringen – och det är en ren grundförbättring, avdragsgill till 100%. Så det gäller att räkna noga och verkligen gå igenom vad som faktiskt utförts.
Jan: Är det skillnad på material och arbetskostnader?
Joacim: Man tittar på helhetskostnaden. Om du anlitar hantverkare tittar man på vad fakturan landade på – och vad det hade kostat om det bara var en återställning. När man uppgraderar kan ju även arbetskostnaderna bli högre, till exempel om man väljer granit och det kräver mer anpassning. Men om du renoverar helt på egen hand får du aldrig göra avdrag för din egen arbetstid – bara för materialkostnaderna.
Jan: Så om man är lite framsynt kan man be hantverkaren specificera vad det kostar att till exempel flytta köksön – så har man det dokumenterat redan från början och slipper diskussionen med Skatteverket?
Joacim: Mm, ja det kan man. Var noga med hur fakturan är uppdelad.
För att ge fler exempel: att bygga en altan där det inte fanns någon tidigare är en grundförbättring. Att installera jordvärme där det bara fanns luftvärmepump är en grundförbättring. Att flytta köket till övervåningen eller ändra layouten i hemmet är grundförbättringar. Det som är grundförbättring är det som är nytt eller objektivt bättre. Vanliga renoveringar som gäller i fem år är enbart återställande till tidigare skick.
Jan: Du sa något viktigt om nybyggen – kan du utveckla det?
Joacim: Ja, för nybyggnationer gäller att de aldrig kan återställas till ett bättre skick än när de byggdes. Det är nybyggt – så fräscht och bra det bara kan bli. Du kan absolut göra objektiva förbättringar, som att installera en diskmaskin där det inte fanns någon. Men om du tapetserar om eller målar om väggarna i ett nybygge räknas det inte som avdragsgillt underhåll, eftersom du inte kan förbättra bättre än ursprungsskicket.
Uppskov – flytta skatten framåt
Jan: Hur fungerar uppskovsreglerna? Det är en vanlig fråga.
Joacim: Uppskov handlar om att du har gjort en vinst som du i vanliga fall ska beskatta. Men om du i samband med försäljningen har köpt en ny bostad som du ska flytta in i och behålla som permanentbostad, kan du ansöka om preliminärt uppskov i deklarationen. Skatteverket pausar då din betalning och ger dig ett år på dig att fastställa din nya bostad. Nästa deklarationsår bekräftar du köpet och skatten “flyttas” till den nya bostaden. Så länge du fortsätter att flytta till nya bostäder kan du rulla skatten framåt.
Jan: Betalar man ränta på uppskovet?
Joacim: Nej, det avskaffades 2021. Nu är det helt räntefritt.
Jan: Så man kan i princip rulla det framåt till man dör och dödsboet betalar det?
Joacim: Ja, så länge reglerna är uppfyllda. Du ska sälja din huvudbostad, du ska ha bott där i minst två av de senaste fem åren, och den nya bostaden måste vara en permanentbostad. Det finns också en regel om att den nya bostaden normalt sett ska kosta lika mycket eller mer – köper du billigare kan uppskovet bli proportionellt reducerat.
Jan: Det låter som en typisk fråga att ta hjälp med.
Skilsmässa, arv och gåva – kontinuitetsprincipen
Jan: Hur fungerar beskattningen vid skilsmässa, arv och gåva?
Joacim: Vid skilsmässa gör man oftast en bodelning, och bodelning är skattefri. Det sker ingen regelrätt försäljning och därmed ingen deklaration för den händelsen. Istället träder något som kallas kontinuitetsprincipen in – den gäller även vid arv och gåvor.
Principen innebär att den som tar emot bostaden övertar den skattemässiga positionen som redan finns i bostaden. Det vill säga: det ursprungliga anskaffningspriset, men även de renoveringar som den tidigare ägaren gjort. Om din far exempelvis byggt ett garage och sedan ger dig huset som gåva, beskattas inget vid gåvotillfället – men du tar över hela skattemässig historia, inklusive hans anskaffningspris. Den latenta vinstskatten finns kvar och kommer att aktualiseras den dag du säljer.
Den latenta skattsmällen kommer förr eller senare – och den blir lika stor oavsett hur länge du skjuter den framåt.
Jan: Och just därför är det viktigt att göra bodelningen rätt – att man tar hänsyn till anskaffningsvärden, grundförbättringar och den framtida skatten?
Joacim: Exakt.
Bostadsrätt eller fastighet – är det någon skillnad?
Jan: Är det någon skillnad på om man säljer en bostadsrätt eller en fastighet?
Joacim: Ur skattemässig synvinkel inte jättestor. Man använder olika blanketter – K5 för bostadsrätt och K6 för fastighet – men avdragsreglerna är i grunden desamma. En praktisk skillnad är att fastigheter oftast har fler och större renoveringsavdrag, medan bostadsrätter generellt har mer begränsade möjligheter eftersom det är föreningen som ansvarar för exempelvis stambyte.
Det finns dock en viktig post att hålla koll på i bostadsrätt: kapitaltillskott. Det innebär att du i praktiken har amorterat på bostadsrättsföreningens lån, antingen via en extra inbetalning som föreningen begärt eller – och det är det vanligaste – via en del av din månadsavgift som går till att amortera föreningens skulder. Föreningen ska rapportera detta till Skatteverket, och det brukar framkomma i deklarationen per automatik.
Jan: Normalt dyker det alltså upp av sig självt?
Joacim: Ja, en ordentligt skött förening sköter det automatiskt. Men titta till din deklaration – ser du noll på kapitaltillskott kan det vara värt att ställa sig några frågor.
Jan: Och det är en post som bara är aktuell vid försäljning?
Joacim: Ja, det är en avdragsgill kostnad i din blankett vid försäljning.
Köp under marknadsvärde – gåva eller köp?
Jan: Ibland hör man att man vill köpa farfars hus till ett “kompispris” under marknadsvärdet. Hur ser Skatteverket på det?
Joacim: Skatteverket bryr sig inte om prisnivån så länge det görs lagligt – de utgår från den summa som anges i avtalet. Det viktiga är att ha koll på taxeringsvärdet.
Om köpeskillingen överstiger taxeringsvärdet för fastigheten måste transaktionen klassas som ett köp. Inte som en gåva eller något annat – det vore ett förtäckt köp, vilket är ett skattebrott. Är det ett köp deklarerar säljaren sin eventuella vinst och avdrag, och köparen börjar med ett nytt anskaffningsvärde och kan inte ta med sig några avdrag från tidigare ägare.
Jan: Okej, så taxeringsvärdet är tröskeln. Vad händer om priset ligger under taxeringsvärdet?
Joacim: Då kan man i stället skriva det som en gåva. Men då gäller kontinuitetsprincipen igen – köparen tar över säljarens skattemässiga position, inklusive ett eventuellt lågt ursprungligt anskaffningspris. Har säljaren inte gjort många renoveringar kan det innebära en stor latent vinstskatt. I sådana situationer kan det faktiskt vara fördelaktigt att betala lite mer och definiera det som ett köp, snarare än att ta på sig en stor framtida skattesmäll via en gåva.
Vad gör man utan kvitton?
Jan: Du nämnde det lite i inledningen: vad gör man om man saknar kvitton? Hur skapar man dokumentation, och skickar man in den direkt eller väntar man tills Skatteverket frågar?
Joacim: Det är upp till en själv. Vill man undvika frågetecken kan man skicka med dokumentationen direkt. Men i övrigt kan du fylla i det avdrag du har rätt till och skicka in det – och om Skatteverket sedan hör av sig och vill ha bevis kan du presentera det du har.
Kvitton är förstås bäst. Saknar du dem kan du visa en mejlkonversation med byggfirman som bevisar att arbetet utförts, eller före-och-efterbilder från telefonen. Och ibland kan man argumentera utifrån rimlighet: “Vi köpte huset det här året – det är orimligt att det inte renoverats sedan dess.” Bilder, datum och logik kan räcka långt.
Joacim: Man kan alltid argumentera för sin sak. Antingen godkänner Skatteverket ditt avdrag, eller så säger de att de tror att det kostat mindre och går på ett lägre schablonvärde. Då får man antingen acceptera det eller argumentera vidare.
Jan: Det är något många missar med Skatteverket – att det sällan finns ett absolut rätt och fel. Det är ofta en tolkningsfråga, och det handlar mycket om ett samtal där man argumenterar för sin sak. Ju bättre förberedd och ju mer dokumentation man har, desto starkare case brukar man ha.
Joacim: Exakt.
Fritidshus – samma regler?
Jan: Är det någon skillnad på fritidshus och permanentbostad?
Joacim: Deklarationsmässigt och avdragsmässigt är det i stort sett detsamma – fritidshus är en småhusenhet precis som en villa. Samma renoveringsregler gäller. Den stora skillnaden är att man normalt sett inte har rätt till uppskov på ett fritidshus, eftersom uppskov är kopplat till försäljning av en huvudbostad. Och ett fritidshus är per definition inte en huvudbostad.
Jan: Bra att veta. Är det något jag borde ha frågat om?
Joacim: Inte vad jag kan komma att tänka på.
Jan: Du som lyssnar – har jag missat något, skicka ett mail till Joacim eller boka ett förutsättningslöst möte. Det finns en länk i beskrivningen. Stort tack, Joacim!
Joacim: Tack själv!
