Kalkyl på uthyrning

[RiTes]

Skulle vilja få lite tips hur jag kan tänka kring en investering av boende som sedan ska hyras ut.

-Inköp villavagn 250.000kr med lånade pengar. Just nu 0.99% ränta.

-Lite jobb inför uppställning av den 20.000kr.

-Kommer stå på sin plats i 10år. Minimalt med underhåll på denna tid. Kommer inte revoveras eller fixas något mer än absolut nödvändigt.

-3500kr hyra + el

-Säljs efter 10år för 65.000kr

I slutändan blir frågan är det bättre att ta 250.000kr och investera och göra 5-10% per år på börsen istället?

Tänker lite riskspridning här med att ha uthyrning. Har redan investeringar som tickar på detta med uthyrning blir lite stabilare än det.

[Skogstomten (Erik Naessén)]

Min erfarenhet är att husvagnar (och villavagnar även om de jag sett borde/kan vara kraftigare?) ofta är väldigt spinkigt/klent/enkelt byggda. Apparatur/system i de har betydligt sämre livslängd/uppbyggnad än i en vanlig villa. (Avlopp, pumpar, vatten, värme, isolering, kök osv).

Det innebär dels högre driftskostnader än man kanske tror men även att de slits fort även om man är försiktig och ”vet” hur de ska brukas.

Så med uthyrning till ”växlande hyresgäster” får du nog räkna med att mycket går sönder/fallerar/blir fult behöver repareras en hel del. Får du dessutom en ”ovarsam” hyresgäst kan det fort hända mycket.

Har diskuterat det många gånger med en bekant som funderat på hyra ut till studenter då han bor på en studentort.

[Dennis_D]

Jag gör ett försök! Jag tar inte hänsyn till inflation eller skatter, för jag vet inte hur de fungerar för uthyrning!

Hyra ut

250kkr lånas på 0,99% ränta blir en årlig kostnad på (250k · 0.0099 =) 2,475 kkr => total kostnad 24,75k

20kkr eget kapital används, som annars hade investerats ger en tappad avkastning på 20 · 1,07¹⁰ -20 = 19,3k

Tillbakabetalning av lånet (obs, räntan redan avdragen ovan): 250k
totala kostnader: 24,75+19,3+250 = 294,05k

Intäkter:
3,5k · [uthyrda månader] · 10
65k för vagnen efter sälj

• Uthyrning alla månader: 3,5k · 12 · 10 = 420k --------- nettovinst = 420k - 294,05 + 65 = 190,95k
• Uthyrning 10 mån/år: 3,5k · 10 · 10 = 350k --------- nettovinst = 119,95k
• Uthyrning 6 mån/år: 3,5k · 6 · 10 = 210k --------- nettovinst = -20,05k

Investera
250kkr lånas med 0,99% ränta och investeras.
Kostnaden för lånet blir som ovan: 24,75k
Intäkter:

• 5% avkastning: 250k · 1,05¹⁰ - 250k = 407,22k - 250k = 157,22k --------- nettovinst = 157,22 - 24,75 = 132,47k
• 7% avkastning: 250k · 1,07¹⁰ - 250k = 491,79k - 250k = 241,79k --------- nettovinst = 241,79 - 24,75 = 217,04k
• 10% avkastning: 250k · 1,1¹⁰ - 250k = 648,44k - 250k = 398,44k --------- nettovinst = 398,44 - 24,75 = 373,69k

Slutsats
Mycket beror på hur många månader du kan hyra ut, samt vilken avkastning du kan få på börsen. En stor kostnad i uthyrningsscenariot är värdeminskningen på vagnen, som äter upp en stor del av vinsten. I investeringsscenariot är 10% reell avkastning (efter inflation) nog högt räknat, så jag skulle kika mer på 5-7%. Sedan kommer väl skatter potentiellt att inverka olika. I detta avsnitt pratar Jan med två personer om privatuthyrning, och metoder för att undvika skatt helt nämns.

Lycka till!

Off-topic: @janbolmeson det vore nice att få in LaTeX-formatering på mattesaker i forumet, så att man kan skriva tex $10^10$ och få det på ett mer läsbart format! Har sett det i andra sammanhang, men har ingen aning om hur svårt det är att implementera och det hade väl inte använts jättemycket. Upp till dig om det är värt det!

EDIT: Tack @Nightowl som påpekade att det går att formatera mattesaker mha html!

[RiTes]

Tack. Läget gör att en viss typ av hyresgäst kommer bli aktuell. Det är inte något korttidsboende för studenter. Men bra input, det är ju lite husvagnsvarning på vissa vagnar. Jag kanske får se det som 5-10år med mindre investeringar och underhåll. Sedan säljs den.

[RiTes]

Tack! Väldigt bra förklarat.
Har bollat lite med siffrorna innan men du beskriver det väldigt mycket bättre.

Ser denna som kanske den rimligaste att titta på.

• Uthyrning 10 mån/år: 3,5k * 10 * 10 = 350k --------- nettovinst = 119,95k

Nu ska jag kanske inte titta på vad jag lyckats med över senaste 10åren men för att jämnföra är nog denna mest rimlig.

• 7% avkastning: 250k * 1,07^10 - 250k = 491,79k - 250k = 241,79k --------- nettovinst = 241,79 - 24,75 = 217,04k

Det ska ju vara för att sprida lite risker som att hyra ut skulle vara en fördel. Men tittar jag på faktisk vinst så är att investera pengarna som känns mera självklart. Kanske fundera på att risksprida ännu mera där istället. Mer jobb att hyra ut än att investera för mig.

Tack för tipset om podden den har jag lyssnat på men kör den igen för att se om jag missade något.

[Nightowl]

@Dennis_D

LaTeX-formatering på mattesaker i forumet, så att man kan skriva tex 10^10 och få det på ett mer läsbart format!

Du kan använda html istället 10¹⁰.
Discord stödjer inte LaTeX-formatering som standard.

[_Kalle]

Tar du med att det blir en del jobb med uthyrningen för dig tycker iaf jag att det verkar attraktivare att investera på börsen istället.

[RiTes]

Stämmer. Tänker att spridningen av risk skulle vara bra men undrar om det är värt besväret ju mer jag tittar på det. Har bara investerat i 10-15år och under dessa har det varit lätt att lyckas.

Att folk behöver ett ställe och bo på känns rätt stabilt jämnfört med låtsas pengar som far runt som ettor och nollor

[_Kalle]

Håller med om känslan, men ettor och nollor som far runt är svårslaget i enkelhet

Men sen beror det ju lite på omständigheterna också. T.ex. bor du nära platsen där din villavagn skulle stå? För det kommer garanterat komma gånger när du måste åka dit på kort varsel. Tycker du det är jobbigt att handskas med hyresgäster eller kanske t.o.m. lite roligt?

[Dennis_D]

Tack! Nu när du säger det står det ju faktiskt i rutan att man kan använda HTML.

[RiTes]

Det är lite av ett test. Tanken är att göra något större i framtiden och det är bra sätt att lära sig på.
Men jag har en annan enklare lösning att testa istället. Tror jag låter bli villavagnen (om jag inte får den till riktigt bra pris).