”Nya regler ska avslöja föreningar som inte sköter ekonomin” (DN. Ekonomi s 23 11-01-2024, bakom betalvägg). Nyckeltal i Årsredovisningen ska underlätta för spekulanter att syna bostadsrättsföreningens ekonomi. Alla föreningar har inte bra ekonomi:
Skuldsättning i kr/kvm totalyta|
Skuldsättning i kr/kvm borätts-yta|
Sparande i kr/kvm|
Föreningslånets räntekänslighet
Energikostnad i kr/kvm|
Årsavgift i kr/kvm boyta|
Årsavgifternas andel i % av total nettoomsättning|
Men, hur ska lekmannen vikta nycklarna för att sätta rätt värde på bostadsrätten, och ska de tillämpas även i nyproduktion?
Spännande, ser det som ett bra kliv framåt för att gemene man ska få en bättre inblick i föreningen. Prissättningen löser väl marknaden som alltid, men kanske med lite mer transparens.
Både punkt 3 och 5 borde väl vara fördel för nyproduktion, men annars så kommer nyproduktioner ha nyckeltal som inte är gynsamma vid jämförelser…
Problemet är hur man definierar “sparande”. Vissa anser att detta utgörs av kassaflöde (vad som hamnar i Kassan under året) och motsvaras av Avsättning till fond för yttre underhåll. Ska helst bli positivt under s k Normalår (år då inga större renoveringar förekommer). Andra anser att även amortering är en form av sparande. Problemet är att om den ena föreningen sparar 100 kr/kvm och år i fonden och är lånelös och den andra föreningen sparar 100 kr/kvm i fonden och amorterar 100 kr/kvm och år, vem har då bäst ekonomi? Den som sparar 100 eller 100+100 kr/kvm och år?
Problemet är att många tecknar förhandsavtal och då finns bara en preliminär Kostnadskalkyl. Några år senare, i Ekonomisk plan, framgår siffrorna. Och inte heller dessa behöver stämma överens med Årsredovisningen i en verksam förening.
Åtminstone under min aktiva tid stämde i princip alltid kostnadskalkylen med Ekonomisk Plan. Oftast körde man 5-årsräntan i kalkylen. Gick sedan räntan upp, tog man lite kortare bindningstider på lånen. Gick räntan ner lämnade man över en stark förening. Men det är kanske andra tider nu …
Att Ekonomisk Plan inte harmonierar fullt ut med första årsredovisningen är ju inte så konstigt. Räntorna går ju upp och ner.
Om man i Kostnadskalkyl valt optimistisk prognosränta på 2 % är det inte konstigt att den kan hamna på 4 % i Ekonomisk plan. Då det ibland är fråga om 20 000 kr/kvm i föreningslån inses lätt att avgiften kan öka med 400 kr/kvm och år. Tillkommer ökade energikostnader som lök på laxen. Och ändå har ekonomin intygats vara “hållbar” av intygsgivare.
Problemet gäller väl främst nya och ej gamla BRF där utvecklaren har lagt så stor andel lån som möjligt för att få loss så mycket kapital och vinst som möjligt när enheterna säljs till privatperson och de sen går o lånar upp 85% privat också.
Hela BRF:en blir otroligt räntekänslig och avgifterna har på många håll nu stuckit iväg med tex 30% för att täcka tillkommande räntor. Att BRFen hunnit amortera av lite på 5år hjälper inte så mycket om de går från 1,2% till 4,2% ränta när de bundna lånen löpt ut.
Jag kollar mycket på lånets storlek i förhållande till antal lägenheter och yta för att göra en egen bedömning av vad räntekostnaden kan bli vid olika räntor. I kombo med renoveringar och annat som står för dörren. Vill inte säga att det är helt lätt för gemene man men för många är det hyfsat transparent och man kan ta hjälp av nån om man inte ser det så.
Bra om det styrs upp lite och man kanske borde fundera på att begränsa belåningsgraden på BRF nivå liakväl som det finns ett uttalat 15% egen insats privat borde den kanske va 30% på BRF eller om sånt redan finns? Kommer väl dock lägga stoppa många nybyggen som behövs så kanske bättre i nästa högkonjuktur.
Anser personligen att minsta kontantinsats (15 %) i kr/kvm inte bör vara större än lägenhetens andel av föreningslånet ( i kr/kvm). Idag är det snarare tvärtom. Tror att man så småningom behöver höja den egna insatsen, som du föreslår.