Hej alla ekonomifantaster. Har följt Jan och Caroline framför allt via youtube i ca 4 år, men det först nu som jag tagit mig in på forumet.
Har en fråga gällande amortering av bostaden som jag har haft svårt att få feedback på IRL
Vi köpte ett hus 2019 för ca 1,9 miljoner som vi renoverade upp för 0,4. Värderingen låg före köpet på 2,5 men vi fick köpa billigt av min frus föräldrar. 3 år senare och 2 tillökningar gjorde att vi behövde bygga ut ytterliggare. För att få det lånet gjorde vi en värdering där som hamnade på 2,9 miljoner 2022 efter första renoveringen. Men då den inte gjordes efter 5 år från första lånet så kunde den värderingen inte verka som amorteringsgrundande. Nu är vi ju dock inne på 2025 och jag fick idén om att jag kunde ta en ny amorteringsgrundande värdering och få en värding kring 3 miljoner eller mer så skulle jag kunna hamna under 70% i belåningsgrad. Vi har idag. Vi har idag drygt 2,3 i lån och, med ca 450 tkr på lysa. Då skulle vi kunna ta ut 200 från lysa och vilket borde medföra att vårt amorteringskrav bara blir 1%. Den extra 1% som vi slipper amortera tänkte vi istället kasta in på lysa med tanken att den kommer öka i värde snabbare där och när vårt lysa kapital blir lika stort som vårt lån så har vi möjlighet att lösa lånet om vi vill några år tidigare.
Kontaktade banken för denna fråga och fick väl som svar att “så brukar vi inte göra, och att amorteringsgrundande värdet brukar främst uppdateras då man tar ett nytt lån på huset. Fiskade också runt på jobbet för att se om någon nappade på idén men var ingen som tänkt likadant och ingen kände någon som gjort liknande.
Är detta en bra idé eller är jag ute och cyklar?
(Vårt hushåll har en nettoförmögenhet på ca 2,3 miljoner inkl pension, bolån och bostad, om det skulle spela någon roll)
Ni ska ta ut pengar från Lysa för att amortera för att få pengar över varje månad som ni ska spara på Lysa? Jag skulle behållit pengarna på Lysa isf.
Amorteringsgrundande värdet ligger fast i fem år. I och med att det har gått mer än fem år kan ni be om ett nytt. Verkar märkligt att banken skulle neka det.
Om den nuvarande banken inte vill uppdatera värdet kan ni ju alltid göra en ny värdering och med den gå till en annan bank.
Det är oavsett ändrad värdering bra att då och då flytta lånet för att tvinga bankerna att konkurera om lägsta räntan.
Matematiskt är det precis som annan person har svarat att det är bättre att låta vara kvar på Lysa och amortera 2 %. Sen är känslan med lägre belåning också värt något.
Men ni flyttar 200 K från lysa för att få ner amorteringen med drygt 1900 kr/månad som ni sedan har för avsikt att använda till att spara. Då tror jag det är bättre att låta det vara som det är, av flera skäl.
Avkastningsmässigt är det bättre som ni har det.
Ni har bättre likvid om ni måste göra något akut underhåll på huset.
Ni har redan en ok belåning på 76 %. Ni kommer kunna gå ner till 1 % amortering om några år oavsett med tex 46 K om året i amortering. Ni är framme på 3-5 år med nuvarande amorteringstakt och en förhoppningsvis årlig högre värdering.
Absolut låt ligga på lysa pengarna. Be om amorteringsunderlag för ny värdering och få 1 %, det är inga problem har jag gjort flera gånger. Jag ligger själv på 70 % tycker jag är en bekväm belåning, när vi amorterat ner några % brukar jag meddela banken om öka lån till 70% för andra investeringar.
Alla pengar man har på börsen och inte i bostaden är ju en hävstång, dvs ränta vs avkastning. Jag kan även tipsa om portföljbelåning på dina investerade pengar på avanza/ nordnet på 1-2 % ränta 10-20 % av total investering för ytterligare hävstång, om du kan tänka dig flytta dig från lysa. Många tycker det är läskigt att belåna portfölj av okänd anledning, men inte bostad.
Vad är det för bank? Konstigt att de inte kunde öka amorteringsgrundande värde utan att ni måste låna mer, det har jag aldrig sett eller hört.
Sen hade det kunnat vara så att ni kunde ändrat amorteringsgrundande värde efter ni byggt ut eftersom ni gör en omfattande förbättring av huset. Hursomhelst spelar det ju ingen roll nu.
Ja, jag skulle höra av mig till nån mäklare, be dem komma över och göra en värdering (detta bör inte kosta något för er) och lämna in denna till banken. Eller byta bank och i samband med detta lämna in den nya värderingen som amorteringsgrundande värde.
Jag gjorde nyligen en värdering av min fastighet som jag ägt i drygt ett år. Köpte för 2,3 miljoner och har renoverat för 2,5 miljoner. Fick en ny värdering så jag hamnade under 50% och slipper amortera.
Så ni som byggt ut m.m. kan göra en värdering tidigare än efter 5 år om det är gjort större ändringar.
Jag funderade på att göra samma sak i när jag köpte min bostad. Hade diskussioner med banken kring olika strategier. Det var absolut inga problem från deras sida (Handelsbanken) du har troligtvis en bankman / bankkvinna som inte kan eller är lite lat eller så har du en bank som helt enkelt inte vill göra så. Men det går absolut!
I slutändan valde jag att inte göra det eftersom det matematiskt sett är extremt olönsamt för en att göra detta. Tvärtom tjänar du mer på att låna upp på bostaden och investera det i lysa.
Jag totalrenoverade en bostad och fick den omvärderad inom 2 år. Banken ville ha ett gediget underlag med bilder och kvitton av renoveringen för att omvärdera. De gnällde lite i början men gav sen med sig.
Betr belåningsgrad är detta ju en högst personlig fråga. Lån är alltid risk känner jag och ens riskbenägenhet är individuell. Att ha en buffert är viktig inte minst när man är husägare. Personligen kör jag buffert (3 månadsinkomster på sparkonto), resten av sparandet i fonder och är en glad amorterare. Ligger på 42% belåningsgrad och har målet att vara lånfri så småningom. Det känns skönt.
Rent ekonomiskt handlar det om att du väljer bort den säkra avkastningen i form av lägre skuldsättning och räntekostnad via amortering, till förmån för en osäkrare men högre förväntad avkastning genom att investera i börsen.
Att ha kvar pengarna i Lysa är alltså en form av hävstång: du behåller en högre skuldsättning längre, i hopp om att kapitalet växer snabbare på marknaden än vad bolånet kostar i ränta.
Begär amorteringsunderlag och be om ny värdering. Komma under 70% skapar flexibilitet, det är bra. Verkar som ni känner er rätt säkra på att värderingen skulle bli högre, då är det en bra ide.
Sätt dig och fundera över vilken nivå av risk som är rätt för just er. Jag tycker inte att det är “matematiskt extremt dåligt” att ha ett något lägre bolån till fördel för ett något högre ISK. Det är en annan risksituation. Det är lätt när börsen gått upp några år i rad att känna att rätt nivå är belånad över nocken och allt på globalfonder. Men fundera över scenarion. Faktorer att ta in: Har ni enkelt att få jobb på er ort nu och i framtiden? Är era jobb konjunkturkänsliga? Kan en finanskris sammanfalla med att ni blir av med jobb, måste flytta och därmed sälja i dålig tajming (när huset är svårsålt och börsen är svag)? Historiskt har det varit sämre att amortera. Men det bygger på att man hela tiden vädrar ut alla stormar och står upp när det blåser. Se till att analysen inte bygger på “7% vs 2%” utan att ni har sett till er individuella situation.
Tillägg som kanske goes without saying: Jag är lite av en fegis..
Syftet med <70% belåning är att förbättra kassaflödet vad jag kan förstå? Regeringen är på g att ordna det till dig, planer på 90% belåningsgrad och 1% amortering till alla.
Jag tolkar det som att ni är unga och har en massa år kvar att arbeta, då hade jag i stället funderat på hur jag hade kunnat öka belåningsutrymmet för att använda till att investera.
Säg att ni har en halv miljon investerat idag och kanske 1 om 5 år, sedan 2 om 10, 4 om 15 år, 8 om 20 år.
Då är din risk 8 miljoner investerat ett enskilt år. Men endast 0,5 ett annat. Du diversifierar aktieexponeringen redan men inte tiden. Genom att låna när du är ung så kan du platta till den kurvan och ha Säg 2 milj investerat nu för att sedan trappa ner belåningen senare.
Finns en bok jag kan rekomendera som heter Lifecycle Investing om detta ämne.
Tack för all feedback. Som HarryH antydde så var planen att öka kassaflödet för att kunna investera mer, men förstår nu att detta blir lite bakvänt och att pengarna gör mer nytta på Lysa än vad den ökade investeringen skulle göra.
Tydligen har jag bott under en sten för att man skulle öka gränsen för 1% amortering till 90% belåning hade jag helt missat.
Tackar också extra för tipset med att låna upp på huset för investering. Hade själv inte ens tänkt den tanken (även om man hört att det är en möjlighet) så får fundera på det och prata igenom med frun om vad som känns rätt. Som någon sa så är vi vara 34 och 36 år gamla, mitt i smårbarnslivet så det är många faktorer som ska vägas in.
Sen låter det som att jag ska ta ett samtal igen med banken (länsförsäkringar). Kan ju ha varit så att det blivit något missförstånd, eller att jag fått prata med någon orutinerad för jag tolkar era svar som det borde vara möjligt att öka den amorteringsgrundande värderingen utan att låna upp.
Som jag förstår regeringens nya förslag ska över 70 procents belåning fortfarande kräva amortering på 2 procent, och 50-70 procents belåning 1 procent, precis som idag. Förhoppningen är att förslaget ska träda i kraft 1 april 2026, men vi får väl se om det blir någon banting.
