Jag går i tankarna att köpa min första egna lägenhet efter ett antal år i hyresrätt. Jag har nu fastnat för en lägenhet i en brf som bildades år 2018 genom ombildning. Jag har granskat årsredovisningen utifrån olika guider online men jag känner mig fortfarande osäker och skulle verkligen uppskatta att få lite fler ögon på vad som för mig kan bli mitt största köp någonsin.
Mina egna tankar är kopplade till resultatet och skulderna. Då föreningen är relativt ny är det såklart naturligt att det finns en rätt hög skuldsättning. Resultatet har ju varit negativt under de senaste åren men om man drar av avskrivningarna blir det positivt. Det balanserade resultatet är däremot rätt kraftigt negativt, men det kanske beror på de stora kostnadsdrivande underhåll som genomförts under de senaste åren (stambyte, hissrenovering etc.)? Svårt att säga tycker jag!
Kopplat till skulderna är ju skuldkvoten som sagt hög, men det kanske är naturligt för en så pass ny förening? Samtidigt finns ju också ett antal hyresrätter i föreningen som på sikt kan säljas av samt en del lokaler som hyrs ut till verksamheter och är intäktsbringande. Det har även skett två stora avgifsthöjningar under 2023 och 2024 för att möta ränteläget antar jag, så förhoppningsvis är de på en bra nivå där nu.
Det är ju en rätt stor förening också vilket gör att siffrorna blir stora i årsredovisningen. Jag tycker som sagt att detta är jättesvårt, då jag saknar vana av att bedöma ekonomi i brf:er. Vad tror ni? Supertacksam för input!
Det finns ett par pluspunkter men också ett par frågetecken.
Pluspunkter:
Hyreslägenheter som kan omvandlas till bostadsrätter (12 enheter)
18 lokaler, 2 miljoner i intäkter
Stambyte gjort 2020-2022 (dock oklart om det är alla fastigher eller enbart en delmängd)
Frågetecken
Relativt hög belåning
Behövs det mer stambyten?
Tak och fasrenovering i närtid?
En hel del belåning ligger fortfarande kvar på låg räntenivå (not 15). En del av lånen ligger väldigt högt så antingen förhandlade men dåligt eller ses som en stor risk av banken.
Komplex förening med rätt mycket sidoverksamhet så svår att värdera. En stor fråga är vilka renoveringsbehov som finns i närtid (närmaste fem åren)
Jag skulle försöka få tag i 2-3 årsredovisningar för liknande föreningar i grannskapet för att kunna jämföra.
Tycker det verkar vanskligt att köra med så korta löptider på både hyreskontrakt och lånen. Politisk fråga för föreningen så klart, men vet inte om det är rätt focus att försöka vinstmaximera istället för att säkra nersidan.
Räntekänslighet bland nyckeltalen är svårt att greppa vad det betyder men 10-15 anses normalt och 15-20 som högt. Här är man väldigt högt, kanske acceptabelt då räntan är på väg ner.
Överlag svår förening att rodda med så många lokaler. 2 tycks tomma, står att det finns 18 i texten men listan över uthyrda redovisar 16. Ligger dessa ute på t.ex ObjektVision?
Avskrivningarna är höga med rätta i föreningen då två av husen är byggda på 40-talet. Man brukar räkna med att hus i armerad betong håller i 100år sedan börjar armeringen rosta och spränga betongen inifrån. Behöver dock inte vara stomme i armerad betong, framgår ej av årsredovisningen.
Framgår av not 15 att man om 5år förväntar sig en skuld på 176,5m så en amortering på runt 2,2m/år eller strax över 1,1%.
Tror jag låter negativ men gillar inte riktigt denna typ av förening där grannar ska driva fastighetsbolag tillsammans istället för att ’bara’ förvalta fastigheten. Är det attraktiva adresser för lokalerna är det ganska självspelande, man har trots allt mycket uthyrt sett till konjunkturen.
Skuldsättningen är hög.
Många lokaler, men inte så höga intäkter, små lokaler eller avsides läge med låga hyror. Det ger måttlig fördel, men inte heller så hög risk för minskade intäkter.
Välskriven årsredovisning med aktiv styrelse, tyder på gott arbete.
Ränteläget på väg ner, kommer att underlätta om det fortsätter så.
Teknisk status på fastigheterna? En viktig punkt som vi inte kan läsa oss till. Kontakta styrelsen och fråga.
Sammantaget så är det nog sämre än normalt , särskilt lånen, så det bör indikera ett pris som är lägre än andra föreningar i området.
(minus)
Väldigt hög belåning - inget ovanligt för nyproduktion men byggnaden här har trots allt väldigt många år på nacken jämfört med en nyproduktion. Bör ses som stor minus. Ganska likt situationen för många tomrätter i västra centrala Malmö från 50-60-talet som nu förhandlas om och där vissa föreningar gått från 2-3k i lån per kvm till över 12-13k i lån per kvm just för att de köpt tomten. De står nu därför med belåning som en nyproduktion men har underhåll för ett 60-tals hus.
Belåning på 187´000tkr och 13745kvm i föreningen. Om genomsnittsräntan är på 4% innebär detta räntekostnader på ca (-544kr/kvm) vilket är en otroligt hög räntekostnad per kvm. Det enda som bromsar den här siffran något är hyresintäkterna nedan.
Som jag kan se sparas det inga pengar i föreningen just nu utan istället kommer det lasta årsavgifterna, vilket det redan har gjort.
(plus)
Höga hyresintänker som kan bromsa effekten av räntekostnaderna.
Hyresintäkter från bostäder, garage och lokaler (not 2) minus fastighetsskatten (not 7) = ca +224kr/kvm
Uthyrda bostadsrätter (dold tillgång) som ger hyresintäkter till det att de säljs och då ger bra klirr i föreningens kassa. Däremot får man ta hänsyn till effekten av att exempelvis 12 lägenheter värda 2,5 miljoner (totalt 30 miljoner) har på de stora belåningen. Det är inget litet klirr men frågan är om de väger upp tillräckligt mot nackdelarna?
(minus igen)
När man nu ska väga räntekostnaderna mot hyresintäkerna för att se hur mycket hyresintäkterna kan bära räntekostnaderna kan det se ut så här.
Ta då räntekostnaderna på (-544kr/kvm) + hyresintäkter på 244kr/kvm = (-300kr)/kvm
Den här siffran vill man ha så nära “noll” som möjligt och i vissa fall lyckas föreningar till och med få upp siffrar på plus-sidan! En siffra på (-300kr/kvm) är förvisso inte helt ovanligt i vissa föreningar men är heller ingen liten siffra att ta hänsyn till. Siffran innebär hur mycket hyresintäkterna kan väga upp mot att man har mycket låneränta att betala. I det här fallet räddas föreningen lite av sina lokaler. Men lokaler kan även stå tomma i perioder, vilket påverkar inflödet av pengar då. Mycket jobb dessutom för föreningen att hyra ut till så många. Eventuellt kan man bygga om lokalerna till bostäder vilket vissa föreningar har gjort. Men gissningsvis är det inte en kostnad som de kommer dra på sig snart.
(minus igen)
Låt oss säga att du vill köpa en lägenhet på 52kvm för 2milj. Och låt oss säga att du belånar dig till 85% (totalt 1,7milj i lån). Indirekt lastas du också med föreningens belåning. Din del av föreningens lån blir då ca 937tkr (enligt en lägenhet som är till salu på 52kvm i föreningen du nämner). Du kommer alltså ha ca 1,7milj i bolån privat och därefter också behöva bära föreningens lån på nästan ytterligare en miljon på dina axlar. BRF kan heller inte göra ränteavdrag på sina räntekostnader så det blir en stor extra pott att ta hänsyn till.
Summan av det hela. En äldre byggnad med underhåll därtill. Inget konstigt i sig självt såklart, men att samtidigt då ha belåning som en nyproduktion är inte så kul. Höga hyresintäkter som till stor del bromsar räntekostnaderna men samtidigt bygger majoriteten av hyresintäkterna på att lokalerna förblir uthyrda. Stor indirekt skuldsättning som man också måste överväga kan vara till stor nackdel. Med hög sannolikhet finns det bättre föreningar i stan. Hoppas tankarna har hjälpt något (och hoppas inte de har förvirrat ytterligare…)
Håller för övrigt helt med ovanstående kommentarer!
Tack så mycket för alla era svar! Jättebra input som jag tar med mig. Ifall det blir affär så är det till ett pris som är lägre än motsvarande lägenheter i andra brf:er i området för att kompensera för föreningens sämre ekonomi.
Det man ändå måste kolla upp är huruvida belåningen ändå blir större totalt sett även om du köper en billigare lägenhet i en ekonomiskt sämre förening.
Exempel med två föreningar som har likvärdigt behov av underhåll och likvärdiga driftskostnader samt att de har likvärdiga hyresintäkter.
En utav de (X) har hög belåning (13tkr/kvm) och den andra (Y) har låg belåning (3tkr/kvm).
Lägenhet 50kvm i X kostar 1miljoner (850tkr i privat bolån)
Lägenhet 50kvm i Y kostar 2miljoner (1700tkr i privat bolån)
Lägenhet i X indirekt belånad = 650tkr (50 x 13tkr lån/kvm)
Lägenhet i Y indirekt belånad = 150tkr (50 x 3tkr lån/kvm)
Total belåning i X = 850tkr + 650tkr = 1500tkr
Total belåning i Y = 1700tkr + 150tkr = 1850tkr
Skillnaden i total belåning är alltså inte särskilt stor även om den ena lägenheten är värd dubbelt så mycket. Dessutom är totala räntekostnaderna per år också väldigt lika med tanke på att man kan göra ränteavdrag på sitt bolån men inte på föreningens lån.
Total årlig räntekostnad (efter ränteavdrag på bolånet) för X: 49.8 tkr.
Total årlig räntekostnad (efter ränteavdrag på bolånet) för Y: 53.6 tkr.
Men givetvis påverkas allt detta av hur mycket man har att lägga i kontantinsats. Man har inte hur mycket som helst kontant att gå in med för att exempelvis köpa lägenhet i Y. Men man bör i alla fall överväga att det ibland kan vara mer fördelaktigt att belåna sig mer privat i en ekonomiskt bra förening än att belåna sig mindre i en ekonomiskt sämre förening.
En sak värt att notera i not 15 är att det finns två stora lån till väldigt hög ränta (45 mSEK, 5,18% respektive 16 mSEK 5,56%) både kommer skrivas om inom ett år.
Från positiv sida så kan detta innebära att räntekostnaderna iaf inte går upp (det finns även lån med låg ränta) men frågan är varför förenignen har så pass hög ränta. Det är stora lån så banken borde ha erbjudit en bra ränta så den mest troliga förklaringen är att banken anar ugglor i mossen och kompenserar sig för risken.
Kan givetvis också vara ren och skär otur med timing eller dålig förhandling.
Jag vet inte vad man ska göra med den här informationen. Det är ju en konkretisering av föreningens lån/kvm. Men förutom högre avgift och räntekänslighet är det ju inget som påverkar mig till vardags.
Tycker inte det är ett självklart val. Kan ju vara lockande att köpa en lägenhet för lägre pris även om driften blir något högre. Ofta har ju föreningar högre lån av en bra anledning. Det är lika viktigt att granska varför lånen är låga.
Det är givetvis många faktorer att ta hänsyn till och det finns absolut inget som är 100% rätt eller fel i alla.
Jag ville framför allt poängtera att den som väljer en billigare lägenhet inte nödvändigtvis blir mindre belånad för det. Man måste se över hur både den privata belåningen och föreningens belåning kan slå mot en. Man får en dubbel räntekänslighet om båda är tungt belånade. Om inte föreningens hyresintäkter kan väga upp för detta kan det påverka avgiften och i så fall risk för att även värdet på bostaden påverkas.
Är det attraktiva adresser för lokalerna är det ganska självspelande, man har trots allt mycket uthyrt sett till konjunkturen.