Min sambo har hittat på att hon vill köpa ett hyresobjekt. Hon tittar på två olika alternativ:
En mindre ägarlägenhet för drygt 2 MSEK.
Ett radhus med äganderätt för samma pris.
Ägarlägenheten är ”tjusig” och har högt i tak. Den ligger på en ok plats men har konkurrens av hyresrätter i samma område.
Radhuset är större än lägenheten men ändå rätt litet. Det är hygglig standard och inte i behov av renovering mer direkt. Dock kommer sannolikt en kostnad för omläggning av taket på sikt.
Det jag får fram via AI är att radhuset skulle vara mer attraktivt som uthyrningsobjekt. Det finns inte massor av sådana radhus. Lägenheten är betydligt mer ”konkurrensutsatt” när det gäller månadshyran.
Radhuset skulle enligt AI kunna locka hyresgäster med barn som letar efter något mer varaktigt. Lägenheten skulle sannolikt locka hyresgäster som söker något tidsbegränsat.
Jag tycker själv att radhuset verkar bättre men det är en mer ”vanlig” bostad och saknar den högre standard som finns i lägenheten. Det är en enkel bostad iom att många saker ligger i samfälligheten, exempelvis värmesystem.
Tanken är att äga objektet under 10-20 år och få kostnaderna täckta via hyran samtidigt som objektet ökar i värde. Det är förstås en form av gamling men det får vi acceptera.
Vilka fler frågor borde jag ställa mig i den här frågan? Jag tror helt säkert att en indexfond är ett säkrare kort men här handlar det om att belåna högt och att få avkastning på kontantinsatsen.
Till att börja med är det väl lämpligt att fundera på hur kul det är att vara hyresvärd.
Jag skulle avsky det, och har därför valt att investera i mer passiva tillgångar.
Vidare är ju en uthyrningsbostad betydligt mindre likvid än börsinvesteringar.
Ja 100%. En hyresbostad är långt ifrån en passiv investering där hyresgästen betalar av lånet. Ofta går det plus minus noll, men minsta reparatur (elementet läcker, packningen i kökskranen behöver bytas) går man minus. Sedan flyttar hyresgästen och en mindre uppfräshning behövs innen nästa, och det blir 2 månder utan hyresgäst och hyresinkomst… Det går snabbt utför. Och sedan ändras reglerna och nya vattenmätare och brandvarnare måste innstalleras på hyresvärdens bekostnad…
Har ni hittat några äganderätter? Känns som bostadsrätt är det absolut vanligaste, och där är det ju ofta reglerat kring andrahandsuthyrning.
Har bara erfarenhet av att hyra ut egna (brf) lägenheter under kortare perioder (vid jobbresor, studier utomlands etc). Under lågränteperioden kunde man göra sig en hacka om man ville, men nu känns det inte alls lika lukrativt. Hyrde ut för 2 år sen och kunde då ta hyra som efter alla kostnader och amortering gav 1-2 tusenlappar över (väldigt centralt läge i Sveriges 3-6 största städer).
Min (oerhört amatörmässiga) analys är att på många håll i landet har/håller vi på att bygga bort bostadsbristen. Att då sitta på ett halvkul objekt som ekar tomt i ”icke-centrala Borås” känns sådär. Jag hade satsat på ett objekt i en större stad med attraktivt läge som ”alltid” kommer lida av bostadsbrist (svårt att bygga ut i Gamla stan tex.).
Spontant känns det intressantare och enklare att köpa ett boende med uthyrningsmöjlighet (attefallshus, källare med egen ingång, etc. etc.) och börja där.
De här två objekten finns så det är inga hypotetiska case. Jag tror att AI i grunden har rätt i sin analys. Det finns helt säkert bättre möjligheter på annat håll men budgeten är begränsad här.
Hur händiga är ni? Vilken sorts underhåll och reparationer vill/kan ni göra själva och vad kommer ni anlita hantverkare för?
Som hyresvärd ansvarar ni för att, utan dröjsmål, hantera en viss typ av problem. Vilka av dessa problem ser ni fram emot och vilka ser ni inte fram emot. Har ni listat detta?
Vad får ni för känslor på julaftons morgon när hyresgästen ringer och i panik talar om att frysen gått sönder?
“Vilken kul utmaning att leta ny frys samtidigt som ni ska förbereda/fira er egen jul”?
Sannolikheten för just detta scenario är lågt, men ersätt “julaftons morgon” med valfri annan aktivitet/resa där det inte passar att bli störd. Och ersätt “trasig frys” med valfritt hyresgästproblem. Plötsligt ökar sannolikheten.
Att köpa lägenhet/BR där det finns konkurrens från hyresrätter är ju väldigt riskabelt. Dels måste ju hyran vid uthyrning vara lägre eftersom det saknas besittningsskydd och dels är det betydligt färre som vill köpa när hyresrätten är ett alternativ.
Tror inte ni kommer gå något plus alls på långtidsuthyrning, det är för låga hyror vi pratar om då. Det kommer enbart kosta enorma mängder tid för ett nollsummespel.
Ska du faktiskt tjäna några pengar så är det objekt där korttidsuthyrning funkar som gäller, och då ska du kunna nå hög beläggning året om alternativt vara såpass attraktivt att det endast under rätt säsong drar in tillräckligt.
Det blir dock ännu mer jobb, men du får också in 10 gånger mer.