Hej
Jag villhöver köpa ett hus som troligen kommer komma över min gräns på 4,5 x årsinkomsten.
Jag har kapital så jag kan lägga in 15% och klara månadskostnaden. Men klarar inte gränsen på 4,5 x årsinkomsten.
Är det någon som har lite kloka idéer om hur man kan komma runt den där 4,5 - spärren. Är det en krav från banken och där med en förhandlingsfråga. Eller är det något som kommer högre upp?
Uppskattar svar!
Ha det!
Jag har haft dialog med en kompis om den här frågan. Då byggde det på ett ganska begränsat “överdrag”, inte något mer brutalt. Mitt förslag var då att jag skulle ta lån på mitt hus och låna ut som privatlån. Han skulle i sin tur hyra ut rum i huset och därmed kunna betala av på lånet till mig i relativt aggressiv takt. Lånet skulle betalas av på 3 år ungefär. Vi har alltså inte gjort detta än utan det är/var ett scenario i hans husplanering.
Jag tror att uthyrning och liknande åtgärder som banken inte vill räkna med är den primära vägen framåt i det här läget. Det behöver inte vara optimalt och passa in i “livsplanen” i reell mening men bygger då på att man under en begränsad tid anpassar sig för att kunna hårdamortera.
Många nämner 5,5 x men då med 1% extra amortering som krav.
Det bankerna kan vara lite “flexibla” på är hur din inkomst räknas fram. Särskilt om du nyligen studerat, varit föräldraledig, tar utdelning från eget företag osv. Då kan de välja att tack vare det anse att du framöver kommer att ha en högre lön än din tidigare lön. Därigenom kan då 4,5 räknas högre osv.
I viss mån kan de nog väga in realiserbara tillgångar, framtida pensioner, huresintäkter osv men då är det genast lite knepigare hur de ska hantera det. Där grundinställningen känns som att “det räknar vi inte med”.
Utöver systemet och den enskilde handläggaren hos banken handlar det om deras överordnade chef/system så snart du börjar avvika allt för mycket från det normala. Dvs det blir en manuell handläggning där den enskilde handläggaren behöver argument för att motivera för någon annan varför de vill kunna ge dig lån trots att du faller utanför normen.
Så blev det i vårt fall trots att vi känt vår handläggare i >10 år och att denne var ganska “senior” på banken och i andra fall hade ganska stora befogenheter. Tror också det har att göra med att just bolånen oftast inte ligger lokalt hos ett enskilt bankkontor. De hanteras ofta central på något sätt som jag förstod det.
Ja det har ju vart en fundering. Att hyra ut rum. Men “problemet” kvarstår till viss del ändå i och med att jag behöver ta lånet. Kan var svårt att gå med banken på den resan kanske. Men inte omöjligt!
Är det en spärr som just din bank har? Inga problem att låna mer än 4,5 på vår bank (skandiabanken) om man vill.
Det som händer vid 4,5ggr årsinkomsten är ju att andra amorteringskravet slår till, och många slår då i KALP kalkylens tak (eller botten eg.).
Jag tror det är sällan man slår i något hårt “tak”, utan det är istället KALP kalkylen som sätter stopp. Den faktiska månadskostnaden just nu tittar banken inte så mycket på, med rätta tycker jag eftersom den kan ändras. En del banker, t.ex. SBAB, har räknare “hur mycket kan du låna” där du kan prova att mata in belopp och inkomster för att se om det skulle fungera.
Det är främst Swedbank som håller fast vid 4,5 (men de är flexibla). Det skiftar mellan 4,5 och 6 hos olika banker. om din bank säger nej eller ger dåliga villkor kan du alltid höra av dig till andra banker som använder högre skuldkvot som gräns.
Om du ska få banken att gå med på något sådant så skulle det sannolikt krävas att du bygger om huset så att du får uthyrningsbara lägenheter eller något i den stilen. I annat fall handlar det om att enligt min modell ta privatlån av familj eller bekanta med aggressiv amortering och även viss ränta. Jag tror inte att risken med uthyrning är så betydande rent allmänt men i slutänden beror det förstås på geografisk placering och planlösning.
Om du har lust får du gärna vidareutveckla, tar utdelning, jag tycker alltid att jag går på pumpen där, fastän jag fyra år i rad har ökat utdelningen med 100.000kr. Jag skall dessutom låna till ett andra boende så risken banken tar ifall jag måste sälja med 50% förlust är ju noll. Jag har ju redan ett boende och insatsen kommer vara minst 50%. Jag har dessutom helt okej andra kapitalinkomster så ja… lön is da shit är min erfarenhet.
Funderar på att ta utdelning utöver 3:12 gränsen som då kommer hamna på inkomst(å skattas 50% istället för 20%) men då får jag ju en hög “lön”(det räknas som lön då, har kollat). Då jag redan har mycket bolagsskattat medel i firman så är det inte en sån dum ide,får ju dessutom en högre insats med de utdelade pengarna.
Kolla först med banken om det gör någon som helst skillnad. Bruttoutdelning och bruttolön ingår i bruttoinkomsten men det är upp till banken att göra bedömningen vad de räknar in. I mitt fall skrevs min bruttoinkomst ned trots att jag utökar utdelningen med ca 180k nästa år. Deras motivering var att det finns risker och osäkerhet inbakat i 3:12-reglerna där skatteförändringar kan komma att ske. S är drivande på att höja utdelningskatten men även andra partierna vill “förenkla” 3:12-reglerna.
Not: Det här handlade om hur mycket vi fick låna och inte var 4,5 gränsen gick.
Från FinansInspektionen:
Måste bankerna följa detta?
Bankerna ska tillämpa reglerna om skärpt amorteringskrav. Det är också bankerna som ska göra nödvändiga bedömningar som till exempel hur stor låntagarnas bruttoinkomst är och om det kan beviljas undantag från amorteringskravet. Viktigt att komma ihåg att bankerna också har möjlighet att ställa hårdare krav när de fastställer amorteringsvillkoren. De kan exempelvis begära att du som kund amorterar även om FI:s regler inte kräver det.
Arrangera skenäktenskap och ta över lånen efter skilsmässan? 
Sedan ska man ju vara medveten om att reglerna finns där av en anledning. Skulle räntan dra iväg så är det inte lika fräckt.
Om du har eget företag kan du öka lönen i typ ett halvår-år tiden innan du ska flytta. Plus att en del banker räknar med utdelningen som del av lön (SBAB för oss).
Halloj,
Du missar en sak, utdelning inom gränsutrymmet för 3:12 hamnar på inkomst av kapital, utdelning däröver hamnar i din privata deklaration som inkomst av tjänst, därmed om banken gör en UC, vilket alla banker gör, ser det ut som om du haft jättemycket lön ifall du tagit utdelning utöver gränsbeloppet. Inkomst av tjänst kommer alltid vara inkomst av tjänst(dvs lön), står det på UC så stämmer det ju så att säga vara just lön banken tolkar det som.
Viktigt att tillägga att jag redan maxar inom gränsutrymmet 
Bankens svar om att 3:12 kan komma förändras är ju högst irrelevant, då tar du ju bara utdelning utöver gränsutrymmet(som jag nämnt) och därmed får du skatta 50% istället för 20%. Fortfarande skattar du ju inte mer än om du tar ut vanlig lön. Så rätt ohållbart argument, för du kommer ju ALLTID kunna ta utdelning, däremot kanske inte till 20% beskattning som idag. Jävla hyckleri det där med bara 20% beskattning, man har ju betalat moms och bolagsskatt också. Men det är ändå bara 20% beskattning…när V+S nämner det.
Eftersom man som bolagsägare har “kontroll” över hur mycket utdelning som tas så är min bild att bankerna ser det som lite “intern bokföring”. Dvs de litar inte på att det är stadigvarande osv.
Vi hade ganska hög utdelning under 5 år innan men det räckte som sagt var inte ändå. Så att ett enskilt år dribbla med lön/utdelning för att höja senaste årets siffror räcker nog tyvärr inte till. Banken kollar nog på flera variabler om det är att manuellt godkänna något utom norm. Japp, var Swedbanks nät vi fastnade i och fick kämpa med för att få till det TROTS att våra två lokala kontakter kämpade på vår sida om jag säger så.
Lön “is da shit” helt enkelt. Konstigt nog eftersom man då delvis är i händerna på någon “annans framgång” och uppsägningstider mm gör att löneinkomsterna ändå kan försvinna med ett par månaders varsel.
Har TS ens eget företag?
I min banks fall gick man inte så mycket på UC. De granskade mina bolag med de tidigare bolagsrapporterna som underlag. Sedan stämde man av med en kreditkontroll. Även i sambons fall gick man inte på UC då hon nyligen bytt jobb. Där blev istället det nya anställningskontraktet underlaget.
Här är de exakta siffrorna då jag tänka mig att det här berör många företagare:
Bruttolön till brytpunkten: 537 200 kr
Utdelning enligt huvudregeln (50k aktiekapital): 273 100 kr
Bruttoinkomst: 810 300 kr
Bruttoinkomst enligt Swedbank: 675 000 kr
Ganska rejäl nedskrivning.
Haha, nej, diskussionen drog iväg på ett sidospår.
Haha, nej inte i dagsläget men det verkar ju vara bra att skaffa ett.
Men det är roligt att följa diskussionen.
Ja iaf om det går bra 
Men som jag skrev ovan finns ingen hård gräns på 4,5ggr årsinkomsten, om inte just den banken du frågat hittat på en sådan. Det är istället att det andra amorteringskravet slår till vid 4,5ggr inkomst och då räknas med som en utgift som gör att det blir en liten tröskel just där. Men det har alltså bara med din inkomst och den sk “Kvar Att Leva På” kalkylen att göra.
Hehe ja men det är väl ingen idé att starta ett företag om det inte går bra
Ja men då är det mer förhandlingsutrymme än vad jag förväntat/tänkt mig. Även om man ändå är i händerna på de där bankerna.
Sorry TS att tråden tas över!!!
Min poäng var ju just att om du även tagit utdelning utöver huvudregeln och skattat 50% på den så hade det räknats som inkomst av tjänst på UC:n och inte blivit någon nedskrivning. Ingen kreditupplysning gör skillnad på kategorierna inom inkomst av tjänst, är det lön, bidrag eller utdelning som räknas inom inkomst av tjänst gör det samma, din lön blir totalbeloppet.
Men jag tycker du är klok varför skatta mer än nödvändigt och precis som @Skogstomten skriver så är ju banken en idiot ifall de inte ser igenom en temporär utdelningshöjning/lönehöjning, det som räknas är ju ändå reslutatet i bolaget. Skulle jag vara mest intresserad av.