Köpa bostadsrätt? Hur jag undviker de ekonomiska fällorna i föreningen (och ett verktyg vi har byggt)

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hej allihopa på RikaTillsammans,

Jag har, precis som många av er, ägnat otaliga timmar åt att navigera den svenska bostadsmarknaden. Under den resan blev jag frustrerad över en fundamental orättvisa: hur svårt det är för en vanlig bostadsköpare att verkligen förstå den ekonomiska hälsan i en bostadsrättsförening. En Sifo-undersökning visar att 40% inte förstår årsredovisningen , vilket kan leda till privatekonomiska smällar på 50 000 - 200 000 kr i oväntade avgiftshöjningar och renoveringar. Det är siffror som kan förstöra vilken privatekonomisk plan som helst.

Jag tror stenhårt på att man ska fatta välgrundade beslut, speciellt när det kommer till stora beslut i livet. När det kommer till aktier och fonder finns det massor av stöd och verktyg, men för Sveriges största privata affär, nämligen bostadsköpet – så är vi ofta utlämnade till mäklarens ord eller en magkänsla.

Innan jag presenterar det jag har byggt vill jag dela med mig av tre saker jag ALLTID granskar manuellt i en årsredovisning:

  1. Skuldsättning per kvadratmeter: Nyckeltalet alla pratar om. Men det är viktigt att sätta det i kontext. En nyproducerad förening har naturligt hög skuld, medan en 70 år gammal förening med samma skuld är en stor varningsflagga. Stirra dig inte blind på siffran, utan fråga varför den ser ut som den gör.
  2. Kassaflödet från den löpande verksamheten: Visar föreningens resultat före avskrivningar. Enkelt sagt: går föreningen plus eller minus på driften? Om de blöder pengar varje år kommer det oundvikligen leda till avgiftshöjningar.
  3. Planerat underhåll vs. sparande: Finns det en underhållsplan? Fantastiskt. Men sparar föreningen tillräckligt mycket pengar varje år för att faktiskt kunna betala för de där stambytena och takrenoveringarna om 5-10 år? Eller kommer de behöva ta nya, dyra lån som direkt påverkar din avgift?

Det här är tidskrävande, och ärligt talat ganska komplext. Och det var precis varför vi grundade brfAI.

brfAI är Sveriges första AI-drivna analystjänst för bostadsrättsföreningar.

Vi är ett litet team med bakgrund inom fastighetsmarknaden, teknologi och finansiell analys som har byggt en AI-modell som är tränat på hundratals datakällor. Dessutom är den validerad av brf-experter för att säkerställa högsta kvalitet.

Istället för att du själv ska behöva vara ekonom så gör vår tjänst jobbet på 60 sekunder. Vår innovation är att vi inte bara presenterar datan, vi översätter den till din privatekonomi.

  • Före brfAI: Du ser “Skuldsättning: 8 000 kr/kvm”.
  • Med brfAI: Du ser “En räntehöjning på 1% innebär en potentiell avgiftshöjning på 650 kr/månad för just den här lägenheten”.

Detta gör risken konkret och begriplig.

Ett exempel på en analysrapport hittar ni här: brfAI

Vi har precis lanserat och är i en fas där vi är mottagliga av att få feedback från kunniga användare. Därför vänder jag mig till er. Vi vill bjuda in er att testa och hjälpa oss att att bygga den bästa verktyget och stötta alla framtida bostadsköpare.

Alla användare kan analysera 1 BRF helt gratis - kanske nyfiken att veta hur din egna förening mår? Prova tjänsten här: https://www.brfai.se/

Vad tycker ni om den här typen av verktyg? Vad är era egna största farhågor eller “red flags” när ni analyserar en BRF? Finns det något ni önskar fanns med i verktyget?

Allt gott,
Alex

Fått ok av @Oliver.Allemog att publicera den här tråden.

8 gillningar
2

Verkar som att verktyget ignorerar kassan. Räntekänsligheten är redan ett mått som ignorerar kassan men i verkligheten borde en ökning av låneräntan även följas med en höjning av placeringsräntan? Likaså är skuldsättning/kvm även något som kan ställas mot tillgångar.

Är såklart förbannad eftersom min Brf fick dåligt betyg. :triumph:
I varje fall har vi ca:2,5 årsomsättningar i kassa men din AI ville ändå höja avgifterna med 50%. Jag menar att den verkliga kritiken är att det är ineffektivt med så stor kassa och föreningen borde amortera mera.

Röd flagga jag själv brukar kolla efter är bokfört fastighetsvärde långt över taxeringsvärde. Brukar ge dålig ränta och även svårt för föreningen att ta nya lån.

3

Dra och släppa en årsredovisning verkar inte fungera? Trycka “ladda upp” och leta rätt på filen fungerar däremot. Testar i Firefox, edge och Chrome på Windows.

“Bedömning” är lite wall of text, gör en punktlista så man kan ta till sig informationen.

Aktuell årsredovisning är oftast för 2024 i dagsläget, en ovan läsare kanske ska uppmärksammas på det faktum att informationen kan vara inaktuell.

Jag tycker också risken med en mindre förening verkar underskattas, kan ge mer info privat om så önskas.

Exemplet du tar upp i posten ovan vad ni kan göra bättre är ju ganska meningslöst, just det du ger som exempel är ju nyckeltalet räntekänslighet vilket numera tydligt finns med i alla årsredovisningar.

Annars en vettig sammanställning men jag har svårt att se vad ni gör bättre än tex allabrf som funnits på marknaden länge? Billigare för en analys iof men inte för flera.

Edit: vad jag kollar efter ang ekonomi tycker jag TS fångar upp bra. Bra poäng att gå till botten med siffrorna, en högre belåning behöver inte automatiskt vara dåligt. Tex om man äger tomten kan det motivera högre lån än om man har tomträtt.

4

Hej deg1,

Tack för skarp och konkret feedback. Du sätter fingret på en viktig begränsning i vår nuvarande analysmodell gällande hur en stor kassa värderas.

Din analys är korrekt. Vår första version av modellen, som är baserad på de nya standardiserade nyckeltalen, fångar inte fullt ut den finansiella ställningen som nettoskuldsättning (skulder minus kassa) representerar. Den missar också att väga in ränteintäkter i räntekänslighetsanalysen. För en förening som er, med en kassa som vida överstiger ett års omsättning, blir utfallet därför missvisande.

Ditt inspel är värdefullt och leder till att vi prioriterar två konkreta uppdateringar i vår utveckling:

  1. Införande av “Nettoskuldsättning per kvm” som ett centralt nyckeltal. Detta ger en mer rättvisande bild av föreningens faktiska skuld.
  2. Justering av “Räntekänslighet” för att även väga in den positiva effekten av ränteintäkter från kassan vid ett ändrat ränteläge.

Din observation om att en stor kassa kan tyda på ineffektiv kapitalallokering är också en insikt på hög nivå som vi tar med oss.

Angående din röda flagga – kvoten mellan bokfört fastighetsvärde och taxeringsvärde – det är också en intressant och valid poäng som vi lägger i vår backlog för vidare analys.

Det är den här typen av datadriven dialog som flyttar branschen framåt. Uppskattar det!

Vänligen,
Alex

5

Hej Daniel,

Tack för att du tagit dig tid att ge detaljerad och konkret feedback. Det är precis den här typen av inspel vi behöver för att bygga en bra tjänst.

Jag går rakt på dina punkter:

  • Buggar och UI: Tack för buggrapporten om drag-and-drop och förslaget om punktlista. De är noterade.

  • Aktualitet och små föreningar: Bra poäng. En notis om årsredovisningens datum är en självklar förbättring. Jag håller med om att risken med små föreningar är en komplex fråga. Det kan finnas fördelar med små föreningar men tumregel som vi förhåller oss till är: ju större förening desto mindre slag blir det för den enskilde vid oväntade kostnader. Jag tar gärna emot dina tankar privat.

  • Värde vs. obligatoriska nyckeltal: Du har en poäng gällande räntekänslighet. Många kan läsa själva nyckeltalet i årsredovisningen. Vårt verkliga värde ligger inte att presentera siffror utan ger en helhetsbild vad resultaten av alla siffror innebär för enskilde bostadsköpare. Som vi vet så går inte stirra blint på siffrorna utan veta hur de förhåller sig till helheten där varje enskild fall är unik.

  • Konkurrens (brfAI vs. allabrf): Du frågar vad som skiljer oss från andra aktörer. Det är två huvudsakliga saker:

    1. Pris och modell: Du har rätt i att engångsanalyser blir dyrt om man jämför många objekt. Vi kommer inom kort att lansera en prenumerationsmodell för obegränsade analyser till ett pris som kommer att vara mycket konkurrenskraftigt.
    2. Tillförlitlighet och djup: Vår absolut största skillnad är kvaliteten och trovärdigheten i analysen. Vår AI-modell är byggd från grunden och ständigt förbättras genom att träna modellen. Vad vi vet så outsourca allabrf sin analystjänst till tredje part som kan tar 24h upp till dagar att få tillbaka analysen, dessutom tappar kontrollen på kvaliten. https://se.trustpilot.com/review/allabrf.se
      Vi står bakom varje enskild analys och för oss är korrekt och pålitlig analys inte en feature, det är hela fundamentet.

Uppskattar raka puckar. Det är så här vi säkerställer att vi bygger en tjänst som faktiskt löser ett problem på riktigt!

Vänligen,
Alex

6

Kul intiativ! Jag är ordförande i en liten brf och testade att ladda upp vår senaste årsredovisning. För vår förening skulle jag absolut säga att AI-verktyget lyfter fram och gör samma analys/bedömning av nyckeltal som vår ekonomiska förvaltare!

En fråga, från mig som ändå är med och beslutar om avgiftshöjningar, är vad ni baserar avgiftsutvecklingen på? Just det kändes kanske lite taget ur luften.

Om jag ska försöka mig på förslag till förbättring är det att jobba mer med att skriva ut jämförelsetal, t ex gränsvärden för låg, medel eller hög belåning och låg, genomsnittlig eller hög energikostnad per kvm. Just att få till den där enkla ikonen på en linje som allabrf tror jag ändå har betydelse för hur lättillgänglig analysen upplevs.

En annan information som kanske är relevant de närmaste 1-2 åren är avskrivningstid för underhåll. Det kanske räcker att det är en liten varningsruta. Som en liten förening har vi haft avskrivningstid 120 år enligt K2. Efter beslutet nu i juni tror vi att vi kommer att behöva höja avgiften med anledning av det.

7

Hej & varmt välkommen till forumet Alex :raised_hands: Jag tycker er tjänst ser mycket lovande ut! Nu har jag just köpt en lägenhet, men jag hade verkligen velat ha tillgång till brfAI tjänsten när jag letade lgh här i Stockholm. Keep up the good work :clap:

MvH Stefan

8

Hej
Föreningar med K2 kommer bli varse om avskrivningar enligt K3. Kommer påverka många föreningar.
Vad jag saknar som ett nytt nyckeltal i årsredovisningar är den s.k. underhållsskulden. Hur ser det närmsta tiden ut. Många föreningar kan se fina ut i sin årsredovisning, men kan ha en rejäl underhållsskuld som väntar. Och då är vi på ämnet Underhållsplan, hur står det till med den? Denna siffra (Underhållskuld) borde fram mer tydligt. Numera önskar revisorn in den från föreningen, och kan nämnas i revisionsberättelsen.

9

Instämmer!

Någon slags viktning för underhållsåtgärd (stamrenovering, fasadrenovering osv.), byggnadens ålder och hur länge sedan underhållet gjordes hade varit bra.

Har man “otur” köper man en lägenhet i en förening med låga avgifter för att sedan chockas av stora renoveringar som måste göras på en gång för att styrelsen skjutit upp det för länge …

1 gillning
10

Otuŕ?
Finns väl ingen bostad som inte behöver renoveras.
Badrummet ska renoveras då det är 50 år och det skulle komma som en chock? (Utan Ai). Ett exempel…
Bostäders ekonomi betygssätts redan idag så det verkar mer som att hjulet uppfinns igen här.
Bra marknadsföring gratis dock.:nerd_face:

11

Jo, man undrar ibland hur människor lyckas att köpa villor där de inte har tillgång till varesig underhållsplaner eller avskrivningskostnader.

Vilket underhåll som föreningen ska avsätta medel för framgår dessutom av stadgarna och inte årsredovisningen. Skulle såklart innebära en USP för brfai om analysen även hade stadgarna som ingångsvärde.

12

Jag skrev in min förening i sökrutan, laddade upp årsredovisningen och tryckte på analysera, men fick felmeddelandet “Fel: Status 500:”

Bugg eller gjorde jag något fel?

13

Hej!
Bra jobbat!
'första AI-drivna analystjänst för bostadsrättsföreningar. :sunglasses:
Det finns även andra tjänster:

BRF Analysis

1 rapport är helt gratis.

1 gillning
14

Varför är domännamnet på engelska? Jag tror det kan skrämma bort en del potentiella användare. Som utvecklare så är man väldigt bekväm med engelska, men så ser det inte ut i samhället i stort. Få personer använder engelska utanför jobbet.

16

Hej allihopa,

Grym diskussion om ett av de absolut viktigaste – och svåraste – områdena inom BRF-ekonomi: underhåll.

Per och Oxsvansen, ni sätter fingret på precis det som är kärnan i problemet. Begreppet “underhållsskuld” är helt rätt. En årsredovisning kan se bra ut på ytan, men dölja en tickande bomb av uppskjutet underhåll.

Detta leder till frågan om underhållsplaner. Från och med 1 januari 2024 infördes ett krav på att en 50-årig teknisk underhållsplan måste finnas i nya ekonomiska planer. Som vi konstaterat gäller detta dock främst vid nyproduktion. För de tusentals befintliga föreningar som de flesta av oss köper i, finns inget sådant lagkrav. Informationen är helt enkelt inte lättillgänglig.

Och det är exakt där vi kommer in. När en formell underhållsplan saknas, blir det vår uppgift att med hjälp av AI analysera all tillgänglig data – byggår, tidigare renoveringar, ekonomi – för att estimera den dolda underhållsskulden.

Göran, du har en poäng. Att en 50 år gammal fastighet behöver underhåll är ingen chock. Frågan är inte om det behövs, utan när, hur mycket det kommer kosta, och framförallt: har föreningen en ekonomisk plan för det? Att köpa in sig i en förening utan koll på detta är som att köpa en bil utan att veta när kamremmen senast byttes. Det kan bli en dyr överraskning.

Du menar att vi uppfinner hjulet igen. Respektfullt, men jag håller inte med. Många kan ge ett enkelt betyg. Vårt mål är inte att uppfinna hjulet, utan att sätta en V8-motor och GPS i det :slightly_smiling_face:. Vi fokuserar på att översätta risken för en 5 MSEK renovering om tre år till vad det faktiskt betyder för din privatekonomi: “Var beredd på en möjlig avgiftshöjning på 1 500 kr/månad, eller en extradebitering på X kr.”

Det är den översättningen från abstrakt risk till konkret privatekonomi som är vår kärna.

Fortsätt gärna utmana oss. Det är så här vi tillsammans skapar den transparens som bostadsmarknaden förtjänar.

Vänligen, Alex

1 gillning
17

Tusen tack för de varma orden! :blue_heart: Och grattis till nya bostad! Har du vänner eller familj som letar bostad och behöver stöttning så vet de vart vi finns!

18

Bra poäng! Jag hade också gärna haft en svensk domän, men de flesta bra namn är redan upptagna (oftast av mäklare). Tar gärna emot bra förslag om du har några!

19

Har du möjlighet att skicka årsredovisningen till mig (hello@brfai.se) eller bifoga här i tråden? Så ska vi kika närmre på problemet.

20

Okej, gör det

1 gillning
21

Hej Lykke,

Stort tack för din feedback. Särskilt värdefullt att du som ordförande bedömer att vår analys ligger i linje med er ekonomiska förvaltares, ett fint kvitto på att vår modell håller hög kvalitet.

Du ställer några mycket relevanta frågor och kommer med utmärkta förslag.

1. Grunden för vår avgiftsprognos: Vår prognos baseras på en sammanvägning av faktorer vi hämtar ur årsredovisningen och kombinerar med allmänna antaganden. De huvudsakliga drivkrafterna är:

  • Styrelsens egna planerade höjningar, som ofta nämns i förvaltningsberättelsen.
  • Större kommande underhåll från underhållsplanen, som vi översätter till en potentiell framtida avgiftspåverkan.
  • En beräknad påverkan från inflationen på föreningens löpande kostnader. Din poäng om att detta kändes “taget ur luften” är bra feedback på vårt gränssnitt. Vi måste bli bättre på att tydligt redovisa varför vi kommer fram till en prognos, och det är en förbättring vi kommer att implementera.

2. Jämförelsetal och visualisering: Det ligger absolut något i det du säger. För att göra analysen lättillgänglig är visuella jämförelsetal, en mätare som visar var föreningen ligger på en skala från låg till hög kan skapa mervärde.

3. Avskrivningsregler (K2/K3): Din sista poäng om de ändrade avskrivningsreglerna för K2-föreningar, som andra också nämnt, är otroligt aktuellt. Du har helt rätt i att detta kommer att pressa upp avgifterna för många föreningar framöver… Att flagga för denna specifika risk är prio för oss att få in i rapporten.

Tack igen för insikterna! Har du fler förslag på förbättringar är du mer än välkommen att kommentera.

Vänligen, Alex