Hej!
Sambon och jag har hittat en lägenhet som verkar rätt intressant. Det är inte riktigt lägenheten vi vill köpa och bo i för alltid, men nästan. Föreningen har cirka 120 lägenheter. Den är helt obelånad. Den har funnits sedan 1962.
Vi planerar att bo där i minst 8 år men antagligen längre, så vidare vi inte får fler barn. Det är en 3a.
Finns det någon vinst i att köpa en bostad utan lån när vi planerar att flytta vidare eller är det värt det?
Är det en äldre byggnad så bör du kanske kolla på vilka stora renoveringsbehov som finns i framtiden är stambyte/takbyte/fasaden gjort etc etc annars låter det bra att den är o obelånad 
Gjordes 2000. Det jag mest är nyfiken på är om det är en vinst eller förlust att köpa en obelånad som jag antagligen kommer att sälja inom 10 år.
Förstår inte riktigt, är det bättre om BRFen har många lån med massa ränta?
Om priset på bostadsrätten är högre än motsvarande i en förening med lån är det ju inte säkert att det är fördelaktigt ekonomiskt jämfört en bostadsrätt i annan förening. Du får helt enkelt jämföra med liknande föreningar i området och titta på totalpriset, alltså det du betalar för bostadsrätten och din andel av föreningens skuld som du köper in dig i.
För de allra flesta har ”tekniska egenskaper” hos bostäder mindre betydelse. Det man vill betala för är typ altan i söderläge. Så länge det andra inte är alltför akut dåligt så är det ok. Premium-egenskaper av teknisk karaktär går alltså inte att förvänta sig att någon ska vilja betala extra för.
Vad har det för betydelse?
Om du äger en villa, vad är bäst för dig, belånad eller obelånad…
Allt annat lika, är det givetvis bättre om en förening slipper att ta ut en månadsavgift som skall täcka ränta och amortering.
I andra ändan så gör den lägre månadsavgiften att priset för att köpa en bostadsrätt stiger. I en perfekt fungerande marknad skall det därför egentligen inte ha någon betydelse.
I en värld med stigande räntor är det en trygghet att äga en lägenhet i en brf som saknar lån. Månadsavgiften kommer inte att chockhöjas på grund av stigande räntor.
Att föreningen inte har lån nu, innebär inte att den inte kommer att få det i framtiden. Det vill till att man satt av tillräckligt mycket till yttre underhåll.
Det är min fråga. Har det någon?
Jag håller med övriga i tråden, men det jag kan värka fram är ju möjligen om någon oförutsedd händelse tvingar föreningen till ett större lån i dyrtider så att lån tillkommer, avgift stiger och lägenhetspriset sjunker…
Så, som sagt, kolla även mellan raderna i räkenskapsböckerna.
En tanke jag fått efter att ha kollat igenom en del brf:er samt priser är att en obelånade lägenhet inte alltid är så väldigt mycket dyrare än en belånad.
Ett intressant tanke är om en förening likt den du är intresserad av skulle låna upp ca 1,5miljon per lägenhet, som de delar ut till medlemmarna. Om man sedan skulle sälja lägenheten, hade då priset på den sjunkit med 1,5miljon? Min gissning är att den inte hade gjort det…
Det beror på. En villa med lite lån kan vara bättre än en obelånad.
När jag kollade igenom ekonomin så ser det ut som att den har 7mkr tillgodo och hela föreningen är värderad till 90mkr.
Om det verkligen är 7 MSEK i likvida medel och inte den teoretiska fond för yttre underhåll så är det bra i förhållande till storleken, ja.
Taxeringsvärdet ska du inte stirra dig så värst blind på. Det finns några enkla räkneexempel du kan göra för att syna föreningen på den här sidan 21: Beräkningstips 2 – Uh/am-utrymmet ® « Borätt-köparskolan
Det är ju oavsett om föreningen är belånad eller inte.
Däremot så är det ju rätt att man ska kolla föreningens räkenskaper, 98% av alla gör nog inte det, men vet inte hur många årsredovisningar jag tittade igenom innan jag köpte min första bostadsrätt.
En hel del BRFer har ju inkomster utöver avgifter för bostaden, i form av hyresrätter, lokaler och andra intäkter som parkeringsplatser mm.
En belånad förening kan mycket väl vara ett gigantiskt bättre alternativ än en olånad som inte har några som helst intäkter förutom avgifter.
Det blir väl exakt samma situation för en BRF som har mycket lån?
Förstår inte riktigt det sista i din fråga men ur det fetmarkerade får ni ju en direkt vinst i att avgiften sannolikt kommer att vara låg. Ni kan ju också vara extra trygga över att avgiften inte heller kommer påverkas alls samma grad av det nu högre ränteklimatet.
Det kommer ju också göra er lägenhet mer konkurrenskraftig framöver eftersom att andra föreningar med lån/större lån mer sannolikt kommer behöva öka sina avgifter.
En annan vinkel är att potentiella köpare kommer kunna få större lån från banken (och därmed kunna köpa dyrare) om avgiften är låg. Det borde rimligtvis öka värdet också.
Självklart, men mycket lån är inget mäklarna kan skryta om i prospekten och därmed driva upp priset. Därav min kommentar.
Nej det har du rätt i. Men tänker också att föreningar utan lån ändå tar in en avgift som avsätts för att täcka oplanerade och planerade kostnader. Så det är inte helt säkert att nya lån skulle behövas. Men nu är vi ju inne i väldigt hypotetiska scenarion.
Allt annat lika, menar jag förstås.
Jag inser givetvis att det är bättre med men villa som är värd 8 miljoner med en belåning på 2 miljoner, än en obelånad villa på 3 miljoner.
För en villa kan man få betala dyrt för pantbreven om de inte täcker lånesumman.
Stämpelavgiften är 2% av pantsumman.
Bostadsrätter sätts inte i pant eftersom de är lös egendom.
Men jag kan tycka att föreningens ekonomska status har betydelse för priset, och har den 7MSEK i tillgångar räcker det till mycket underhåll kommande tio år.
Är stammarna bytta eller relinade?
Relining har en begränsad hållbarhet i vissa fall och är det gjort 2000 är frågan vad som händer där.
När det gäller framtida avgifter och i förlängningen värdet är det underhållsbehovet och lånesituationen som avgör, och i viss mån öviga driftskostnader. Främst värme de.
Värdet, eller priset beror nog mycket på marknaden.