Jag och min sambo kollar efter boende och har hittat en fin lägenhet som dock är del i en liten bostadsrättsförening med endast 4 lägenheter.
Föreningen har låg belåning och vi har marginaler i vår egen ekonomi både vad det gäller insats och månadskostnader. Vi förstår att det blir en ökad risk när man äger en större andel av föreningen och även att det kan bli svårare att sälja på sikt.
Har ni här på forumet någon input/erfarenhet om risker med detta och vad som blir extra viktigt att kolla upp och tänka på när det är en liten förening?
Har ni några tips eller erfarenheter på banker som ger lån till köp i små föreningar? Upplever det svårt att jämföra banker eftersom alla har olika (inte alltid så tydligt utskrivna) krav på föreningens storlek och att det är svårt att veta vilken konsekvens det får på räntan.
Jag har en nära vän som precis sålt sin lägenhet i en liten förening, cirka 7 lägenheter.
De hade först och främst väldigt svårt att sälja den. En del var intresserade men banken ställde tydligen högre krav avseende insats pga liten förening vilket var svårt för många köpare. Ekonomin är i sig god men de började få problem med läckage och det drabbar ju i direkt mening alla och riskerar att bli dyrt. Alla boende var i princip tvungna att vara med i styrelsen och engagera sig. Kostnadsökningar slog ganska direkt och en period hade de en boende som bråkade med alla i huset. Personen var ju med i styrelsen och lamslog väl i princip hela arbete därför.
Fördelen var att det var gemytligt och trevligare än en stor förening. Men de kommer inte köpa i en sån förening igen
Jag har samma erfarenhet som @Gabbe90 det kan vara svårt att få lån till en lägenhet i en så liten förening med bara fyra lägenheter. Det är en sak att er ekonomi är bra men det räcker ju med att en familj i huset får problem för att ekonomin i hela föreningen ska bli skakig när det är så få lägenheter.
Nu bor jag i ett hus med tio lägenheter och även i denna har det varit vissa problem, inte ekonomiska, men med en familj som var fullständigt från sina sinnen. Tack och lov flyttade de. Men det höll på att bli riktigt kris när ingen ville sitta i styrelsen pga galningarna. Dock var vi tillräckligt många för att lösa detta så jag skulle ändå inte tveka att välja liten förening igen men definitivt minst 8 lägenheter.
Är det bara fyra lägenheter så är man väldigt beroende av de övriga. Det blir så himla viktigt vilka de är och vad de kan bidra med. Säg att det är ett äldre lätt förvirrat par, en yngre person som hyr i andra hand, några knasbollar och ni. Risken är att ni får ta hand om precis allt från snöskottning till bokslut och får väldigt mycket jobb. Och även om nuvarande personer är ok kan de sälja och man får in någon ny som krånglar. Man har sannolikt heller inte råd att köpa förvaltning i en så liten förening och outsourca en del jobb. Situationen är helt enkelt väldigt sårbar.
Länsförsäkringar var de som kunde tänka sig låna ut när vi kollade på en lägenhet i liten förening (4 bostadsrätter) åt svärföräldrarna. Det var för övrigt även LF som sålde den. Storbankerna ville inte.
Vi fick kalla fötter efter den upplevelsen och det fick bevisligen många andra också, det tog förhållandevis lång tid innan den såldes trots att föreningen verkade bra.
Historiskt sett behövdes det fem lägenheter för att bilda en brf, vilket I sig självt är i minsta laget. Om jag minns rätt var det regeringen Reinfeldt som fattade det knäppa beslutet att minska till enbart tre lägenheter.
Personligen skulle jag aldrig köpa en lägenhet i en så liten förening. Minst sex lägenheter, då finns det utrymme för tre styrelse ledamöter och en suppleant, samt två "reserver ". Även detta är i minsta laget.
Egentligen bör det vara minst tio lägenheter, men är priset lågt skulle jag kunna frestas att köpa i alla fall.
Förenklat kan det sägas finnas två risker i en bostadsrättsförening. Dels marknadsrisken, den risk som alla bostadsrättsföreningar i sin bolagsform bär. Sedan finns individrisken, risken som de enskilda medlemmarna innebär.
I en mindre förening är det rimligt att anta att individrisken är högre, det räcker med att en individ/medlem agerar knepigt för att som i TS fall 25 % av föreningens medlemmar ska agera ogynnsamt. Med det sagt kan det finnas fördelar med en mindre förening också.
Risken de enskilda medlemmarna bär kan också vara en tillgång. Föreningen kanske tack vare sina medlemmar kan minska kostnaderna. Sköta saker i egen regi och inte lägga pengar på sådant som är ofrånkomligt i en normalstor förening.
Att bo i en mindre förening ställer högre krav på dig som potentiell köpare. Du bör vara beredd på att sitta i styrelsen med allt det innebär och vara medveten om att dynamiken i föreningen snabbt kan förändras. En klippa flyttar och en strulpelle flyttar in.
Arbetar själv som fastighetsmäklare och skulle aldrig köpa i en förening under 10 lägenheter. Merparten av bankerna vill inte belåna lägenheter som ligger i föreningar som har färre än 10 lägenheter.
Så det finns en rätt stor risk den dagen man säljer att just den personen som vill betala mest inte får sitt lån beviljat av sin bank, därmed får man lägre betalt. Kan vara svårsålt.
Sen är såklart även risken med de övriga medlemmarna. I en liten förening på tex 10 lägenheter så sitter nästan halva huset i styrelsen. Vad händer om dessa är inkompetenta?
Om föreningen har 200 hushåll så är det större chans att medlemmar med intresse och kunnande vill sätta sig i styrelsen (istället för att bli intvingad som i en liten förening).
Bott i en förening med åtta parhus. Rekommenderar inte.
Hade aldrig några problem att få lån, men helt impotent förening/styrelse (alla medlemmar) och vissa grannars privatekonomi var ett orosmoment på den tiden då ränta (och därmed hyra) fördubblades på nån månad.
Stort tack för all input från er alla. Var bra att få lite fler åsikter på det hela. Vi bestämde oss för att avvakta och inte gå vidare med denna lägenheten.
Risken med liten förening kändes för stor men sen bor vi ganska bra som det är och har ingen brådska heller så då kändes det vettigare att avvakta.
Edit: Kan ju meddela att det verkade vara nej hos Danske bank för föreningar med färre än 6 lgh. Nordea kunde vi få lån hos men de stod också för lånet hos föreningen.
Jag skulle vilja lyfta denna tråden igen, följer passivt bostadsmarknaden och sneglar försiktigt på ett par mindre föreningar. Dessa är större villor i lugna och attraktiva områden som för 10-15 år sedan gjorts om till bostadsrätter med 3-4 lägenheter.
Jag förstår att risken är hög, man gifter sig i princip ekonomiskt med samtliga medlemmar i föreningen. Men givet att man är medveten om riskerna, själv har en ordnad ekonomi och är villig (och lagom kompetent?) att engagera sig i föreningen - Finns det några fördelar givet att man vill ta risken och lägga ner tiden?
Jag tänker fördelar som att man kan bo tillsammans med relativt resursstarka och kompetenta människor? Eller att man kan köpa lägenheten billigare eftersom många inte kan gå in med en större kontantinsats om banken inte vill låna ut.
Hur mycket lägre bör priset vara för att våga ta risken? Jag tänker enligt teorin att alla investeringar kan vara bra om priset är lågt nog.
Förvisso får du ju möjlighet till större inflytande själv i en liten förening om du är beredd att lägga ner tid å föreningens vägnar. Och hamnar du tillsammans med tre andra ”bra” medlemmar kan det mycket väl bli bättre att bo där än i storföreningen.
Men då handlar det väl om att hitta:
En bra förening med medlemmar du tror att du kommer dra jämnt med och som kommer bo kvar där.
En bostadsrätt som ligger rätt i pris, givet storleken på föreningen etc
Om du inte finansierar köpet själv, så en lånegivare som är ok med att låna ut till köp av brf i liten förening. Hade kanske faktiskt börjat där för att inte åka runt på visningar i onödan.
Jag har bott och sålt en lägenhet i en förening med 12 hushåll. Det var inga problem med någon bank som alla kunde tänka sig att låna ut pengar i alla fall. Problemet i en sådan liten förening blir snarare att alla måste vara med i styrelsen, vilket alla kanske inte känner för?
Det kan vara 10 lägenheter som är den magiska gränsen för vad som inte ses som en liten förening längre. Därav att det aldrig var några konstigheter med 12.
Själv blir jag fundersam kring att man väljer att bilda dessa småföreningar (med låt säga 4 lägenheter) då finansieringen för den enskilde brf-innehavaren verkar svår.
Jag kan garantera att område och prisklass inte är något skydd mot knepiga människor (bor själv i en förening där lägenheterna går på åttasiffriga tal). Snarare kan attraktiva bostäder i det dyrare segmentet innebära att vissa mest månar om sin egen investering och inte vill föreningens bästa.
Tänk på att i en så liten förening måste alla vara med i styrelsen. Är nån det minsta egen eller egoistisk blir det stora problem. Det är inte värt lite lägre bostadskostnader att hantera sånt, det kostar enormt med energi. Avråder bestämt från så liten förening.
Vill fastighetsägaren sälja, får hen bättre betalt om hen kränger iväg den som bostadsrättsförening.
Pyttesmå föreningar på tre eller fyra lägenheter är ett otyg. Förr I världen var åtminstone minimigränsen fem innan regeringen Reinfeldt gick ett hjärnsläpp. Med tre i styrelsen och en suppleant finns i alla fall en viss marginal om alla inte vill vara med i styrelsen. Personligen tycker dock att även fem är i minsta laget.
