Hej! Jag är intresserad av ett radhus i en liten bostadsrättsförening och vill gärna höra era åsikter. Föreningen i fråga består av endast 3 bostadsrätter byggda 2013. Det verkar vara ett lugnt område, men jag är lite orolig över föreningens ekonomiska struktur och framtid.
Jag läste det här och blev vettskrämd: Köpa bostadsrätt i liten förening
Här är vad jag hittills fått fram från årsredovisningen 2023:
Antal bostäder: 3
Byggår: 2013
Yta totalt: 310 kvm
Lån: 3,68 Mkr
Belåning per kvm: ca 12 092 kr/kvm
→ Enligt branschstandard anses >10 000 kr/kvm vara högt
Soliditet: 61,9 %
Resultat 2023: -90 669 kr (förlust)
Räntekänslighet: 19,9 % (!)
Likvida medel: ca 254 000 kr
Ingen aktuell underhållsplan finns
Styrelsen hade endast 1 protokollfört möte under året
Mina funderingar
Hur riskfyllt är det egentligen att gå in i en så pass liten förening? Alla beslut och kostnader delas ju på väldigt få.
JAg har inga problem med att engagera mig i styrelsen. Kanske kan detta gynna mig positivt istället? Iom det är få lägenheter så man faktiskt kan göra skillnad.
Är det ett stort varningstecken att det inte finns en underhållsplan?
Är belåningen/kvm och räntekänsligheten för hög för att vara tryggt?
Hur tolkar ni den låga styrelseaktiviteten?
Hur mycket ska man väga in att huset är relativt nytt (12 år), men att större underhåll kan börja dyka upp snart?
Det har inte vara någon ruljans av ägare av husen så det bådar ju gott det med.
Alla tankar och perspektiv välkomnas , särskilt om du själv köpt in dig i en liten förening, eller har erfarenhet av hur räntekänsliga brf:er hanterat de senaste årens ränteläge.
Nu vill jag inte skrämma dig men så här kan det gå.
Han köpte en lägenhet som i efterhand (ett decennium) visade sig vara pantsatt. Banken som inte kunde driva in skulden ville då sälja lägenheten som mannen köpt i god tro ett decennium tidigare. Efter många vändor och en tingsrättdom blev föreningen skyldig att betala den dryga miljonen som skulden låg på eftersom det slogs fast att föreningen missat att notera att lägenheten är pantsatt efter att blivit informerad av banken.
Föreningen är stor, ca 70 innehavare så knappt 20.000 per person. Men tänk samma på en liten förening!?
Kan också bli ”svårsålt” eftersom många (inklusive banker) inte är så förtjusta i små föreningar. Särskilt om allt spridd ut på blott TRE lägenheter. Vilket i min värld är extremt få. Tycker även själv <10 är få.
Jag och exet budade på en lägenhet i en pytteförening innan vi köpte hus istället. Efteråt lärde vi känna de som vann budgivningen och jag fick lite insyn i föreningen och livet med fyra stora hyresrätter i en följdaktligen jättestor fastighet.
Tack men nej tack, skulle jag sagt.
p.s. Men det var en fin lägenhet och ett astufft hus.
Att inte ha underhållsplan bryter ju mot lagen, så det låter väldigt märkligt.
Jag tycker till skillnad från en del andra att kan vara aktuellt att köpa i en sån brf. Men, då ska det vara enormt mycket som är positivt av det man vill ha, för risken är ju enorm. Jag hade nog personligen avstått i de flesta fall. Men ibland hittar man ett riktigt guldkorn som klaffar alla andra parametrar, och då kanske det kan vara okej. Men fundera igenom några varv först och stäm av med banken. Kan vara svårt få lån.
Sant, gamla föreningar måste inte ha en underhållsplan. Däremot måste de enligt lag ändå avsätta så mycket som behövs för att sköta just underhåll vilket kräver planering och budgetering.
Jag skulle aldrig röra en BRF som inte har en ordentlig underhållsplan, oavsett ålder. Då lämnas framtida dyra investeringar åt slumpen…såvida inte styrelsen nu består av utbildade snickare etc.
Du har ju läst den gamla tråden på samma ämne så det finns egentligen inte mycket att tillägga.
Men det spelar ingen roll hur god ekonomi föreningen har idag eftersom en så liten förening utgör en alltför stor risk, både ekonomiskt, socialt och praktiskt. Jag hör till dem som inte tycker att man behöver vara så himla ängslig eller strikt följa expertis i alla lägen men i detta fallet så är riskerna man tar alldeles för stora och kan leda till en rad jobbiga bekymmer. Köp inte i en så liten förening.
Gäller inte detta upplägg för majoriteten av villaägare? Få småhusägare har en 40-50årig plan utan tar problemen som de kommer.
Lika så med räntekänsligheten. Många villaägare har också väldigt hög räntekänslighet. Enligt teorin sparar man pengar på detta i längden.
Men gäller att alla medlemmar har ungefär samma syn. Vill någon varje gång binda lånen på 10år och någon annan alltid köra rörligt blir det inte så bra.
Antar alla lägenheter måste sitta med i styrelsen i den föreningen?
Att det bara varit ett protokoll-fört möte låter väl lite men beror väl säkert på att man hanterar det mesta utanför styrelsemöten…
Skulle inte köpa i en sådan förening utan att ha träffat övriga medlemmar. Dessutom allt blir väldigt dyrt med så få lägenheter, bor själv i liten förening (<20) och tycker det är för lite, minst 50 ska det vara när jag flyttar nästa gång.
Min familj sålde en lägenhet i liten Brf (3 lgh) för några år sedan. Vi trivdes bra, men det var för litet för oss.
Sen drog räntorna iväg, och underhållet närmade sig.
Avgiften gick upp 40% på ett år det året vi sålde.
Banken var inte ett dugg intresserad av att förhandla om föreningens lån.
Mycket risk att bo i liten Brf, skulle aldrig någonsin våga bo i den boendeformen igen.
Sen är det obligatoriskt styrelsearbete, och oerhört viktigt att det sociala med grannarna fungerar. Det gjorde det när vi bodde där, men sedan vi flyttat tröttnade även en annan granne och sålde, och mycket kunskap om huset går förlorad.
…12k/m2 i lån tycker jag också är alldeles för mycket.
… Det var frid och fröjd när allt var bra, men det var inte kul när det gick sämre. Mycket skönare att bo i villa och snabbt kunna fatta alla beslut själv.
Ponera att du blir osams med en person i föreningen, det innebär att du får minst 33% av föreningen emot dig vilket kan innebära en jäkla massa framtida problem.
Ekonomin verkar heller inte superbra. Du ska ha som tankesätt att en tredjedel av de där 3.8mkr kommer vara din skuld utöver ditt bolån vilket innebär att du blir långt mer skuldsatt.
Även om jag håller med alla om de potentiella nackdelarna (efter en del styrelsearbete har jag absolut ingen romantisk bild av det arbetet) - så tycker jag också att många tar för lite risk i livet, optimerar för bekvämlighet. Så ett alternativ är ju att gå med i styrelsen (ett måste i så liten förening imo) och välkomna det som ändå kan vara utvecklande, speciellt om du är sugen på att lära dig mer om att förvalta bostäder, eller om du är intresserad av organisation/ledarskap. Det kan också bli en krydda i livet där du är med och löser problem - vilket kan vara givande. Finns ju redan identifierade förbättringar som behöver tas tag i - att upprätta en underhållsplan till exempel. Just underhållsplan skapar en mer neutral arena och kan bli ett intressant lära-känna-tillfälle då man som styrelse fokuserar på husens skick en tidpunkt då alla i styrelsen kanske har flyttat därifrån. Låg risk att bli lika laddat som att besluta exakt var den nya sopsorteringen ska stå.
Jag ville ge det mer riskfyllda alternativet ett ansikte! Om det inte låter givande för dig så tror jag att det bör vara svaret på ditt köp.
Bor själv i en liten förening (6 lgh) och största problemen skulle jag säga är nödvändigheten i att ha bra grannar, samt svårigheten att få en bank att ta i dig ens med tång. Många banker vill inte låna ut till brf:er med färre än 10 lägenheter, vilket gör att de lån man väl kan få har ganska dåliga räntor.
Jag har själv tagit plats i styrelsen för att jag vill ha mer kontroll över situationen och möjligheten att påverka, men när det bara är tre lägenheter tänker jag att samtliga sitter med i styrelsen. Det drar ju även med sig lite extra kostnader om man behöver en extern revisor. Att beslut tas när man träffas vid brevlådan istället för vid regelrätta styrelsemöten är nog ganska vanligt när det är så små föreningar. I min förening har det inte skett en enda flytt sedan det byggdes, granngemenskapen är bra.
Risken att kommunen placerar socialfall skulle vara förödande i en så liten förening, men tror faktiskt att man skulle ha möjlighet att neka kommunen att köpa en brf då det skulle innebära att kommunen måste sitta i styrelsen för brf, vilket normalt inte tillåts. Så det kanske finns en utväg där (lekmannaspekulation).
Gällande avsaknaden av underhållsplan så behöver det inte vara ett jätteproblem så länge föreningen inte är gammal, däremot känns det ju som att de tar ut för låg avgift med tanke på att förlusten är såpass stor. Det borde finnas en ekonomisk plan som gjordes vid föreningens bildande där det är med poster för avsättning till underhåll enligt schablon, och det ska inte resultera i någon förlust trots avskrivningar och annat. Med tanke på svårigheten att låna är det ju viktigt att man sköter amorteringarna löpande, så att det finns utrymme att låna upp för större underhåll.
I min förening har vi en ekonomisk förvaltare. Vi är nöjda med dem, kostnaden är rimlig, och vi får bra beslutsunderlag för budget, avsättningar för underhåll och månadsavgifter. Det är en hel del att tänka på som exempelvis att uppdatera stadgar när nya lagkrav kommer, och där kan en förvaltare också hjälpa till, men det kostar ju också.
Enligt lag får en kommun inte nekas medlemsskap i en brf.
Att köpa en bostadsrätt innebär inte med automatik att man måste bli medlem i föreningens styrelse. Undantaget är om föreningen enbart har tre lägenheter och det behövs tre i styrelsen. En kommun lär dock knappast köpa en lägenhet i en så liten förening.
Tänker att 3 bostäder blir lite mer som att bo ett ”kollektiv” i gemensamt hus
Dvs det kräver nog betydligt mer av engagemang och samsyn hos de tre ägarna än i en stor förening där det blir lite mer som tänket omkring att bo i en hyresrätt.
