Hej! Jag ska köpa min första lägenhet. Värdeutvecklingen framöver är det förstås svårt att sia om men jag blev fundersam över hur storleken på lägenheten påverkar värdeutvecklingen.
Säg att jag har två bostadsrätter, båda kostar 3 milj, och har en avgift på 4000kr/månad. Den ena är dock en 1:a, 30 kvm stor, belägen i ett populärt område. Den andra är en 2:a, 60 kvm, i ett område som har blivit mer populärt på sistone men inte har samma höga priser ännu.
Är det mer lönsamt att köpa den stora lägenheten? Ifall kvadratmeterpriset i staden på ett år stiger med 1000 kr kommer ju den stora lägenheten se en större procentuell värdeökning?
Eller brukar kvadratmeterpriset stiga i %, inte faktiska kronor? Då kommer ju båda lägenheterna stiga lika mycket i värde.
Tack på förhand ifall någon har bättre koll på hur bostadsmarknaden fungerar än jag själv!
Det är mycket mer komplext än så. Nära till kollektivtrafik, handel och jobb är alltid mer värt än längre ifrån. Ettor nära campus och business park är värda mer än tvåor nära förskolor och kommer alltid vara.
Men att du hittat ett område som du bedömer som “up and coming” eller kanske “på väg att gentrifieras” talar väl för att tvåan har chans att ge en bra utveckling framöver. Kolla också hur stadsutvecklingsplanerna ser ut framöver genom att kolla upp vilka nya detaljplaner som är på g. Där jag bor kommer stadskärnan förändras och stadens största arbetsgivare att röra på sig de närmaste decennierna. Sånt spelat såklart roll på sikt.
Min fundering handlade också om ifall “dyra” områden kommer kunna öka med samma procentuella takt som de “billigare” områdena. Jämför jag just stadsdelar i Malmö som är aktuellt för mig verkar dock Centrala Malmö och Södra innerstaden ha vuxit med 5,5 respektive 5,7 procent årligen i kvadratmeterspris de senaste 18 åren (från Svensk mäklarstatisitk). Så då behöver man ju inte principiellt välja en stor lägenhet i ett “billigare” område som jag var inne på. De två lägenheterna som jag föreställde mig ovan hade kunnat se liknande prisutveckling.
Men sen är det väl som du säger andra saker som har större betydelse. Har exempelivs slagits av tanken att 1:or borde gynnas av lättade amorteringskrav och höjt bolånetak, då fler förstagångsköpare kommer öka efterfrågan. Samtidigt borde en 2:a kunna attrahera par med dubbla inkomster och därmed i ett “up and coming” område se en större prisutveckling när de med pengar blir mer intresserade av att bo där.
Allt handlar om efterfrågan på specifika bostäder så det är svårt att säga med säkerhet hur prisutvecklingen blir, yta är därför ingen garanti. Områden som alltid har varit efterfrågade är säkrare kort vad det gäller stabil efterfrågan, men å andra sidan är det mer osannolikt att de tar plötsliga skutt uppåt. Enda exemplet jag kommer på är under covid, där en yttre faktor drev upp marknaden på oväntade vis.
Om man kan pricka in ett område som är på gång så är det jättebra. Dock är dessa områden lite mer osäkra, går marknaden ner av någon anledning är dessa områden mer känsliga.
Jag har köpt bägge alternativen med gott resultat. Det jag bor i nu var dock det jag tycker är det mest optimala alternativet: undervärderad lägenhet i populärt område. Undervärderingen bestod i en planlösning som var lite konstig, men det var väldigt mycket billigare att fixa den än att köpa en br för fullpris. Det är alltså mitt tips för bäst ekonomisk utväxling: hitta något som är undervärderat i bästa området.
Tack! Det stämmer överens med vad mäklare har berättat för mig också, att de populära områdena oftast är de som ändå ökar snabbast efter en rekyl.
En annan fundering som kanske borde ha sin egen tråd men det kanske är en självklarhet? Jag har funderat på det här med avgiften till bostadsrättsföreningen. Jag har noterat att gamla välskötta bostadsrättsföreningar ibland har 0 långfristiga skulder och kan därmed hålla månadsavgiften väldigt låg. I en bostadsrättsförening med högre skuld står jag som delägare av föreningen ju i praktiken för att betala av en del av det lånet i form av ränta och amortering vilket resulterar i en högre månadsavgift. En bostadsrätt med låg månadsavgift värderas högre och bör därmed också hamna på ett högre slutpris.
Min första tanke handlar om just hur jag som förstagångsköpare kan dra nytta av detta? Jag kan ju i de flesta fall endast låna upp till 4,5 gånger min årsinkomst. Men genom att köpa en lägenhet med högre avgift till ett lägre pris, kan jag i praktiken utsätta mig för en större belåning än de 4,5 x årsinkomsten som jag kan låna privat. Är något man kan dra till sin fördel?
Den andra funderingen som tangerar detta är hur värdeutvecklingen skulle se ut i två föreningar med höga eller låga lån. Säg att man har två identiska fastigheter A och B, belägna i samma område. A är skuldfri och har en låg månadsavgift i föreningen. B har lån och därmed en högre avgift. Jag vet inte hur stor avgiften påverkar priset men säg att en lägenhet i Bostadsrättsförening A kostar 3 miljoner och en lägenhet i B kostar 2,5 miljoner.
Ifall marknaden går upp borde de två fastigheternas värde öka enhetligt. Värdet på min lägenhet borde både i A och B gå upp med identiskt antal kronor. Detta borde ju innebära att värdeutvecklingen i B är procentuellt större. Stämmer det? Är det alltså smart ur ett investeringsperspektiv att köpa en lägre värderad lägenhet i en förening med högre lån och högre avgift. Jag tycker generellt man pratar om att låg avgift alltid är eftersträvansvärt och är såklart medveten om att allt för höga lån aldrig är bra.