Köpa i förening med dålig ekonomi

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hej, vi vill köpe en liten lägenhet i ett radhus liknande hus från 1957 i Ekensberg i Stockholm (idyllisk men nära stan).

Problemet är att föreningen ser ut att ha usel ekonomi och lägenheterna just nu är svårsålda.

Det är tre lägenheter som legat till försäljning i upp till 50 dagar och säljarna verkar inte vara villiga att sänka priserna avsevärt.

När jag granskat föreningen ekonomi så ser jag flera stora varningsklockor.

  1. Avgiften har mer än dubblerats på fem år.
  2. Skuldsättning per kvm, avgift samt energikostnader ligger alla långt över SBABs rekommenderade nivåer.

Årsavgift/kvm bostadsrätt

2 010 kr/kvm (SBABs riksnivå < 850 kr varnar för årsavgifter över > 1 000 kr)

Skuldsättning/kvm bostadsrättsyta

13 278 kr/kvm (SBABs riksnivå < 6 000 kr varnar för skuldsättning över > 10 000 kr)

Energikostnad/kvm

529 kr/kvm (SBABs riksnivå < 200 kr kr varnar för energikostnader över > 250 kr)

Föreningen har en räntekänslighet på 7% och har inte lyckats sänka föreningens största bolån betydande (Från 3,25 - 3,22%) (Vi hade gärna sett att man sänkt räntan till en bra nivå mellan 2,4–2,7 %).

Föreningen har även valt att inte utföra en fasadrenoveringen i enlighet med underhållsplanen utan gör istället punktinsatser, vilket jag inte är övertygad om det kommer att räcka.

Nu till frågan,

Vi är villiga att ta risken och köpa i en förening med så här dåliga specs, men då vill vi köpa till ett pris som faktiskt matchar föreningens utmaningar. Säljarna verkar inte kunna sänka priserna mer än utgångspriset “enligt deras kalkyler” då de köpt nytt baserat på mäklarnas värderingar.

Hur ska vi kunna komma överens med säljarna om ett rimligt pris? Ska vi vänta ut dem, låta dem stå med dubbla boendekostnader tills i höst när marknaden antagligen går ner ännu mer?

1 gillning
2

Det verkar oroväckande att flera nyckeltal ligger så långt ifrån rekommenderade nivåer. Jag hade letat vidare.

9 gillningar
3

Efterfrågan där är väl stark och ökande? Det känns som något är högst avvikande i det du skriver som gör att dåliga nyckeltal blir än mer avvikande.

4

De sitter med Svartepetter men kan/vill inte inse det.

Jag skulle dra mig för att köpa Svartepetter även om jag lyckades få ner priset till en rimlig nivå. Föreningen är antagligen full av mer eller mindre bittra medlemmar som känner sig lurade. Det lär inte förbättras av försäljningar långt under priset de själva betalade.

4 gillningar
5

Lånar banker ens ut för ett köp i detta fallet?

1 gillning
6

Hur går det för dig med säljet? :slight_smile:

7

Med tre osålda lägenheter är det helt klart köparens marknad. Det är inte troligt att tre innehavare kan sitta still i båten på nån längre sikt. Så vänta ut dem.

1 gillning
8

Det låter inte som ett objekt jag överhuvudtaget skulle överväga att köpa.

1 gillning
9

Utifrån det du beskriver hade jag börjat kolla efter förening med BRA ekonomi.

Även om de sänker priset finns det ändå större risk eftersom dina grannars/delägares/byggnadens ekonomi/underhåll också kommer påverka värdet på din lägenhet. Föreningen kanske får svårt ta upp nya lån till bra villkor om det behövs. Inte minst kan avgifterna behöva höjas rejält alt extra ekonomiskt tillskott av alla medlemmar osv. Många saker som gör att bra pris idag ändå är för dyrt om två år.

4 gillningar
10

Hur bedömer du vad som är ”rimligt pris”, i förhållande till vad? M2-pris för föreningar i området med bättre förutsättningar? Hur bedömer du att situationen inte redan är inprisad?

Ekensberg ligger väldigt fint (så nice att kunna ta båten till stan!) men har alltid varit lite off och 80-talshusen sänker attraktionskraften. Om jag skulle spekulera så skulle jag säga att området inte har varit någon klickraket och troligen inte kommer bli, om inte kommunikationerna mm förbättras. Så att något varit till salu där i 50 dagar känns inte särskilt uppseendeväckande. Du får nog vänta ett tag till om du ska kunna pressa säljarna.

Och ett oombett råd: tänk på detta med bullret från Essingeleden. Hör noga efter hur det låter i lägenheten särskilt om man har ett fönster öppet. Var i en lägenhet där bullret var rätt störande, trots fin utsikt mm. Så det är värt att vara uppmärksam på det för det är ju ett ljud som pågår 24/7.

2 gillningar
11

Jag skulle mer generellt tänka så här. När man köper bostad är det alltid en avvägning mellan vad man själv värderar och vad marknaden värderar.

Det är lätt att enbart fokusera på vad man själv värderar. Med det synsättet blir det ofta lättare att hitta bra objekt. Man köper det man vill ha och utgår från att priset är ”rätt”. Med denna modell är risken för att i slutänden göra en sämre affär uppenbar.

Om man istället tittar på vad marknaden vill ha tillkommer en mängd parametrar. Det är ofta prisskillnader mellan objekt som liknar varandra och oftast av en anledning. Här är möjligheten att göra en ekonomiskt bra affär betydligt större.

Att köpa ett objekt i en förening som landat snett med ekonomin är ett högriskprojekt på flera sätt. Risken för problem är uppenbar.

1 gillning
12

Detta är helt sjukt. Stor risk.

Du lägger fram många risker. Finns det något positivt? Annat än “idyllisk men nära stan”

2 gillningar
13

Ja, för mig är det också ofattbara siffror. Man har avgift och skuldsättning som om det vore nyrenoverat. Men energikostnaden och fasaden verkar som inget är gjort.

Risken avgörs av priset men gissar att det inte går att köpa billigt nog. Troligen är det också problem med grannsämjan när det gått på detta viset.

1 gillning
14

Sitter själv med i styrelsen på en BRF. Det är rödflagg på alla håll. Glöm och sök vidare. En fasadrenovering är bland det dyraste en förening kan göra, så att man hoppar det och gör punktinsatser är no-go för mig. De har redan 13k i skuld per kvm. Det är mångmiljonbelopp för fasadrenovering och då finns det risk att ni har svårt att få lån.

3 gillningar
15

Det i kombination med att tre lägenheter med samma yta legat ute mer än tre veckor utan att bli sålda! Det är tre jättefina lyor med uteplatser i lummig miljö och jag förstår dragningskraften men de är ändå osäljbara. Vänta till säljarna rear ut dem i så fall, men köp helst inte ändå.

16

Finns det några hyresrätter i BRFen? Om det är 10% yta som är hyresrätter som på sikt säljs för 55000/kvm så blir ju skuldsättningen halverad.

17

Det finns fin fina brf’er i just Gröndal, kolla runt lite i ekensberg är mitt tips.

18

Har du kikat på vad liknande objekt kostar I föreningar I närheten?

En fasadrenovering av ett radhus kostar väl runt 400-800 ksek så på 100 kvadrat så det lägger då till 4-8 kr per kvadrat. Det kan ju också finnas mer underhållsskuld.

Kanske värt att ta en tur och titta på hur pass illa det är?