Köpa i förening med dålig ekonomi

[Whatsmoney]

Hej, vi vill köpe en liten lägenhet i ett radhus liknande hus från 1957 i Ekensberg i Stockholm (idyllisk men nära stan).

Problemet är att föreningen ser ut att ha usel ekonomi och lägenheterna just nu är svårsålda.

Det är tre lägenheter som legat till försäljning i upp till 50 dagar och säljarna verkar inte vara villiga att sänka priserna avsevärt.

När jag granskat föreningen ekonomi så ser jag flera stora varningsklockor.

1. Avgiften har mer än dubblerats på fem år.
2. Skuldsättning per kvm, avgift samt energikostnader ligger alla långt över SBABs rekommenderade nivåer.

Årsavgift/kvm bostadsrätt

2 010 kr/kvm (SBABs riksnivå < 850 kr varnar för årsavgifter över > 1 000 kr)

Skuldsättning/kvm bostadsrättsyta

13 278 kr/kvm (SBABs riksnivå < 6 000 kr varnar för skuldsättning över > 10 000 kr)

Energikostnad/kvm

529 kr/kvm (SBABs riksnivå < 200 kr kr varnar för energikostnader över > 250 kr)

Föreningen har en räntekänslighet på 7% och har inte lyckats sänka föreningens största bolån betydande (Från 3,25 - 3,22%) (Vi hade gärna sett att man sänkt räntan till en bra nivå mellan 2,4–2,7 %).

Föreningen har även valt att inte utföra en fasadrenoveringen i enlighet med underhållsplanen utan gör istället punktinsatser, vilket jag inte är övertygad om det kommer att räcka.

Nu till frågan,

Vi är villiga att ta risken och köpa i en förening med så här dåliga specs, men då vill vi köpa till ett pris som faktiskt matchar föreningens utmaningar. Säljarna verkar inte kunna sänka priserna mer än utgångspriset “enligt deras kalkyler” då de köpt nytt baserat på mäklarnas värderingar.

Hur ska vi kunna komma överens med säljarna om ett rimligt pris? Ska vi vänta ut dem, låta dem stå med dubbla boendekostnader tills i höst när marknaden antagligen går ner ännu mer?

[Krukvxt]

Det verkar oroväckande att flera nyckeltal ligger så långt ifrån rekommenderade nivåer. Jag hade letat vidare.

[MKsthlm]

@Whatsmoney

i höst när marknaden antagligen går ner ännu mer?

Efterfrågan där är väl stark och ökande? Det känns som något är högst avvikande i det du skriver som gör att dåliga nyckeltal blir än mer avvikande.

[Walion]

De sitter med Svartepetter men kan/vill inte inse det.

Jag skulle dra mig för att köpa Svartepetter även om jag lyckades få ner priset till en rimlig nivå. Föreningen är antagligen full av mer eller mindre bittra medlemmar som känner sig lurade. Det lär inte förbättras av försäljningar långt under priset de själva betalade.

[Hjordis]

Lånar banker ens ut för ett köp i detta fallet?

[Malvina]

Hur går det för dig med säljet?

[AnnaX (Anna)]

Med tre osålda lägenheter är det helt klart köparens marknad. Det är inte troligt att tre innehavare kan sitta still i båten på nån längre sikt. Så vänta ut dem.

[QueenofNight]

Det låter inte som ett objekt jag överhuvudtaget skulle överväga att köpa.

[Skogstomten (Erik Naessén)]

Utifrån det du beskriver hade jag börjat kolla efter förening med BRA ekonomi.

Även om de sänker priset finns det ändå större risk eftersom dina grannars/delägares/byggnadens ekonomi/underhåll också kommer påverka värdet på din lägenhet. Föreningen kanske får svårt ta upp nya lån till bra villkor om det behövs. Inte minst kan avgifterna behöva höjas rejält alt extra ekonomiskt tillskott av alla medlemmar osv. Många saker som gör att bra pris idag ändå är för dyrt om två år.

[simino (Professor Kalkyl)]

Hur bedömer du vad som är ”rimligt pris”, i förhållande till vad? M2-pris för föreningar i området med bättre förutsättningar? Hur bedömer du att situationen inte redan är inprisad?

Ekensberg ligger väldigt fint (så nice att kunna ta båten till stan!) men har alltid varit lite off och 80-talshusen sänker attraktionskraften. Om jag skulle spekulera så skulle jag säga att området inte har varit någon klickraket och troligen inte kommer bli, om inte kommunikationerna mm förbättras. Så att något varit till salu där i 50 dagar känns inte särskilt uppseendeväckande. Du får nog vänta ett tag till om du ska kunna pressa säljarna.

Och ett oombett råd: tänk på detta med bullret från Essingeleden. Hör noga efter hur det låter i lägenheten särskilt om man har ett fönster öppet. Var i en lägenhet där bullret var rätt störande, trots fin utsikt mm. Så det är värt att vara uppmärksam på det för det är ju ett ljud som pågår 24/7.