Köpa min första lägenhet - frågor om när man förhandlar om bolåneräntan

Hej!

Jag planerar att köpa min första lägenhet snart, och undrar när i processen man förhandlar/prutar på bolåneräntan. Först skaffar man lånelöfte hos en eller flera banker och är med i budgivningen. Om man vinner så betalar man handpenning och skriver köpekontrakt. Är det tiden mellan att man skrivit på köpekontraktet tills tillträdet (då man betalar resten) som man ringer runt till olika banker (bara hos banker man har ett godkänt lånelöfte hos då, vill säga) och förhandlar om räntor? Eller måste hela bolånet vara “färdigt” innan man skriver på kontraktet? Om det är som i det sistnämnda har man väldigt kort tid på sig att förhandla?

Vad tycker ny om följande “fegisvariant”? Jag skaffar bolån hos min nuvarande bank och stannar hos dom genom hela köpprocessen. Dock väljer jag rörlig ränta på mitt bolån. Sedan när hela köpet är färdigt, då ringer jag runt till olika banker för att förhandla fram bästa räntan, och byter då eventuellt bank, och i samband med det binder jag delar av mitt lån på fast ränta. Bortsett från engångskostnader känns väl detta som en ganska trygg lösning så att man slipper byta bank mitt i bostadsköpet?

Till sist: mina föräldrar har en kontaktperson på sin bank (inte samma som min bank) som har gett dom en bra bolåneränta, och denne person vill ge även mig bra bolåneränta. Jag har dock inte fått några exakta siffror från kontaktpersonen (inte så konstigt med tanke på att jag inte valt lägenhet än). Tycker ni jag ska byta till föräldrarnas bank direkt då och rakt av acceptera räntan kontaktpersonen erbjuder mig? Eller ska jag ändå förhandla om räntan med flera banker, eventuellt med fegisvarianten ovan?

Hälsningar Lasse

1 gillning

Nu är det några år sedan jag köpte bostad senast, men jag skulle nog fokusera på att få ett rimligt lån först och sedan ägna mig åt förhandling när bostaden är köpt. Som mest förlorar du några tiondelars ränta i 3 månader, men kan förhandla i lugn och ro. :slight_smile:

1 gillning

OK, så att ta ett bolån och sedan flytta det efter bara någon månad är inget konstigt då m.a.o? Just att förhandla i lugn och ro är något jag är ute efter :slight_smile:

1 gillning

Vad ska dom göra? Skälla på dig? :wink:

Jag minns en långdragen förhandling om bolåneränta som slutade med att min bankkontakt frågade ”när blir du nöjd?” och jag svarade ”när din chef börjar bli tårögd”…

5 gillningar

Känns ju konstigt att byta till föräldrarnas bank utan att ens veta vilken ränta du får via din kontaktperson. Det är väl bara att ta kontakt med denna person och kolla vilken ränta du blir erbjuden. Om personen ber dig att vänta tills närmare köptillfället för att kunna ge dig en exakt siffra (vanligt svar eftersom räntan alltid fluktuerar), be att helt enkelt få rabatt från listräntan som personen är villig att ge dig.

1 gillning

Nu var det länge sedan jag köpte begagnad bostad, men jag har för mig att de vill att man hör av sig när man vunnit budgivningen och innan man skriver på kontraktet.

Skulle säga att det räcker med ett lånelöfte, men att man sedan har lite tid för att kolla runt innan tillträdesdagen.

Ibland kan man behöva låna lite till handpenningen eller ha ett överbryggningslån om man har en bostad man har sålt/ska sälja, men inte fått ut pengar för än.

Är du nöjd med din bank? Kan du tänka dig dina föräldrars bank? Välj en och använd den andra som referens, men var beredd på att byta ifall du inte får en ränta du är nöjd med.

Glöm inte att kolla med SBAB, Hypoteket och/eller någon annan av bolåneinstituten utan kontor. Jag kan tycka att det är skönt att slippa förhandla regelbundet och ändå få en konkurrenskraftig ränta. Dessutom inga krav på lönekonto, fondsparande och annat.

2 gillningar

Samtidigt är det säkert svårt att få ett rakt besked innan banken vet vilket objekt det är och vilka andra som ”tävlar” om lånet.

2 gillningar

Bolånet är aldrig färdigt när du skriver på kontraktet. Säljaren struntar i om du hittat en bank eller inte, det är ditt problem om du inte kan skrapa ihop pengar till köpeskillingen vid överlåtelsen av lägenheten, kontraktet är bindande oavsett. I vissa fall kan man skriva in i kontraktet att avtalet hävs om köparen inte kan hitta finansiering, men endast desperata säljare och mäklare går med på sådana skrivelser, då tar dom hellre nummer 2 i budgivningen.

Processen brukar se ut så här:

  1. Ansök om lånelöfte, en bank räcker, det är ändå bara ett löfte och inget bindande åtagande från banken. Se denna bank som din “fallback” om ingen annan bank vill ge dig ett bolån.
  2. Vinn budgivningen.
  3. Ring banken som gav dig lånelöftet och be dom bekräfta objektet. Detta steget är mest en säkerhet för dig, banken dubbelkollar att objektet (lägenheten) ser bra ut. Köper du en lägenhet i ett attraktivt område och har kollat upp föreningen så kan man nästan (men bör ej) skippa det steget. Ett OK från banken här är fortfarande inte bindande och bara ett nytt löfte om att banken antagligen kommer att bevilja ett lån med objektet som säkerhet. Här tror jag även banken sätter igång en bolåneansökan åt dig som om dom är enda banken i hela universum och det är en självklarhet att du ska välja dom. Säg bara “Javisst, gör det”, du kommer bli uppringd om några dagar med ett ränteerbjudande där du kan tacka ja, nej, pruta eller be om mer betänktetid.
  4. Gör en riktig bolåneansökan. Här bör du prata med flera olika banker. Dom flesta bankerna är överlyckliga över att få träffa en kund som är ny för dom, och sm dessutom är redo att göra affär här och nu.

Detta är i alla fall min erfarenhet från när jag köpte lägenhet för ett par år sedan.

2 gillningar

Hmm, detta stämmer väl ändå inte? Det normala är väl just att i köpekontraktet skrivs villkor in om att just banken ska bevilja lån annars hävs kontraktet. Om kontraktet INTE hävs om så är fallet kan inte heller säljaren välja att då sälja till nån annan utan sitter i en riktigt seg situation. Då måste det hävas som kontraktsbrott o.s.v.

Jag skulle köpa (och köpte) min första bostadsrätt utan lån. Då informerade mäklaren mig mycket tydligt om att villkor för banklån inte skulle skrivas in i kontraktet. Sådant villkor var standard enligt mäklaren, men då hade jag behövt visa upp ett lånelöfte (som jag inte hade). Mäklaren informerade också extremt tydligt om vad det kunde innebära om jag inte hade pengarna på tillträdesdagen.

Osäker på vad som är normalt. När jag köpte min lägenhet så efterfrågande jag en sådan klausul men mäklaren sa blank nej till det. Överlåtelsedagen då var ca 2-3 månader fram i tiden, det blir ju väldigt krångligt om avtalet hävs 3 månader senare, då står mäklaren och säljaren utan en affär och behöver sätta igång en ny runda visningar och annonser. Jag hade krånglat en del också, och slutpriset låg en bra bit under mitt lånelöfte, så kanske prioriterade mäklaren en garanterad affär och var mindre orolig för finansieringen.

Japp samma erfarenhet som @savecake, inte standard att någon sådan klausul ingår i kontraktet. Just för att skydda säljare, frågade om just den biten.

Säljaren kan ju även köpt nytt/ska köpa, blir knepigt om köparen då inte kan genomföra köpet.

@savecake Mäklaren gjorde en väldig affär av att ingen låneklausul skulle stå i kontraktet i mitt fall.

Enligt mäklarsamfundet ska mäklaren (sen 2017) verka för att en låneklausul ska vara med i kontraktet. Kan ju ha ändrats sen dess men jag tror inte det.

Fastighetsmäklaren ska vara observant på om köparens förvärv är beroende av lån och i förekommande fall verka för att köpet villkoras av en låneklausul. Att verka för en låneklausul innebär att fastighetsmäklaren ska råda köparen att begära en låneklausul i förhandlingarna med säljaren om villkoren för avtalet. Om köpet villkoras av lån behöver fastighetsmäklaren i regel inte påminna köparen om att tidsfristen för begäran om återgång håller på att löpa ut.