I en perfekt värld där alla hade all information skulle ju priset på bostadsrätten ta hänsyn till att egen låneränta är avdragsgill men inte om lånen ligger i föreningen. I verkligheten går det nog att spara en liten slant här. Men några stora klipp handlar det nog inte om.
För varje 1.000 kr lägre månadsavgift till föreningen kan man låna 240.000 mer istället vid 5%…
Jo, det borde man väl!
Posta här på forumet när du hittar nån till salu!
Beskrivningen stämmer. Beroende på vem som söker byggkreditiv varierar villkor för bygglånet. Banken kan t ex kräva att garanti för osålda lägenheter ges till föreningen, annars inget lån. Och mängden tecknade förhandsavtal kan variera för att få lånet. Ur köparens synvinkel är det viktigt att såväl garanti för osålda lägenheter som hyresgaranti för lokaler ges (gärna 3 år). Tyvärr ges inte garage-hyresgaranti. Nu har även vissa börjat ge räntegaranti för föreningslånet. Detta då prognosränta i kalkylen valts på tok för optimistiskt, och lånet är stort. Därtill tycks banken ge undantag från amorteringskrav av bolånet vid nyproduktion i upp till 5 år (FI, 2024).
Det är förhoppningsvis så att det ALLTID står i entreprenadkontraktet mellan brf och entreprenör att entreprenören är skyldig att förvärva osålda lägenheter.
Det är då bankens uppgift att se till att entreprenören har de muskler som behövs. Att banken dessutom kräver en hyresgaranti är inget som jag har någon erfarenhet av. Däremot kan kanske marknaden kräva en garanti, annars säljs inte lägenheterna. Då får banken motvilligt ställa upp.
När banken kräver säkerhet för garantin, så “stjäl” ju detta kredtutrymme för entreprenören och gör det ännu svårare att genomföra projektet, i alla fall för små och medelstora entreprenörer.
Att lämna en räntegranti däremot har jag varit med om. Det är ju helt enkelt så att entreprenören i förväg “köper räntor” på termin. Där behövs mycket mindre säkerhet för banken. I fråga om ränteterminer har banken den exakta kostnaden för terminen, till skillnaden för en garati för osålda lägenheter.
Kostnaderna för att räntasäkra varierar dock kraftigt. I ett uppåtgående ränteläge är det dyrt. I ett fallande ränteläge (som har just nu) är det betydligt billigare.
Det borde ges räntegaranti i minst 5 år för föreningslånet i nyproduktion så att förhandstecknaren inte råkar ut för kraftigt höjda avgifter. Men räntegaranti för det privata bolånelöftet ges inte.
Borde och borde. Kostnaden för en sådan garanti, skulle speciellt i ett stigande ränteläge, bli mycket hög.
Väldigt många mindre aktörer skulle försvinna från bostadsrättsmarknaden. Kvar blir jättar som Peab och Skanska. Tveksamt om det vore bra.
Ur konsumentens synvinkel vore det nog bra. Många utfästelser infrias inte. Nyligen förlorade en konsument en rättegång där lägenhetsytan krympt från 79 till 71 kvm. Dvs 10 %. Beroende på att ytan i Ekonomisk plan angavs till cirka 79 kvm (se Bostadsrättsnytt), utan toleransintervall. Konsumenten betalade sålunda flera hundra tusen kr extra för 8 kvm ingenting.