Har kollat en del på nyproduktion när jag kollat bostäder nu på sistone. Förstår att dessa föreningar har hög skuldsättning. Men en sak jag inte riktigt är med på gäller den ekonomiska planen och det senare faktiska försäljningspriset.
Om en bostadsrättsförening i sin ekonomiska plan antagit att en bostad ska säljas för tex 4 Miljoner kronor, men när bostaden väl säljs så går den bara för 3,5 miljoner. Vem står för den förlusten då; bostadsrättsföreningen eller byggbolaget som producerat lägenheterna?
I flera av fallen har jag även sätt byggbolaget har skrivit i den ekonomiska föreningensplan att byggbolaget köper osålda lägenheter av föreningen, det måste väl vara positivt?
Summa sumarum, om bostäderna inte säljs för det värde som står i den ekonomiska planen för föreningen, kommer det då påverka föreningens skuldsättning (i.o.m lägre insatser) eller är det byggbolaget som tar förlusten och att föreningen behåller samma skuldsättning?
Byggbolaget står för förlusten. Något annst vore ett avtalsbrott mot köparna av bostadsrätterna.
Att byggbolaget måste köpa osålda lägenheter är en självklarhet. Vem sjutton skulle våga köpa en bostadsrätt om så inte vore fallet? Det vore ju en fullständig katastrof om en nybildad förening skulle stå med ett antal osålda lägenheter.
Ja låter ju vettigt. Annars hade byggbolaget alltid kunnat ha en garanterad vinst och eventuell förlust hade man kunnat lägga på föreningensekonomi/skuldsida.
Och byggbolaget köper till de priser som är uppskattade i den ekonomiska planen för föreningen? Inte nuvarande marknadspris?
Köpeskillingarna kan man lita på. Däremot gäller det att själv försöka bilda sig en uppfattning om hur rimlig årsavgiften är. Ligger räntan fel väntar stora höjningar i framtiden.
Intressant att man är beredd att sänka insatsen för nyproduktion?
Trendbrott med att man frångår dygden,
Fastpris utan budgivning.
I slutändan måste då individen drabbas, värdet i en nyproduktion närmar sig succesionsmarknaden. Vilket kanske syns om 5-10 år.
Vinsten eller förlusten skapas från början.
Personligen undviker jag nyproduktion. Hela konceptet med att “vi sätter priset nu, du betalar om några år när en rimlig värdering kan vara helt annorlunda” känns väldigt skumt. Den höga skuldbördan hos föreningen är heller inte så kul.
Även om det är bra att byggbolaget köper osålda lägenheter så riskerar det väl dock att göra BRF:en till en oäkta förening (om det rör sig om många lägenheter som de behöver köpa upp), med de nackdelar det medför skattemässigt.
Nja. Banken beviljar aldrig lån om inte ett stort antal lägenheter är sålda. Under de 30 åren i bank som jag jobbade med brf lånade vi aldrig ut om inte minst 80 procent var sålda före byggstart.
80% låter högt? Om man tittar på hur många lägenheter som fortfarande är till salu i många projekt som närmar sig färdigställande skulle jag snarare gissa på 50% eller liknande för att kunna byggstarta, kanske ännu något lägre. Men det förändrar kanske inte sakfrågan, att risken för en oäkta förening vid inflytt eller snart därefter är låg.
Det har förts upp i många trådar på sistone. Det blir inte godkänt för att starta ett bygge innan det är sålt tillräckligt många lägenheter för att tillgodose de krav som finns på upplåningen. De lägenheter som inte säljs kommer att köpas av den som bygger husen.
För att en bostadsrättsföreningen skall bli “oäkta” behöver mer än 40% av intäkterna komma från annat än bostadsrättsinnehavarna (inklusive de som ägs av byggföretaget). Är då kravet för att börja bygga 50% kommer föreningen att bli “äkta”.
