Köpa speciell bostad som Juridisk Person. Första investeringen?

Spara och investera Strategier
1

Hej allihopa.
Har kikat in på denna sida några gånger men är första gången jag skapar en tråd.

Kort om mig. Är en företagare sen 3 år tillbaka som tidigare pluggat till läkare men hade svårt med tentorna. Pausade och öppnade 3 företag. Gått från 200kr på hobbynivå till en hittills till bokförd vinst (23/24) på 2.2mSek i ett av bolagen. De andra bolagen börjar smått gå plus. Så har ca 5 månader på mig att hitta sätt för att minska vinstskatten.

Detta har gått lite för fort, dels för att jag inte har någon utbildning i vare sig ekonomi, företagande eller annat samt blev farsa mitt upp i allt så har inte haft vare sig tid eller huvud på att läsa på.

Jag hörde någonstans att det finns 2 ekonomiska problem. Man har antingen för lite eller för mycket pengar, och i Juli då boksluten ska in så kommer det dimpa ner en ganska kraftig vinstskatt som jag gärna vill undvika och stoppa någon annanstans och jag har hittat eventuell en mycket bra möjlighet.

Nu till min fråga:
Jag har hittat ett litet, nybyggt radhus om 3 våningar med 2 rum och loft. Denna kan säljas till juridisk person.
Efter snack med mäklaren så sa han att radhusen bredvid gick loss på ca 1mSek mer innan alla räntehöjningar.
Nu till det roliga. Huset säljs endast som en betonglåda där vatten, avlopp, el är indraget men det ligger på köparen att färdigställa bostaden, och de godtar Juridisk person (företag får köpa bostaden).

Med lite fantasi och kunskap som jag fått från mina andra bolag kan jag enkelt bygga om till en riktig 4’a, utöka boytan och inreda med helt unik desig och form som kommer bli jäkligt snyggt och bra. Projektet lär kosta mig 700tkr där banken täcker resten. Fördelenen är att jag kan ta anpassningen som juridisk person är att jag köper och anpassar bostaden både skatte och momsfritt. Då själva anpassningen blir dyr så finns det en hel del att spara här. Tar jag det som privatperson blir det betydligt dyrare.

Tanken är då att göra vinst på 2 sätt:
Skatteminskning
Minska vinstskatt i befintliga bolag och föra över kapital till det nybildade AB’t som äger bostaden som lånar till resten och färdigställer byggnaden.

Värdeökning
Låta värdeökningen av bostaden bli min investering. Bosäderna brevid gick som sagt loss på ca1mSek mer, oanpassade samt att de fortfarande är 2 rum och loft.

Under tiden hyr jag ut bostaden till någon privatperson alternativt mig själv privat för att täcka fasta kostnader. Hyr jag den själv av mig mig själv så tror jag att jag kan köpa möbler både skattefritt och momsfritt på bolaget samt att jag bor billigare än den hyresrätt jag bor i idag.

Nu är frågan. Är det smart?
Försökte läsa på om skatteregler som juridisk person och det måste jag boka in möte med revisorn för att förstå då det är en jäklig härva.
Det kommer bli dyrare vinstskatt vid försäljning men jag tror att det kvittar då jag minskar vinstskatten i mina andra bolag samt tar anpassningen moms/skattefri.

Varningsflagg är också att föreningen har likviderats in i byggherren som gjort många miljoner i förlust och halverat omsättningen, men det är ett dotterbolag till ett stort miljardföretag så det borde finnas likvida medel för att slippa problem med konkurser i alla led.

Summering:
OM bostadspriserna vänder och OM inflasionen sjunker (ser lovande ut men har inkommit lite ny data där det ser ut att fluktuera över en tid) så kan det vara en bra ide.
Är ny med att ha penar till över för investeringar och det här kanske är mer åt entreprenör-hållet?
Hur som helst så är min gissning på att göra en vinst på 600 tusen på 12-24 månader med några veckors jobb.
Vet dock ej om det är smart och jag har en förmåga att ta mig vatten över huvudet ibland.
Är tacksam för all input.

2

Bygger du en villa eller ett hyreshus får du inte dra momsen. Detta oavsett om du är privatperson eller juridisk person.

Du får nog ta ett rejält snack med din revisor…

3

Exakt. Men revisorn fakturerar så försöker undersöka så gott det går innan jag betalar någon för att säga att det är en dålig ide :slight_smile:

Tack för input om momsen på köpet. Då minskar marginalerna.

Vet du om det även gäller för anpassning i bostaden, ex bygga kök, kakla i wc, tapetsera, belyaning etc?

4

Som företag kommer ingen bank låna ut till samma villkor som bolån för en privatperson. Du har inte räknat med ett vanligt bolån hoppas jag?

5

Ja, självklart. Hyresintäkterna är momsfria, så då går det ju inte att lyfta moms. Detta vet varenda seriös revisor.

1 gillning
6

Ja, så är det också. Bolaget har ju inget personligt betalningsansvar. Vilket pressar upp både kontantinsatsen och ibland även räntan.

1 gillning
7

När du är klar med kåken och om du hyr ut den till dig själv privat så måste du betal marknadsmässig hyra till ditt bolag eller förmånsbeskattas. Det kan fortfarande vara en bra idé men inte så bra som du kanske räknat med.

8

Ja exakt. Fick höra lite snabbt av en kompis som jobbar på bank att insatsen är mellan 20-30%, lägre amorteringstid och högre ränta.
Sen hur mycket kortare tiden och hur högre räntan är måste man ta möte om för att få reda på.

9

Ja, mar mailat lite till honom och han skrev som att det är en ganska komplicerad process och inte så enkel som jag tror.
Därför jag kikar runt här för att se om det ens är någonting är någonting att börja överväga seriöst. För just nu har jag ingen aning om det är en supermöjlighet eller ingenting man ska ens ta i med tång.

10

Ja så långt är jag med. Vad som dock är intressant är hur skatteverket beräknar och vad bostaden är reggad som.
Nu är det en 2a med loft men kan bygga om till en 4a med lite glas och skiljeväggar.
Så det är lite hur de räknar. Rum, m^2 endast markplan eller m^2 alla plan?

11

Ett hus är ju inte heller avdragsgillt.

12

Hur tänker du att detta leder till mindre vinstskatt? Med reservation för att jag inte är redovisningsexpert, om du köper en tillgång (ex fastighet) för pengar bolaget tjänat så hamnar ju denna tillgång i din balansräkning. En fastighet är inte en kostnad utan en investering. När det kommer till kostnader för att renovera fastigheten så kan rena renoveringskostnader i vissa fall kostnadsföras direkt i restultaträkningen om du redovisar enligt K2, men inte i det fall du beskriver när du bygger helt nya grejer. Varken köpet av fastigheten eller renoveringen av fastigheten sänker ditt resultat, det bara flyttar format på dina tillgångar från pengar till fastighet (bortsett från lite avskrivningar och annat). Eller är jag fel ute?

Sen kan du ju såklart spekulera i en värdeökning av fastigheten från en generell ökning i marknaden, men tänk på transaktionskostnaderna involverade i att köpa och sälja fastigheter. Är du duktig utvecklare kan du ju såklart också skapa mervärde i renoveringen/utvecklingen av fastigheten.

1 gillning
13

Jag tror att du har rätt här. Har nog blandat ihop koncernbidrag som jag vet skickas i mina bolag hej villt. Fastighetsbolaget kommer såklart inte att vara inom koncernen och då blir det såklart inte en kostnad, utan som du säger, en investering och måste skattas för. Skit också. Tror att det här kan bli mer arbete och risk än vad det är värt.

Är helt ny på detta så känner att jag behöver lite mer kunskap.
Någon som har lite tips på vad man kan börja om man har skapat lite vinst och inte kan reinvestera igen i bolagen så man måste hitta på annat?

14

Om du kan spalta ner några frågor, så kanske vi kan hitta på något, ev. göra en kortpodd på ämnet så som jag gjort med t.ex. Monica kring företagande.

15

Det hade varit kanon.

Min situation är följande:

Ingen utbildning, inget nätverk, inga besparingar och väldigt ny i företag/ekonomivärlden men en jäkel på att starta företag och utveckla och hitta kreativa lösningar och ta bolag framåt.
Erfarenhet med både internationell handel från 3 kontinenter, personal marknadsföring samt interiörkonstruktion och design.
Påläst om internationell politik som kan påverka handel.
Mellan 500tkr-1mSek som kan investeras. Kanske mer om det går bra.

2+1 företag
1 som genererar bra vinst snabbt. Är orolig för att det är lite av en bubbla men i värsta fall håller det håller några år till. Väldigt volatilt. Kan pendla mellan 1 miljon eller mer i nettovinst på en månad samt 0kr i försäljning på ett halvår.
Låga kostnader och låg arbetsbelastning i bolaget.

2 företag inom koncern som figurerar som långsiktig investering men med enorm stabilitet och skalbarhet. Hittills ett +/- 0 spel men med långsiktig potential. Amorterar dock av 3-400tkr/år från bolagen och nästa år är det ena skuldfritt.
Min analys menar att varje bolag gör en vinst på 500tkr-1mSek/år efter 3-4 år i drift. Kräver en startkostnad på 500tkr där banken täcker 100% av beloppet.
Kan teoretiskt öppna 20-30 sådana i Sverige. Är mycket jobb men älskar det.

Tid - Då jag grundade bolagen så var jag väldigt noga med att från dag 1 försöka hitta system för att minimera min faktiska tid i bolagen. Det har gått kanon och nu sitter jag mest och passar en telefon och väntar på problem om jag inte utvecklar bolagen. Så jag styr tiden mycket själv och hur mycket jag vill/kan utveckla. Så tid är en mycket bra resurs som finns tillgänglig.

Möjligheter:
Passiva investeringar - Aktier, fonder, valuta etc.

Halvpassiva investeringar - som kräver lite jobb men ligger mest i bakgrunden. Här räknar jag exempelvis fastigheter, köp av företag, aktiv handel av ex aktier eller expansion av koncernbolaget.

Aktiva investeringar - Ta pengarna och öppna nytt bolag i annan bransch. Kan bli för mycket just nu då jag försöker fokusera på återhämtning och lite stabilitet då det gått lite för fort.

Studier - Möjlighet att bara ta de lugnt ett tag, gå tillbaka till universitetet och bli läkare, alternativt byta till ex Handels. Bygga bolagen att bli mer passiva och dryga ut CSN med lite utdelning. Löser dock inte problemet med vart man ska stoppa pengarna.

Önskemål.
Jag tycker pengar är för skoj (är inte girig, ser det bara som poäng i ett spel och försöker sätta “High Score” och är extremt tävlingsinriktad).
Är även hyperanalytisk och mår som bäst då det finns problem som ska lösas eller data att analysera som det ska fattas beslut ifrån.

Detta gör att jag gärna hade föredragit någon “halvpassiv” investering. Där man måste använda skallen.

Visst att stoppa pengarna i någon fond och “glömma dem” är alltid tryggt och bra men det kanske är lite tråkigt och låg ROI? Men om man kan vara lite mer aktiv så hade det nog blivit skoj.

Så är mest vad det finns för möjligheter då man byggt upp vinst i bolagen som finns att ta av.
Vad är nästa steg?

16

En tanke - är det inte värt att diversifiera från det som du gör? Dvs. att just det ska vara passivt och “låg roi” och att det är okej?

Ungefär som att någon som jobbar inom IT inte bör investera i IT utan diversifiera bort från det?

17

Jo differensiera är bra.
Om du hade varit i min sits med ovan info. Vad hade du gjort?